Компанията за жилища под наем Cleves разпродава апартаментите си

Захариев отбеляза също, че решението им за продажба е било улеснено от факта, че последните няколко години ръстът на цените на имотите в София сериозно надвишава ръста на наемните цени.

"Най-доброто на пазара на имоти в София тепърва предстои"

Божидар Захариев

мениджър на Cleves

Източници от пазара потвърждават, че главните инвеститори в компанията вече са достигнали години, на които предпочитат да осребрят активите си, да се оттеглят от бизнеса и да живеят спокойно. При това осъществяват cash out във възможно най-добрия момент - когато цените на имотите са в пика си.

Справка в Търговския регистър показва, че българското дружество "Клийвс" е собственост на регистрирания в Малта Cleves Sofia Holdings Limited. Като действителни собственици в регистъра са посочени Хенри Мизи и Майкъл Джон Филип Бианчи - и двамата пребиваващи в Малта. А сред лицата, упражняващи контрол, е записан и британският гражданин Али Рашидиан. В професионалните среди компанията е известна като инвестиционен фонд, създаден изцяло от чужденци специално и само за българския пазар и ориентиран към клиенти чужденци.

150 апартамента за чужденци

"През годините на оперативна дейност разработихме общо шест сгради в София основно с изцяло обзаведени апартаменти, офис и няколко магазина. Купувахме цели сгради "на зелено", като сами изготвяхме разпределенията и интериорния дизайн. Проектирахме имотите си по стандарти, които преди години не бяха често срещани в България - включвахме големи пространства в дневните площи и голям брой бани. Със свои подизпълнители извършвахме довършителните работи и обзавеждането", обяснява Божидар Захариев.

Три от сградите са в престижни райони около центъра на София, а другите три - в южните квартали. В най-силния си момент компанията е притежавала общо над 150 апартамента с микс от 1 до 4 спални, което е давало възможност за добър избор на наемателите.

При отдаването под наем на имотите си компанията се е движела от концепцията наемателят да няма грижа за нищо - плащането на режийните, охраната или портиера, почистването, паркирането, дребните, но спешни ремонти, посрещането или изпращането до летището и пр.

Подходът е необичаен за българския пазар и чрез него компанията успява да привлече клиенти, които търсят високо ниво на обслужване при престоя си в България. "Нашият списък с наематели наподобяваше ООН - висши ръководители на командировка в София от целия свят и дипломати от посолства, включително посланици", казва Божидар Захариев. Българските наематели през годините са били единици.

Сградата на "Черковна" 60 е продадена анблок за 2.72 млн. евро

Екзитът

В началото инвеститорите искали да продадат портфейла си като цяло, заедно с бранда и оперативния бизнес на българското дружество. Според отчетите в Търговския регистър приходите от наеми на дружеството се движат между 2.1 и 2.3 млн. лева (за последните три години). Инвестиционните му активи са оценени на 45.6 млн. лева. Но има натрупана загуба от 17.7 млн. лева и задължения към собствениците, които след частично погасяване през първата половина на тази година са били за 17 млн. лева.

Изглежда обаче не намерили кандидат на исканата цена, която по информация от пазара е била от порядъка на 22 млн. евро за около 70 апартамента в трите сгради. (Другите три също са продадени на отделни жилища, но преди време - бел. авт.). "За съжаление купувачите очакваха по-голяма отстъпка, отколкото активите биха постигнали при единични продажби. Затова с цел постигането на максимална възвръщаемост за нашите акционери неохотно разбихме портфейла и дадохме ексклузивни права за продажба на две местни агенции. Имотният пазар на продажби в София продължава да е активен, макар и с обичайното си лятно затишие, и вече продадохме половината активи", казва Захариев.

От агенциите - партньори на продавача, потвърждават, че инвеститорите не се разделят със собствеността си по спешност, и че са им дали около година (до средата на 2024 г. бел. авт.), за да продадат поетапно всички активи.

Конкуренция при продавачите

В началото двете агенции - ексклузивни продавачи, избрани от Cleves, работят в пряка конкуренция една с друга. Впоследствие обаче компанията определя периметър за всяка една от тях. Unique Estates е ексклузивен агент за Cleves Este, а Galardo Real Estate - изключителен агент за Cleves Blvd Residence. Това става ясно от съобщението в LinkedIn, с което компанията поздравява "нашите двама брокери за първокласното им представяне до момента".

От Unique Estates казват, че разделянето е станало по тяхно условие. Макар да им е отнело време, са успели да убедят инвеститорите в Cleves, че процесът по продажбата печели, когато компаниите имат есклузивитет - няма разминаване в информация, няма спекулации и пр. Самото съобщение в LinkedIn изглежда е не толкова с цел да предизвика интерес към апартаментите, за който агенциите казват, че и без друго е голям, а по-скоро да информира пазара коя агенция за какво може да бъде търсена.

Сградата на "Черковна" - за 2.72 млн. евро

Сделката за сградата на ул. "Черковна" 60 (Cleves Cherkovna) вероятно също е повлияла за решението на инвеститора да раздели задачите на агенциите. Тя е единственият от активите, който се е продавал анблок. По неофициални информации причината била, че не е разполагала с достатъчно паркоместа, които да позволят продажбата на отделни апартаменти.

За сградата, изглежда, всяка от агенциите е имала сериозен клиент - и в двата случая българи, търсещи с инвестиционна цел, и конкуренцията е била ожесточена. Финално клиентът на Unique Estates спечелил, като предложил малко по-висока цена от този на Galardo Real Estate.

Според имотния регистър сградата на "Черковна" 60 е придобита от дружеството "Емона 2000" през март. Декларираният материален интерес (най-вероятно и цената) в имотния регистър е 5.329 млн. лева (2.72 млн. евро) за 15 апартамента, магазин и парцел.

"Емона 2000" е компания със строителен профил, която първоначално е собственост на оръжейния търговец Добрин Иванов. През 2020 г. той я прехвърля на децата си. Иванов освен това е собственик на ДИПИ, на "Телевизия Европа"/ "Евронюз България", съдружник в "Къмпинг Иракли". Оръжейното му дружество е "Трансмобил", което е с оборот от над 100 млн. лв. През годините в няколко сделки беше свързван с Делян Пеевски.

"И в България вече става като на запад, хората все повече търсят завършени апартаменти"

Тома Станишев

управител на Galardo Real Estate

Търсят се завършени апартаменти

"Апартаментите в сградата на бул. "Мадрид" и ул. "Черковна" се разпродаваха като топъл хляб. В момента са останали само четири", казва Тома Станишев, чиято компания Galardo Real Estate сега е изключителен представител за Cleves Blvd Residence (някогашната сграда на естонския инвеститор Arco Vara).

Основната причина за "силата на тези апартаменти" според него, извън това, че са били предложени на пазарна цена, е, че са били готови за живеене, каквито жилища все повече се търсят. Средната цена, постигната в тази сграда, по информация на Станишев, е около 2200 евро без ДДС.

"И в България вече става като на запад, покрай работата си хората нямат време да се занимават с майстори и все повече искат завършени апартаменти", казва той. В потвърждение на тенденцията - в Galardo Real Estate имат няколко клиенти - дизайнери, които купуват жилища, ремонтират и после ги продават.

Според Тома Станишев твърденията, че е по-добре да се продава на шпакловка и замазка, за да могат хората да направят довършителните работи по свой вкус, не са съвсем релевантни. "Всъщност клиентите харесват едни и същи марки коли и телефони - и ако жилището е в сиво, бежово и бяло, то има по-голям шанс да бъде продадено, отколкото ако е яркорозово или зелено", казва той.

Дава за пример Кипър, където компанията вече има офис. Там най-малко завършените жилища са с кухня и баня, а най-завършените - с чаршафи и кухненски прибори. Прогнозата му е, че в тази посока отива и България, което е логично. Хората срещат трудности да намерят майстори, докато строителят разполага с такива и за него е по-лесно да довърши нещата. А и тъй като купува строителни материали на едро постига по-ниски цени.

Станишев отбелязва, че и в България вече има инвеститори, които продават завършени жилища, като дава за пример сграда на израелски предприемач в район "Студентски".

Колко по-скъпи са завършените жилища от тези на шпакловка и замазка е въпрос без ясен отговор, тъй като много зависи от качеството на довършителните работи. Представители на сектора говорят за разлики, които могат да достигнат до 30% в полза на завършеното строителство. Пиковите цени на имотите на пазара в момента със сигурност не стимулират подобна практика, но е много вероятно такава да се развие в бъдеще.

Освен това се увеличават строителните предприемачи, които инвестират в сгради с цел отдаване под наем на апартаментите в тях. Особено изразено е това в Студентски град в София.

"В случая най-притегателна е локацията"

Галина Грудова

съдружник и член на мениджърския съвет на Unique Estates

Важна е локацията

Голям е и интересът към апартаментите в Cleves Este, казва Галина Грудова, съдружник и член на мениджърския съвет на Unique Estates - компанията, която сега ги продава ексклузивно. Самата Грудова казва, че работи с Cleves още от първия им ден на българския пазар.

Жилищата са висок клас, без да са луксозни, като в случая най-притегателна е локацията. Намират се в комплекса Este с инвеститори братята Домусчиеви срещу "Интерпред". Разположен е до парк и метро, в район с множество посолства, разполага с търговски обекти и заведения, градина и детски кът, СПА център и гаражи, обяснява тя. Комплексът е много предпочитан от чужденци.

Cleves притежавала цяла сграда от него с 34 апартамента, като за продажба са останали двадесетина. По информация на Галина Грудова средната цена, постигната за този комплекс, е около 3000 евро на кв.м без ДДС. Според източници от пазара за последната половин година офертните цени са били покачвани няколко пъти, което вероятно е реакция на повишеното търсене.

Сградата на ъгъла на "Мадрид" и "Черковна", където от двадесетина апартамента сега са останали четири. Фотограф : Надежда Чипева

Апартаменти с наематели

Голяма част от новите собственици в Еste купуват, за да живеят там, но като че ли малко повече са купувачите с цел инвестиция, казва Галина Грудова. Плюс във втория случай е, че придобиват апартаментите заедно с наемателите и това спестява комисиони и усилия. По информация на Божидар Захариев договорите в повечето случаи са за една година с възможност за подновяване, като Cleves са предлагали и краткосрочен престой. "Гордеем се, че години наред постигахме едни от най-високите наемни цени в София и изградихме отлични отношения с наемателите си. Заетостта през последните години, включително през трудния период на Covid 19 беше впечатляващa, като средногодишно постигахме над 90% заетост", отбелязва той.

От Unique Estates обясняват, че препоръчват на купуващите за собствено ползване да направят освежаващ ремонт, тъй като все пак става дума за апартаменти, ползвани 15 години. А купувачите с инвестиционна цел съветват да се придържат към дългосрочно отдаване под наем за този комплекс.

По информация от пазара средната доходност при дългосрочните наеми варира между 3 и 6% годишно.

Особености на наемния пазар

"Надяваме се в текущата среда на повишени разходи за строителство и по-високи лихви да се постигне по-добър баланс между продажните и наемните цени и доходността от наеми да отрази високите цени на активите", казва Божидар Захариев.

Пазарът на наеми в София определено има нужда от професионални доставчици и търсенето на подобна услуга от мултинационалните корпорации и посолства е налице. Това е факт във всяка европейска столица и София не е изключение, казва мениджърът на база 16-годишен опит в сферата.

Освен това отбелязва, че през годините непрофесионалният сектор при апартаментите под наем е намалял и продължава да намалява. Първоначално били разочаровани от тази "конкуренция", която подбива пазара с нереално ниски цени. За щастие изградили стабилна клиентска база от висок клас, която оценявала добавената стойност на услугите им.

Смятаме, че най-доброто на пазара на имоти в София тепърва предстои, добавя той.