Строителство и имоти

Архитекти и още гилдии настояват за вето на промените в ЗУТ

Някои разпоредби затрудняват инвеститорите, ограничават правата на гражданите и общините и нарушават принципи на градоустройството, казват практиците

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Шест професионални организации искат президентско вето за новите промени в Закона за устройство на територията.
Някои от разпоредбите затрудняват инвеститорите, ограничават правата на гражданите и общините и нарушават принципи на градоустройството, казват от гилдиите.
Съществените предложения са внесени между четенията без обсъждане, оценка на въздействието и мотиви, което е нарушение на законодателния процес.

Законът за устройство на територията (ЗУТ) засяга толкова широк кръг разнопосочни интереси, че когато се правят промени без диалог, логично постфактум дебатът избухва с пълна сила. Сега това се случва с приетите в края на януари редакции. Те са 98-ите поред в 20-годишната история на закона, ако се броят и два текста, отменени с решение на Конституционния съд от октомври миналата година.

Гласуваният вариант обединява две предложения на Министерския съвет от различни периоди. Освен това включва и предложения на депутати от ГЕРБ и ОП, внесени между първо и второ четене. Допълнителните предложения, както стана известно, обличат в законови норми идеи и вече съществуващи практики на Столичната община и главния архитект на София за решаване на конкретни проблеми, свързани с новото строителство в града. "Това не са лесни промени, защото с тях се въвеждат повече изисквания към инвеститорите, но те дават повече ред и сигурност както за тях, така и за гражданите", коментира кметът Йорданка Фандъкова.

Бойкот от БСП и искания за вето

Законопроектът от 50 страници мина гладко в пленарната зала, като изключим това, че депутатите от БСП не го подкрепиха. Основният им аргумент е, че промените решават предимно проблеми на новите квартали на София и не са приложими за територията на страната. "Можеше да ги направят със Закона за устройството и застрояването на Столичната община", обясни лидерът на БСП - София, Калоян Паргов.

Дни по-късно две професионални камари поискаха от президента да наложи вето на закона. На осем страници Камарата на архитектите в България (КАБ) изброява редица "недобри и дори противоконституционни норми" като основание законът да бъде върнат за дебат и преразглеждане в парламента. Правен консултант на камарата е един от експертите по ЗУТ - юристът Борис Милчев от "Демократична България". Към искането се присъединиха Съюзът на архитектите в България, Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране, Българската асоциация на консултантите и Съюзът на ландшафтните архитекти. Отделно и Камарата на инженерите геодезисти и "Зелени закони" поиска вето от президента.

Новоприетите промени допускат ОУП да бъдат оспорвани, но от много тесен кръг непосредствено засегнати лица.

Възраженията на КАБ са по три основни линии. Преди второ четене на законопроекта са внесени предложения, които съществено променят целта и съдържанието му. Това се е случило без обществени консултации, без оценка на въздействието и без мотиви, в нарушение на закона и правилата на работа на НС и води до недостатъчен и осакатен дебат в парламента. И след промените в ЗУТ остават неуредени последиците от решението на Конституционния съд, който отмени два члена като противоконституционни.

И по същество - някои разпоредби в приетия закон затрудняват инвестиционния процес, усложняват и оскъпяват административното обслужване, нарушават основни принципи на устройственото планиране, инвестиционното проектиране и строителството и ограничават основни права на гражданите и общините до степен на противоконституционност.

Половинчато по решението на КС

Конституционният съд отмени необжалваемостта на общите устройствени планове (ОУП) като противоконституционна. С новоприетите промени вече се допуска ОУП да бъдат оспорвани пред съответния административен съд. От КАБ възразяват срещу "драстичното ограничаване на кръга от лицата, които имат право на това". Законодателите са уточнили, че такива са само собственици на имоти, които са непосредствено засегнати от предвижданията на плана. Свеждат ги до два вида - на имоти, които ще бъдат отчуждавани, и на имоти, за които се въвеждат ограничения в собствеността с цел защита на обществения интерес.

На отмяната като противоконституционен на 15-годишния срок за започване на отчуждителни производства на частни имоти за публични нужди депутатите въобще не реагираха. Конституционните съдии са преценили, че срокът е прекомерен и нарушава справедливия баланс между публичния и частния интерес. Прочитът на мотивите на съда според КАБ изисква пакет от изменения в действащото законодателство. Парламентарното мълчание по въпроса създава неяснота за устройственото планиране, развитието на инфраструктурата и зелената система на общините и за защитата на основни права на гражданите, пишат от камарата.

Най-спорният текст - за улиците

Разрешение за строеж се издава само при приложена улична регулация, т.е. земята под основната улица към обекта трябва вече да е общинска собственост, гласи един от най-оспорваните нови текстове на закона. Очакванията са, че на практика така ще се спре възможността в улиците да остават частни имоти и после да се стига до прецеденти като затваряне на улици или частни улици.

В допълнение беше гласувано, че даден обект с височина над 10 м се въвежда в експлоатация само ако вече са изпълнени мероприятията по изграждане на улици. Законът изрично уточнява и че изграждането на улици, пътища и алеи може да се извърши и за сметка на собствениците по условия и ред, определени в специална наредба.

"Тези две промени дават гаранции, че ново строителство ще има само там и тогава, когато може да се осигури нормален достъп до бъдещата сграда. Всички знаем негативните примери в София и благодаря на МРРБ и на народните представители, които подкрепиха нашите предложения, написа във фейсбук кметът Йорданка Фандъкова.

Браншовите организации намират нормата принципно за правилна, но възразяват срещу начина, по който се очаква да се случи прилагането на уличната регулация. "Съгласно така предложения текст собственикът, който има инвестиционни намерения, ще трябва да издирва собственици на други имоти и най-вероятно да изкупува частите от имотите, попадащи в уличната регулация, с цел предоставянето им на общината. По този начин се прехвърлят изцяло общински задължения върху частни лица, което според нас е недопустимо", пишат от Камарата на инженерите геодезисти в писмото, с което искат от президента да наложи вето върху закона специално заради този член.

КАБ предлага проблемът с уличната регулация да се реши по друг начин - като се обсъди възстановяването на т.нар. уличната тегоба. По силата ѝ шест метра от имота, който попада в улицата, се отчуждават в полза на общината, като на собственика се плащат само трайните подобрения - огради и шахти. "Този институт стъпва върху солидарността на членовете на общността при развитие на територията, която обитават, и е предназначен да повиши стойността на всеки от засегнатите имоти и съответно на цялата местност." В този смисъл не противоречи на конституцията, казват от камарата. И допълват, че разпоредбата е действала при всички конституции на третата държава, но е отменена през 1998 г.

Съмнение за частни интереси

Едно новоприето изречение в закона поражда съмнения за частни интереси. То е към съществуващ текст, който позволява при вече издадено разрешение за строеж частично да се измени вече одобрен инвестиционен проект. Измененията се отразяват със заповед за допълване на издаденото разрешение за строеж. Сега е добавено, че "заповедта за допълване не подновява срока за започване, съответно за завършване на строежа".

"На пръв поглед това изглежда безсмислено. Разрешение за строеж се презаверява, когато е загубило правно действие. Допълването изисква действащо разрешение за строеж. Това са два различни правни института, които не се срещат във времето. Новото правило в закона би трябвало да означава, че досега заповедите за допълване на разрешенията за строеж са подновявали тези срокове", казват от КАБ.

"Това е тезата на "Артекс", възприета в две невлезли в сила решения на административния съд, според която срокът за завършване на строежа им е 2028 г. "Сега Народното събрание потвърждава неверните според мен мотиви на съда и дава възможност кулата "Златен век" да се довърши", коментира в социалната мрежа юристът Борис Милчев. В писмото до президента се настоява новото изречение да бъде заличено.

Затваряне на вратичка или архитектурно еднообразие

Друга промяна в ЗУТ, приета по инициатива на общината, уточнява максималната височина на застрояване в зони за ниско и вилно строителство. "Там често се появяваха сгради по четири или пет етажа, характерни за средно, а не ниско застрояване. Сега тази практика ще се прекрати и ще съхраним средата за живеене", обясни Искрен Веселинов, председател на парламентарната комисия по регионална политика и зам.-председател на ВМРО.

"Нормата от закона, чието приложение беше ограничено, позволява, ако отдръпнем сградата навътре, да увеличим височината ѝ примерно с метър и половина, без да нарушаваме исканите отстояния. Това дава възможност да се получи много по-естетична, елегантна и красива архитектура - да съберем в разрешената височина четири етажа и нормален покрив вместо три етажа и два терасовидни, накачулени над тях", обясни председателят на УС на КАБ арх. Владимир Милков.

Известно е, че е имало случаи на злоупотреба и неправомерно прилагане на този член, най-вече при строителството в районите в т.нар. Витошка яка, южно от Околовръстния път. "Неспособността на администрацията да прилага или да упражнява ефективен контрол по прилагането на определена норма не може да бъде причина за нейната отмяна, макар и частична. Това ограничава свободата и съответно архитектурното многообразие при проектирането в тези райони", казват от КАБ.

Какво още се променя в закона

Предвижда се да бъде създаден единен публичен регистър по устройство на територията към МРРБ. Той ще е електронен и ще обединява сега съществуващи регистри в сектора. Условията и редът за публикуването и поддръжката му ще бъдат определени с наредба на МС в рамките на година от влизането в сила на закона.

При определяне предназначението на дадена сграда ателиетата се приравняват по статут на жилища. Досега сградите с ателиета позволяваха да се заобиколят по-високите изисквания за отстояния, които важат при жилищните сгради. Смята се, че сега тази вратичка се затваря. Тя създаваше и проблем на собствениците на ателиетата. Те плащат ток по промишлени тарифи, данъци като за обект за обществено предназначение и понякога им се отказва адресна регистрация.

Законът регламентира и търговията на открито върху общински площи с мобилни съоръжения - открити щандове, грилове, хладилни витрини, колички. Тя може да се извършва с разрешение на кмета по реда на общинските наредби за преместваеми обекти и за облика на градските пространства.

ДНCК става отговорна за дейността на лицата, които упражняват строителен надзор, и на консултантите в инвестиционните проекти. Предложението е на Министерския съвет. Много от поправките са именно в затягане на правилата в тези сфери.

Строителни разрешения за пристроявания и надстроявания вече ще се издават само след извършено обследване на конструкцията на сградата.

Ако в рамките на месец след като е постъпило искане за съгласуване на подробен устройствен план, заинтересованите ведомства бавят становищата си или не присъстват на експертните съвети, проектът се смята за съгласуван без забележки, гласуваха депутатите. В случай на отказ той трябва да е мотивиран.

Ако в рамките на година след като кметът е разрешил промяна в подробен устройствен план, не бъде внесен проект за изменението му, заповедта губи правно действие, предвижда друга разпоредба. Смята се, че така ще бъдат пресечени опитите за процедурно блокиране на строителната инициатива.

Промяната на статут на сграда или помещение ще става по облекчени правила, ако не се извършват строителни и монтажни работи. Без проект ще се издава и разрешение за строеж на гараж или лятна кухня в имота, както и за основен ремонт на покрива например.

В полза на земеделските производители се намаляват изискванията за изграждане на оранжерии с площ от 200 до 1000 кв.м, включително парници с временна конструкция.

Други възражения срещу текстове в закона

При голяма част от санкциите, предвидени в закона, разликата между минималния и максималния размер е десет пъти. Това дава твърде много свобода за преценка на административния орган.

Законът предвижда ДНСК да контролира законосъобразността на разрешения за строеж и други актове по същото време, когато те са обект на контрол и от съда. Това е изключение от общите правила на Административнопроцесуалния кодекс и създава практически проблеми - например, ако съдът и дирекцията стигнат до различни резултати.

Промяна на предназначението на сграда или част от сграда, обект на образованието, науката, здравеопазването, културата или спортни съоръжения, става само след писмено съгласие на съответния министър. Частни имоти не могат да осигуряват обществени функции чрез административна принуда. От разпоредбата или трябва да отпаднат частните и общинските имоти, или да се предвиди ред за обезщетение на собствениците, казват от КАБ.

Новите текстове позволяват да се поставят "леки постройки за отоплителни материали и инвентар" без разрешително за строеж, т.е. навсякъде из гори и земи. Формулировката е непрецизна и позволява свободни тълкувания, отбелязва в профила си във фейсбук Тома Белев.