Близка до "С.Г. груп" компания изкупи дълга на Burgas Plaza, скоро и самия мол

С гръцката икономическа криза обаче Carrefour се оттегли от джойнт венчъра, Marinopoulos изпадна в несъстоятелност, супермаркетите под френския бранд затвориха и "КМБ България" фалира.

Практиката е показала, че хранителните магазини са ключови в търговския микс на моловете - те са в ролята на котва, която привлича посетители на дневна база. Така че затварянето на хипермаркета повлича надолу и целия мол. Проблемите в Бургас не бяха изолирани - и другите търговски центрове с магазини Carrefour бяха изправени пред предизвикателството да намерят заместник на френския гигант, като това отне години. В повечето молове влезе BILLA, но това беше съпътствано с вътрешно преструктуриране и свиване на пространствата, като особено мащабна реконструкция имаше в The Mall. Допълнителна трудност в Бургас, изглежда, е било и изострянето на отношенията между съдружниците, източниците за което са неофициални.

След кризата двете части на Burgas Plaza поемат по сходни, но различни пътища. Заради необслужвани заеми срещу 11.6 млн. лв. частта с хипермаркета става собственост на гръцката Alpha Bank, която я прехвърля на свое дружество за лоши кредити. Частта на мола е заложена срещу кредит в някогашната "Пиреос банк България", която беше придобита и влята в Пощенска банка. Именно заради неплащане по това задължение сега частният съдебен изпълнител продава.

Купувач на дълга

В Търговския регистър и в обявата на съдебния изпълнител се вижда, че през август 2023 г. дългът на "Бургас плаза" към Банка Пиреос България е купен от "Корпоративна консолидационна компания" (ККК). Дружеството, което съществува от 2012 г., се свързва със "С.Г. груп" - най-големият играч на колекторския пазар в страната, макар официално да е собственост на Станка Иванова. Самата "С.Г. груп" принадлежи на четирима с равни дялове - Станимир Бургаски, Адам Сотков, Юлиян Цампаров и баща му Бойчо Цампаров.

Последните години "С.Г. груп" се разрасна бързо благодарение на банкови заеми - най-вече ПИБ и ББР, в последно време се финансира активно от Инвестбанк и Общинска банка. Тя и нейни свързани компании придобиха големи портфейли необслужвани заеми от банки, рекордният от които - 434 млн. евро стари лоши кредити от Пощенска банка. Сега активите на основните дружества в групата надхвърлят 0.5 млрд. лв. Компанията подрежда структурата си и се разраства - навлезе в небанковото финансиране под шапката на "Финанс плюс мениджмънт холдинг". ККК беше мислена като бъдещ мажоритарен акционер в него. Вероятно с това е свързана и промяната в името на компанията през тази година - от колекторска, на консолидационна. Освен това през 2023 г. свързани със "С.Г. груп" компании купиха основния ѝ конкурент - "Агенция за събиране на вземания" и сградата на КТБ в София.

С 50% дискаунт

В края на август между "Юробанк България" и ККК е подписан договор за прехвърляне на вземания (цесия) по договори за кредит на "Бургас плаза" от Банка Пиреос България, обезпечени с ипотеки, залози или солидарна отговорност. Освен дружеството кредитополучател, солидарни длъжници са също малтийското "Бургас холдингс лимитед", Ричард Макдонълд и Хенри Гуин Джонс, а поръчител - Валентин Попов. Кръгът на длъжниците очертава и досегашните собственици на мола.

От документите в Търговския регистър става ясно, че от "Бургас плаза" е просрочило погасителни вноски. Банката е поискала кредитът да стане предсрочно изискуем, и е преминала към изпълнение, длъжниците са обжалвали в съда. След това Пощенска банка продава на ККК всичките си вземания от това дружество, заедно със съществуващите обезпечения. Съдейки по декларирания материален интерес по цесията в Имотния регистър задължението е за 50.9 млн. лева (26 млн. евро). От договора се разбира, че ККК ги купува за 12 млн. евро - близо до стартовата цена, обявена от частния съдебен изпълнител сега. Това съвпада с обичайните нива, на които подобни сделки със стари проблемни вземания се сключват - около 50% от номиналния размер на дълга.

Как без хипермаркета

Ще има ли външен интерес, извън класическото прехвърляне към кредитора ККК, за частта на мола в комплекса, който е трудно мислим без хипермаркета, ще се разбере през декември. Що се отнася до магазина, твърди се, че Alpha Bank вече се е опитвала да го продаде в пакет с други имоти, но тъй като е с голяма балансова стойност и проблемен заем, е бил изваден от пакета. Сега той принадлежи на "Ей Джи Ай - Би Ар И Партисипейшънс 2 БГ" (AGI - BRE Participations 2BG), кипърско дружество на Alpha Bank, на което тя е прехвърлила вземанията си с договор за цесия през 2018 г. Декларираният материален интерес тогава е 10.4 млн. лева. Във финансовия отчет AGI - BRE за 2022 г. е вписано, че то има инвестиционни имоти за 8.836 млн. лева и че определената справедлива стойност на земята и сградата е 5.3 млн. евро.

Твърди се, че към помещението на хипермаркета е имало инвестиционен интерес. По неизвестни причини AGI - BRE Participations 2BG не са пожелали да го продадат (или с кандидатите не са се разбрали за цената). По информация от един източник до сделка не се е стигнало и заради предварителни разговори със "С.Г. груп" за пакетно придобиване.

В същото време трудно се намира наемател, който да влезе в обувките на Carrefour. Източници от пазара разказват, че след фалита на КМБ собствениците на мола търсели кой да го замести, но искали цена, твърде висока за града. Помещението от 12.6 хил. кв.м би било подходящо за голям чуждестранен инвеститор, каквито в Бургас няма, или за голяма търговска верига. Големите при храните - METRO и Kaufland, обаче имат собствени сгради. При нехранителните Praktiker и Mr. Bricolage - също. Вторият мол в града - Galleria Burgas, е изцяло зает с наематели и там котвата е магазин на Lidl.

Според местни източници в Burgas Plaza също има наематели. По данни на КАПИ за 2019 г. молът е имал 6.77 млн. лева приходи и 0.7 млн. лева печалба . През 2020 г. приходите са паднали до 4 млн. лева и е бил на загуба 2 млн. лева, а през 2021 г. - последната година, за която има информация, приходите са били 3.8 млн. лева, а загубата се е задълбочила до 3.5 млн. лева. Последната информация на сайта на Burgas Plaza е от април, когато молът е отбелязал 14 години от отварянето му.

Бъдещето - пак в ритейла?

В случай на липса на външен интерес почти сигурно активът ще стане собственост на притежателя на дълга му - ККК ("С.Г. груп"). Дружеството няма да плаща цена и ще придобие имота срещу вземането си.

Що се отнася до помещението на хипермаркета, практиката с другите молове показва, че най-вероятен купувач е собственикът на мола. Логично е той да има интерес да придобие и останалата част от сградата и да окрупни собствеността. За момента обаче подобно доразвитие не е твърдо договорено. Затова от ключово значение за развръзката е Alpha Bank.

Преди време, когато интересът към жилищното строителство беше в апогея си, се говореше, че теренът е атрактивен за изграждане на апартаменти. Сега, в условията на спад на сделките и на очаквания за вдигане на лихвите, инвеститорите са по-предпазливи с жилищни инвестиции. Източник, близък до "С.Г. груп", очертава като основен план консолидиране на собствеността в търговския център, възраждане на дейността му като мол и евентуална препродажба на някой от съществуващите оператори на молове в страната. Що се отнася до идеите за дострояване или надстрояване на терена, те били "грандомански" и "в сферата на мечтите" - самата колекторската група не възнамерявала да се превръща в строителна, като единствено ако се появи някой голям инвеститор с проект, можело да се обсъжда.

На сегмента на моловете се гледа като на вече наситен, но има сделки на вторичния пазар. През юли тази година Mega Mall в "Люлин" беше купен от български инвеститори. А преди три години например молът във Велико Търново стана собственост на гръцкия бизнесмен Продромос Мавропулос, като продавач беше дружество на Alpha Bank - AGI-BRE Participations 3. После той придоби и ритейл парк във Варна, като не е известно да има собственост в Бургас.

"В момента предпочитаните инвестиционни активи са в ритейл пазара. Той се оказва печеливш сегмент", коментира неотдавна Явор Костов, управляващ партньор в C&W Forton при обзор на пазара на бизнес имотите. Основното развитие идва от ритейл парковете - през третото тримесечие бяха открити четири нови, през четвъртото се очакват още толкова. Въпреки бурните темпове, пазарът все още е по-малко наситен, отколкото в съседните страни. В Бургас обаче ритейл паркове няма. А форматът на моловете в национален мащаб също се развива добре. Наемите в търговските центрове остават без промяна - около 36 евро на кв.м средно, а доходността от първокласни площи се покачва до 7.75%, показва анализът на C&W Forton. От компанията говорят и за съществуването на формат, съчетаващ мол с ритейл парк, какъвто все още няма в България.

По темата работи и Мария Иванова