Алея от апартаменти до метрото в "Овча купел"

Пилотната "Алея"

"Алея" е жилищен проект върху терен 11.6 дка точно срещу метростанция "Мизия" в "Овча купел". Първата фаза предвижда сграда със 173 апартамента - едностайни, двустайни и тристайни. В общата РЗП - 21 хил. кв.м, влизат също подземен и надземен паркинг и три търговски обекта - заведение и два магазина. Сградата има ъглова форма. Архитектурният проект е на арх. Невена Данева от "Иво Петров Архитекти". Строител е "Диана Комерс 1". "Етап 2 ще бъде със сходни мащаби, като между двете части ще направим улица", обясни мениджърът "Бизнес развитие" на "Емблема" Илия Комитов.

Теренът е на бивша бетонна база, която от държавна/общинска собственост е минала в частни ръце. "Алея" са трети поред купувач. Сделката е станала в края на 2021 година, след като бившият собственик е изпълнил поетия ангажимент да придвижи изменението на подробния устройствен план - двегодишна процедура, минаваща и през Столичния общински съвет. Осъществена е чрез апортиране на имота, като оценката е 14.3 млн. лева, а продавач според имотния регистър е "Демараж груп". После от "Алея" проектирали и през май са получили строително разрешение. Това се е случило след година и половина работа по проекта.

Първият етап на проекта "Алея" предвижда строителството на 21 хил. кв.м РЗП - 173 апартамента, подземен и надземен паркинг, заведение и два магазина Фотограф : Емблема

"Овча купел" за живеене

"Първоначално смятахме, че интерес към проекта ще имат най-вече купувачи с инвестиционна цел - за отдаване под наем, заради близостта с Нов български университет и непосредствено съседство с метрото. Оказва се, че преобладава интересът към покупки за живеене, казва Сергей Койнов. "Алея" е на пазара от шест месеца и вече има договори на зелено за 34 апартамента с 30 бъдещи собственици.

Чрез предварителните продажби се набира капитал, но в случая те били и изискване на банката кредитор, която настоявала да се увери, че пазарът оценява този продукт. Койнов твърди, че отдавна са надминали броя сделки, изискван от нея. Проектът се финансира от БАКБ, с която Цветослав Русков вече има кредитна история. Според Имотния регистър тя е отпуснала 9.779 млн. лева. Освен това проектът се финансира и със собствени средства на инвеститорите, по тяхна информация.

Мнозина са предубедени към "Овча купел", но когато дойдохме тук, мястото ни грабна, казва Цветослав Русков. Теренът е удобен, има гледка към планината, спокойствие и тишина, и метро в непосредствена близост. С него се стига до НДК за 12 минути, с чакането - за 15 мин.

Освен това инфраструктура е много добра - на пешеходно разстояние има детски градини, училища, хипермаркети и медицински центрове. Смятам, че репутацията на този квартал ще си върви нагоре, казва Койнов.

Цените и строежите също са нагоре

По данни на ocenime.bg средната офертна цена на жилищата в София през април е 1450 евро на кв.м. А по информация от Forton сега "Овча купел" е от кварталите с най-голям ръст на цените в София. Обяснява се с факта, че е южен (югозападен) район, близо до Витоша, до който стига метро.

"Средните ни цени за "Алея" са 1450 евро с ДДС и имаме продажби на тези нива. Интересното е, че допреди месеци районът беше много подценен като място. Тези цени може да са средни цени за София, но за този квартал стават нормални едва сега. Усещането ми е, че на тези нива спекулативните сделки са по-малко, защото инвеститорите с цел покупко-продажба нямат сигурност, че ще направят марж. Така по-скоро отиваме на друг пазар, в който хората, които ще си купят апартаменти, ще искат да живеят в тях", обяснява Сергей Койнов. Намеренията им са в периода на строителството да продават плавно и да завършат сградата за две години и половина.

Данните за строителните разрешения в София също подсказват засилен инвеститорски интерес към "Овча купел" в последно време. Районът излиза четвърти по обем на разрешените жилища в София - с 46% повече разрешена квадратура през 2021 т. спрямо предишната година, до 173 хил. кв.м.

Сред 46-те строителни разрешения за миналата година най-големите сгради са от 22.4 хил. кв.м на "Куатуор", 16.5 хил. кв.м - група от три жилищни сгради на "Шалев инвестмънт груп" на бул. "Цар Борис" III, и 14.5 хил. кв.м на "Юпитер-41". За тази година интересът, изглежда, не отслабва - издадени са девет строителни разрешения. Най-голямото е на "АК пропъртис" и "Ви Ай риъл естейт", които планират да построят на два етапа комплекс от 40.7 хил. кв.м. Другото голямо е на "Емблема Овча купел".

Подготовката за началото на проекта "Алея" е отнела на инвеститорите година и половина. Плановете са той да бъде построен за две години и половина Фотограф : Емблема

Развитие с очакване за криза

"Емблема" развива още няколко по-малки жилищни проекта в София - сграда "Алера" в "Манастирски ливади-изток" (на втора линия след "Кошер"). Имат голям проект за комплекс от затворен тип в района на моста "Чавдар". Работят и по проект за жилищна сграда в Студентски град. Всички тези начинания са на етап промени в подробния устройствен план. Справка в Търговския регистър показва, че за повечето от тях има регистрирано отделно дружество. Койнов казва, че терените са подсигурени. По-вероятно това да е на етап предварителни договори, защото в партидите и активите на отделните дружества в регистрите няма вписани имоти.

"Имаме желанието да строим нещо по-специално и по-бутиково, но трябва да се отвори такава възможност. Но усещането е, че добрите терени в София намаляват и намирането им става все по-трудно", казва Койнов.

Той уверява, че следят процесите с покачването на строителните материали и с очакваното увеличаване на лихвите, и се опитват да са гъвкави. "За мен беше важно да стигнем дотук - да имаме продажби и да имаме финансиране. А сега най-важно е да започнем да строим обекта. За момента всичко е наред и ако трябва да се минава през криза, ще минем. В кризата продажбите не спират съвсем, просто намаляват. А нашият начин за справяне с нея е да изберем локация и да създадем проект, които да са по-привлекателни от другите, казва Сергей Койнов.

Собствениците на "Емблема" - Сергей Койнов и Цветослав Русков, официално обявиха началото на първия си жилищен проект Фотограф : Емблема