Берлин държи под напрежение най-голямата германска строителна компания

Придобиването на Deutsche Wohnen от Vonovia е завършено. Усилията срещу отчуждаването на апартаменти продължават

Ексклузивно съдържание от The Economist

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Ролф Бух няма време да се порадва на успеха си. На 4 октомври изпълнителният директор на Vonovia, най-голямата германска фирма за жилищни имоти, успя след много премеждия да завърши сливането с основния си конкурент Deutsche Wohnen (DW) и създаде най-голямата компания в този бранш в Европа. Но с DW идва ново главоболие. На правно необвързващ референдум миналия месец берлинчани подкрепиха предложение, задължаващо всички частни фирми, които притежават повече от 3000 апартамента, да ги продадат на града, който би могъл да ги отдава под наем по-евтино. DW притежава над 110 хил. апартамента в Берлин. Vonovia има още 43 хил. Една четвърт от имотите на комбинираната компания са в германската столица (виж графиката).

Трети опит

Сделката на Бух с DW замалко да не се случи, което вероятно щеше да доведе 56-годишния мениджър до преждевременно пенсиониране. След провален опит да купи DW през 2015 г. с предложение директно към акционерите, Бух представи още една оферта за придобиване през май, този път със съгласието на изпълнителния директор на DW Майкъл Цан. Тази сделка за 18 млрд. евро (22 млрд. долара) се срина през юли, след като не успя да спечели одобрението на поне половината от акционерите на DW.

Бух не се предаде. Той леко подобри предложението си. По-необичайното е, че бордът на DW се съгласи да емитира акции без предимство за изкупуване от акционерите и да ги продаде директно на Vonovia, ако Бух се нуждае от повече помощ, за да завърши сделката. Възможността за умишлено "разреждане" на собствеността на съществуващите акционери на DW, без компанията да се нуждае от допълнителен капитал, не беше приета добре от Davidson Kempner, американски хедж фонд, който притежава 3.2% от DW, както и част от Vonovia. В изявлението му се казва, че това "поражда сериозни опасения за корпоративното управление".

Германският мениджър на активи Union Investment и банката Deka, които също притежават акции в DW, са съгласни с Davidson Kempner. Те не приемат тезата на DW, че е по-добре компанията да бъде погълната от основен конкурент, отколкото той да бъде най-големият ѝ миноритарен акционер. Те се съмняват, че шефовете на DW може да са били изкушени от изгодни условия за ранно освобождаване или перспективата за по-високи заплати след сливането и затова да не са действали в интерес на акционерите. Цан ще стане заместник изпълнителен директор на обединения гигант, а Филип Грос, главен финансов директор на DW, ще остане на същия пост. Подобно развитие накара червените лампички на германските инвеститори да светнат. "Трябва да преразгледаме правилата си относно задължението за неутралност на шефовете на компании под прицела на подобни сделки", казва Марк Тюнглер от Германската асоциация за защита на акционерите.

DW отхвърля всякакви предположения за нарушение. Ръководството отговори в изявление, че е "обичайна практика" мениджърите на компании при подобни сделки да се присъединят към вече по-голямата група. Освен това планираното увеличение на капитала, за да премине сделката финалната линия, било в съответствие с германското законодателство за ценните книжа. А в крайна сметка така и не се е случило.

Необратимост на процеса

Дори и най-яростните критици на сделката признават с висока степен на сигурност, че тя е необратима. Но ако сливането е било болка, вотът за отчуждаване може да се окаже същинска мигрена. Новоизбраният кмет на Берлин, Франциска Гифи, не може да пренебрегне исканията на гражданите. Те отразяват растящото разочарование от спекулациите с имоти и космическите наеми. След обединението през 1990 г. разходите за жилища в Берлин бяха по-ниски, отколкото в други големи германски градове. Вълни от имигранти и млади германци, привлечени от жилища на промоция, модерна арт среда и процъфтяващ пазар на труда, спомогнаха наемите да се увеличат повече от два пъти през последните десет години в реално изражение. Доходите обаче не успяха да ги догонят.

Ако кметът изготви законопроекта, както изглежда вероятно, и депутатите от Берлин го приемат, засегнатите имотни фирми ще заведат дела срещу решението. Предприемачите навярно ще надделеят пред Федералния конституционен съд, който през април обяви по-ранния опит на Берлин да контролира наемите за незаконен. Но случаят може да се проточи година или повече.

Отчуждаването не е решение за жилищните проблеми на Берлин. Вместо това, казва Бух, строителството може да е част от отговора. Ако не беше заплетената бюрокрация, само Vonovia можеше да построи 7000 апартамента в германската столица през последните няколко години. Гифи трябва да се съсредоточи върху ускоряване на разрешителните за строеж и реформиране на неразбираеми строителни норми. Градът има нужда от по-малко вили и повече лопати.