Строителство и имоти

Как срив на имотния пазар може да подкопае растежа на Китай

Проблемите с Evergrande извадиха на показ нездравословната зависимост на икономиката от имотния пазар

Ексклузивно съдържание от The Economist

Reuters © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Към растящия речник на Китай на Си Цзинпин можем да добавим "злонамерено намаляване на цените". Фразата се е появила в миналото, но местните власти все повече я използват, за да порицават опитите на компаниите да намаляват цените на жилищата. Някои предприемачи, отчаяни за по-високи приходи, предлагат отстъпки до 30%. Властите, опасявайки се, че промоциите могат да разгневят последните купувачи на нов дом и да доведат до протести и изкривявания на пазара на имоти, забраниха отстъпките и ги считат за подкопаване на социалната стабилност. В централния град Юъян правителството предупреди предприемачите да спрат да увеличават цените, но и да се въздържат от намаляването им с повече от 15%.

В такива случаи и регулаторите, и компаниите балансират на въже, като залитат между високи цени и пагубен спад. Пазарът на имоти вероятно е най-големият двигател на икономиката на страната. Китайците в градовете се стекоха в него като в убежище. Цените на жилищата са скочили през последните 15 години, често с повече от 10% годишно в големите градове. И все пак предприемачите са взели назаем огромни суми през това време. Общият дълг на индустрията е около 18.4 трлн. юана (2.8 трлн. долара, което е равно на 18% от БВП) според банката Morgan Stanley. Съотношението на разходите за жилища спрямо доходите сега правят големите китайски градове едни от най-скъпите за живеене места по света.

В разрез с целите на Пекин

Тези тенденции са в разрез с целите на управляващите за намаляване на задлъжнялостта на корпорациите и неравенството, което е в основата на мисията на Си Цзинпин за "общо благоденствие" в Китай. Начинанието вече доведе до крах няколко големи компании за недвижими имоти, тъй като регулаторите затегнаха достъпа им до кредитиране. Последният такъв случай е с Evergrande, която има около 300 млрд. долара задължения и започна да пропуска плащания по доларови облигации. Единственият страх на властите не е, че пропадането на групата ще отприщи системни финансови рискове. Ако имотният сектор започне процес на коригиране, всичко - от финансите на местните власти и домакинствата до модела на растеж на страната, ще бъде застрашено.

Китайските лидери приветстваха разцвета на имотния сектор през по-голямата част от последните 30 години. Когато централното правителство ревизира данъчната система през 1994 г., местните власти се разделиха с голяма част от приходите си, като същевременно бяха възпрепятствани да издават дълг. Въпреки това те бяха натоварени да постигнат високи цели за икономически растеж, понякога надхвърлящи 10% годишно. Продажбата на земя се превърна в едно от малкото неща, които общинските служители могат да предприемат, за да генерират приходи, с които да финансират пътища и други обществени проекти. Те също имаха възможност да създават компании, които да вземат заеми от банки и да набират дълг от други източници. Този модел силно обвърза икономическия растеж с развитието на имотния пазар.

Основен лост на растежа

Между 1999 и 2007 г. количеството селска земя, преминала за градско ползване, е нараствало със среден годишен темп от почти 23%, а продажбите на публична земя са скачали средно с 31% годишно. Скоро пазарът на недвижими имоти се превърнал в основен лост за контролиране на икономическия растеж. По време на световната финансова криза голяма част от стимулиращия пакет на Китай в размер на 586 млрд. долара беше под формата на заеми и сенчести банкови фондове за предприемачите. "Имотният пазар беше средството за предаване на стимулите", казва Кевин Лай от брокера Daiwa Capital Markets. До 2010 г. продажбите на земя носят повече от 70% от годишните общински приходи, макар делът да варира в различните региони.

Неуспехът да се излезе от този модел е една от най-големите грешки на Китай в сферата на икономиката през последните десетилетия. Свързаността на имотния пазар с цялостния растеж остава силна както и преди. Само жилищните инвестиции съставляват 15% от БВП; икономическото значение на недвижимото имущество нараства до 29%, като прибавим строителните и други свързани индустрии, според оценка на Кенет Рогоф от Harvard University и Юанчен Ян от Tsinghua University. В резултат на това купувачите на жилища и предприемачите са смятали жилищния пазар за твърде важен, за да се провали, установява Ханминг Фанг от университета в Пенсилвания. Те са смятали своите инвестиции за сигурни залози.

2.8 трлн. долара е общият дълг на сектора, което е 18% от БВП.

Кризата с Evergrande и някои показатели за имотния сектор подлагат на съмнение това дългогодишно убеждение. "Злонамереното намаляване на цените" може да е по първите страници на вестниците, но само особено закъсалите за пари компании са прибегнали до него. И все пак търсенето отслабва от високата си база. Един показател е увеличението на цените, което се забави през последните месеци. Друг е вторичният пазар, от който спекулативните инвеститори бързат да излязат. В Шенжен, бързо растящият южен град, месечните транзакции за четири поредни месеца са спаднали до 2423 през август, в сравнение с 8376 средно на месец през 2020 г., според консултантска компания Rhodium Group.

Кредитите пресъхват

Потокът от достъпни заемни средства, който поддържа изграждането на строителните обекти, започва да пресъхва. Достъпът до банкови заеми и кредити в сянка, както и търсенето на местни и чужди облигации, отслабва за индустрията като цяло, казва Седрик Лай от рейтингова агенция Moody's. Нетното емитиране на офшорни доларови облигации стана отрицателно за предприемачите за пръв път от поне десетилетие (виж графиката). Продажбите на земя за жилищни проекти спаднаха през първата половина на годината главно поради правителствените ограничения за банкови експозиции към компаниите. Рейтинговата агенция S&P понижи оценката си за много компании до "джънк". Прогнозите на агенцията Moody's за имотния сектор в Китай сега са отрицателни.

Тези новини привлякоха вниманието на местните власти. Намаляването на търсенето на жилища и недостигът на средства ще доведат до по-малко търсене на земя. Развитието на пазар на общински облигации през последното десетилетие помогна на някои региони да се отдръпнат от продажбите на земя. Но като цяло общините са станали още по-зависими. Общите държавни приходи от продажби са се повишили от 2015 г. и през 2020 г. достигат около 8.3% от БВП (виж графиката). Всеки спад е лош предвестник за икономиките на по-малките градове.

Съотношението на разходите за жилища спрямо доходите сега правят големите китайски градове едни от най-скъпите за живеене места по света.

В същото време по някои критерии домакинствата имат по-голям достъп до имоти от всякога. През 2019 г. жилищата представляваха около 60% от общите им активи (финансовите съставят само 20%). Тази прекомерна зависимост доведе до увеличаване на ипотечния дълг до около 76% от общите задължения на домакинствата. Тъй като предприемачите загубиха други форми на финансиране през последните пет години, те станаха силно подчинени на приходите от продажбите, където купувачите плащат понякога пълната сума за домовете си месеци или години преди завършването. Между 2015 и юли 2021 г. делът на средствата за предварителна продажба като източник на финансиране за компаниите се е увеличил от 39% на 54% според френската банка Natixis. Някои от хората, които са платили предварително за домовете на Evergrande или са закупили един от продуктите за управление на богатството на компанията, протестираха пред офисите ѝ.

Инвеститорите сега чакат правителството да предприеме действия. Някои очакват, че поради по-мрачните икономически перспективи властите ще облекчат условията. Повечето банки са изразходвали правителствените квоти за заеми в имотния сектор тази година, казва Джан Живей от шанхайския хедж фонд Pinpoint Asset Management. Квотите ще бъдат подновени през януари, което ще доведе до бум в кредитирането, казва той. Реймънд Йонг от банката ANZ смята, че регулаторите са достатъчно добре информирани за рисковете някои други имотни гиганти да срещнат същите проблеми като Evergrande. Забавянето на имотния пазар може да свали половин процентен пункт от растежа на БВП тази година, казва той. Мо Джи от мениджъра на активи Fidelity International очаква турбуленцията да отнеме от растежа цял процентен пункт.

Краткосрочната перспектива обаче може да пренебрегва по-голяма дългосрочна промяна. Лай от Daiwa казва, че пазарът е "много близо до края на жилищния бум", тъй като натрупването на дългове не може да продължи. Опитите за установяване на равенство в Китай вероятно ще означават по-умерено покачване на цените в бъдеще, казва консултантската компания Oxford Economics. Дали неблагоприятната демографска структура на Китай може да продължи да поддържа такъв пазар през следващото десетилетие, е отворен въпрос, смята Йонг.

Съществуват няколко възможности за отделяне на икономическия растеж от жилищата. Китай е трябвало да се фокусира повече върху изграждането на мегаполиси, които обикновено имат различни източници на финансиране и компетентни администратори, казва икономистът Анди Си. Вместо това местните служители в малките градове са пропилели приходите от земя често за повърхностни проекти, докато младите работници заминават за големите градове. За да може икономиката да прекрати нездравословната си зависимост от имотния сектор, може да се наложи много местни правителства да престанат да съществуват.