Новият план на "Овча купел 1" показва модел как да не се строи между блоковете

Главният архитект определя и новия инструмент, и плана като пробив. "Това е правилният начин за управление на територията. Чрез инструменти, които позволяват намиране на баланс между страните и трайно решаване на казуса", казва той. В допълнение: "мораториумите не работят - по закони те могат да бъдат налагани за две години, и след тях инвеститорите са още по-мотивирани и по-добре подготвени юридически за "битка" със Столична община".

Проблемът с реституираните имоти

При реституиран имот в междублоково пространство възможностите досега бяха две - или да се позволи на собственика да строи, или имотът да бъде отчужден за обществени цели. И двата варианта създават противоречие между две групи собственици: Живеещите в комплекса, които не искат да се строи пред блока, и хората с възстановените имоти, които искат "добиви от своята земя", обяснява главният архитект.

Новата норма в закона позволява да се постигне баланс между интересите им. Собственикът може да получи "добиви" от имотите си, а хората от квартала - по-добра среда за живеене. Но задачата не е лесна, тъй като става дума за частна собственост и изключителни материални интереси, добавя арх. Здравков.

В случая "Овча купел 1" 56 частни имота с обща площ 60 декара са преместени с плана от междублоковите пространства върху общински земи по периферията на квартала. За девет от тях това е станало без промяна в площта. Районният кмет Ангел Стефанов обяснява, че това са най-вече имоти, чиито собственици са били в напреднал стадий на инвестиране и вече са имали издадени визи за проектиране. При останалите максималната редукция е 13-14%, а площта на четири имота е намалена само с 5-7%. В резултат общината придобива напълно безвъзмездно 7 дка за паркоместа, озеленяване и обществени услуги.

• Новият план на "Овча купел": училище, детски градини, зеленина и паркинги

Балансът е постигнат след дълги разговори със собственици, етажни собственици, инициативни комитети, будни граждани, експерти, проектанти и пр. Това е и причината първият план по чл. 22, ал. 8 да се случва пет години след приемането на нормата. "В градоустройството нещата не стават от ден за утре. Всяко нещо, което се промени, дава резултат след от 5 до 10 години. Но, ако има съответните лостове и инструменти, нещата може да започнат да се подреждат", коментира арх. Здравков.

Това е правилният начин за управление на територията - чрез инструменти, които позволяват баланс на интересите.

арх. Здравко Здравков

главен архитект на София

Малко предистория

"Задачата беше доста трудна. Планът беше започнат при едно законодателство, а после беше приет и чл. 22, ал. 8. Проектът е експериментален. Мина през безкрайно много обсъждания. И в началото срещу плана беше насочена много отрицателна енергия", обяснява арх. Тодор Тодоров от архитектурно бюро "Румина - АМ", изработило плана.

Арх. Тодоров е автор и на по-стар план за същия район от 2003 г. Тогава задачата му била друга - всички реституирани имоти да получат възможност за застрояване. Разказва, че от онзи план в крайна сметка била приета само частта за уличната регулация, а частта със застрояването отпаднала, заради възражения на собственици на жилища в "Овча купел 1".

После обаче чрез частични изменения на база приетата улична регулация, се отворили възможности за строителство и в няколко междублокови пространства изникнали кооперации. Живеещи в района сезирали съда, но той се произнасял в полза на инвеститорите.

През 2018 г. бил възложен новият план за преструктурирането на квартала. По закон, докато по него се работи, се замразява всяка възможност за ново строителство в 4, 5 и 6 микрорайон в "Овча купел 1". За отбелязване е, че точно тези години бяха върхови за пазара на жилища в София. "Овча купел" като югозападен квартал с метро, се радваше на голям инвеститорски интерес, а цените в района бяха едни от най-бързо растящите в града.

От гледна точка на публичния интерес "строителната забрана допринася в пика на строителството да се овладее инвестиционният натиск върху квартала и да се обезпечат възможностите за публична инфраструктура", както казва главният архитект. От гледна точка на собствениците - това е свързано с негативи, защото инвестиционните им планове се отлагат с пет години. Но пък това им спестява излишни разправии.

Изключение в случаите с подобни строителни забрани са разрешенията за строеж, издадени преди допускането на плана. В квартала имало едно - за небезизвестния строеж пред блок 412, и после то става повод за редица скандали. В изкопа преди години пада автомобил. А жителите на блока имаха съмнения, че при строежа са компрометирани основите на сградата им. Арх. Здравков разказва, че на общината е коствало много усилия, за да ги убеди, че няма за какво да се притесняват. Правили конструктивни обследвания, маркери за устойчивост и пр. "Новият план гарантира, че това няма да се случи пред следващия блок", казва главният архитект.

На никой не му е приятно да строи между панелните блокове. Това не е нормално, не е естествено, разваля цялата визия, инфраструктура и комуникация на комплекса.

Георги Шопов

председател на Асоциацията на строителните предприемачи

Пет години дебати

При тази предистория сегашният план обяснимо провокирал бурни дебати. Минава през четири обществени обсъждания и е преработван два пъти, преди проектът да стигне до Общинския експертен съвет.

Арх. Тодоров разказва, че хората в квартала били против всякакво строителство. Настоявали всички общински терени да бъдат отредени за озеленяване, да има много градини, спортни площадки и зали. А собствениците на реституирани имоти не участвали активно в тези обществени обсъждания, за да изразят интересите си.

Частните собственици предпочитали да говорят директно с главния архитект, както разказва самият той: "Идват в кабинета ми в работно време с адвокатите си, искат виза, намерили са предприемачи, които ще ги обезщетят със съответния процент, извадили са калкулаторите и вече смятат печалбата. И откровено заплашват със Закона за отговорността на държавата и общините, ако строежите не бъдат допуснати".

В началото частните собственици били твърдо против плана, изместването и редукцията на имотите им. С времето обаче започнали да осъзнават, че създаването на компактни нови квартали им дава възможност да застроят имотите си, без да провокират напрежение.

Изглежда, за това помогнали и строителните предприемачи. "На никой не му е приятно да строи между панелните блокове. Това не е нормално, не е естествено, разваля цялата визия, инфраструктура и комуникация на комплекса, казва Георги Шопов, председател на Асоциацията на строителните предприемачи в България. И определя "новоприетия план за "Овча купел 1" като едно от малкото положителни неща в градоустройственото регулиране на София, които са се случвали за последните 30 години.

Ако част от строителните такси, които събира столичната община, идват в района на строителството, ще имаме повече възможности.

Ангел Стефанов

кмет на район „Овча купел“

Районният кмет и решаващият парцел

"При нас на ниво район имаше още една ос на напрежение - къде точно да се преместят реституираните терени. Най-много бяха те в четвърти микрорайон, а жителите на пети и шести, между които ги измествахме, казваха - а защо точно при нас", обяснява районният кмет Ангел Стефанов.

Планът първо предвиждал терени да се прехвърлят на един свободен парцел, където да се сформира нов миниквартал. Местната общественост обаче предпочела на това място да има футболно игрище и малък парк, които са залегнали и във финалния вариант на проекта. Районната администрация намерила решение, като предложила друг общински терен извън обхвата на плана - 14 дка на ул. "Зеленика", и новият миниквартал сега ще е там.

Ангел Стефанов обясни, че за терена водили тежки преговори с "Бърза помощ", тъй като макар и неизползван в момента, бил предвиден за техен обучителен център, а в някакъв период им служел и за гараж. Общината им предложила алтернативно място в "Суходол" и задействала включването му в регулация.

Зелена светлина за инвестициите

Новият план на "Овча купел 1" вече е одобрен от Столичния общински съвет. Според арх. Здравков остава да се уредят документално премествания на два парцела - застрояването пред 525 блок, и паркинга пред 408 блок. За тях ще има допълнително съобщаване и допълнителен акт на кмета (главния архитект) за одобряване.

Ако няма жалби по основния план в законоустановения срок, той ще бъде обявен в Държавен вестник. След като влезе в сила, предстои същинската част - кметът да района ще издаде заповеди за преместването на конкретните имоти. Общината ще придобие терените в междублоковите пространства и ще може да инвестира средства в тях. Собствениците - имотите по периферията, също ще могат да инвестират. Ако има обжалвания в съда обаче, докато се стигне дотам, може да мине и година.

Според арх. Здравков финансирането на предвидените общински "мероприятия" е въпрос на ежегодно планиране съобразно нуждите на района. "Тепърва ще се мисли как ще се финансира изпълнението на тези публични мероприятия. Основните варианти за големите обекти са два - чрез публично частни партньорства и чрез кандидатстване по различни проекти", казва Ангел Стефанов.

Отбелязва също, че активното строителство в "Овча купел" създава много проблеми на районната администрация - строителната техника разбива улиците, затруднява движението, шумно и прашно е, хората протестират, няма достатъчно паркоместа и детски градини, които да поемат новодошлите. Общината сериозно изостава с публичната инфраструктура.

В момента районът не получава нищо допълнително - извън общите разчети в бюджета, заради голямото строителство. Ангел Стефанов смята, че ако има възможност част от строителните такси, които събира столичната община, да идват и при тях, те ще могат по-добре да обезпечат въпросите с контрола на строителството и с инфраструктурата.