И най-големият мол е...

Кой е шампионът

Въпросът кой е най-успешният мол може да има няколко различни сечения: приходи на квадратен метър отдаваема площ, чиста печалба, брой посетители на денонощие, средно похарчени пари от един клиент и т.н.

Като обем общи приходи обаче лидерът в страната към края на 2014 г. е ясен - софийският The Mall (виж таблицата). Постъпленията му за миналата година са общо близо 32 млн. лв. Буквално "на милиметри" след него е Paradise, а на третата позиция е Serdika. След варненския Grand Mall пети по общо приходи е Mall of Sofia, а другите софийски търговски центрове остават доста по-назад. Каква ще е картината към края на тази година никой не се наема да прогнозира, но движението нагоре при Paradise, ако продължи с тази инерция, очевидно има потенциал да го изведе на лидерското място. Което обаче няма да е учудващо предвид огромната му площ спрямо останалите.

За момента не са показателни за нищо пък резултатите на Sofia Ring Mall, който просто отвори в началото на ноември, както и тези на Mega Mall, който беше открит през септември миналата година.

Но да отдадем дължимото на The Mall. Лидерът според повечето експерти от пазара е силно изложен на конкуренцията на Paradise, защото чисто географски потенциалните посетители и на двата мола се покриват. Според мениджмънта на The Mall отлив на клиенти след отварянето на новия гигант не е имало. Рязкото увеличаване на отдаваемата площ в търговски центрове през последните две години обаче нямаше как да не се отрази на всички под формата на потиснати наемни цени и изобщо - променени условия в полза на търговците.

Според доклада за дейността на "АП Ритейл 1" (дружеството - собственик на The Mall) за 2014 г. оперативната печалба преди амортизация е 20.1 млн. лв. при 21.5 за 2013 г., като основна причина за спада с 6.5% е намалението на приходите от наем от 23.6 на 22.4 млн. лв. заради спадналите наемни нива в София, отразено в случая на The Mall в подновените или нови договори с търговците и във временни намаления за определени наематели.

Накратко - лидерът усеща натиска от новите центрове поради агресивната им политика за привличане на наематели и в резултат и при него има спад на наемните нива. При почти 52 хил. кв.м обща отдаваема площ (в случая - без офисна част), почти 100% заетост и 22.4 млн. лв. приходи от наем за 2014 г. простата сметка показва, че квадратен метър средно струва 35.9 лв. на месец. Плюс нея, разбира се, се начислява и такса за поддръжка и обслужване на всеки обект (обичайно - около 7.5 евро на квадрат), но тя като правило в сектора не покрива реалния разход по това перо на мола с около 1-1.5 евро.

Показателно е, че в отчета на "АП Ритейл 1" за 2014 г. за пръв път се появява перото "финансови стимули за наематели", което е едва 135 хил. лв. Още 708 хил. лв. обаче са "на минус" като корекции в базова наемна цена. Това означава, че определени обекти са плащали авансово "твърд" наем, но след като са направили реален оборот под някакво предварително договорено число, молът е възстановил част от въпросния наем. Финансовите стимули пък представляват например инвестиция в реконструкция на дадена част по изискване на търговеца.

Конкретно в случая с The Mall потокът посетители няма как да не бъде ограничен и от потъването на Carrefour - площта на хипермаркета си е негова собственост и мениджмънтът на мола няма как да влияе върху веригата, чиито обекти през последните месеци се изпразниха от стока, а оттам - и от клиенти. Състоянието на обектите на Carrefour впрочем никак не се подобрява и след раздялата с "Пикадили", така че перспективите за тях не са розови, а оттам - и за моловете, където веригата присъства.

Мястото, мястото и мястото

Всеизвестната максима, че за успеха на един търговски обект има три условия - местоположение, местоположение и местоположение, се потвърждава и в случая с моловете. Както Serdika, така и Mall of Sofia сравнително слабо усещат конкуренцията на новопоявилите се в София (виж таблицата). Не че мениджмънтът и в двата случая не предприема и други мерки, но централното разположение и фактът, че обектите са вече разработени, явно силно помага.

Mall of Sofia има лек спад в приходите си за 2014 г., но пък за пръв път излиза на печалба. И тук важи общото правило за моловете, че освен заложени пред банки за деветцифрени суми, те са и обект на високи амортизации, които ежегодно "изяждат" печалбата им и в резултат счетоводният резултат е минус. На практика това означава не че собствениците им истински губят пари, а просто че сградите, в които са инвестирани въпросните деветцифрени суми, овехтяват. В случая с Mall of Sofia е логично амортизациите да намаляват, което и извежда дружеството на печалба.

Според асет-мениджъра на мола Ноах Мааян обектът на бул. "Ал. Стамболийски" ще отчете малко по-добри резултати за 2015 г. спрямо миналата, а от 2016 г. числата ще се задвижат по-стабилно нагоре. По думите на Мааян очевидно е, че пускането в експлоатация на нови молове с огромна квадратура и агресивната ценова политика на собствениците им с цел да запълнят площите си са повлияли на целия пазар. В резултат наемните нива през последните 3-4 години значително са намалени, а с тях се свиват и приходите на дружествата. "Новите молове предложиха и по-ниски наеми, и възможност търговците да плащат само според оборота си", казва Ноах Мааян.

Факт е обаче, че Mall of  Sofia пострада сравнително слабо от това. При 21.5 хил. кв.м обща отдаваема площ (в която влиза само търговската част без офисите) дружеството има 14.34 млн. лв. приходи от наем (за 2013 г. числото е 15.19 млн. лв.). Извън тази площ обаче 10 хил. кв.м са офиси. Според мениджмънта средният наем в мола в момента е 24 евро на квадратен метър, което всъщност е доста добър показател спрямо останалите.

Повечето договори на Mall of Sofia с наемателите изтичат през 2016 г., защото са били или за по 5, или за по 10 години (обектът отвори през 2006 г.). Основната част от тях обаче вече са предоговорени, твърди Мааян, и вече се планира 2017 г. Собственикът на мола е Europa Capital. По думите на Мааян не само се прави всичко възможно миксът от наематели да е атрактивен, но и те да са доволни. В процес на увеличение е и отдаваемата площ с 1500 кв.м - чрез разширение на търговската част към паркинга (където сега е двуетажният магазин на Terra Nova), а предстои и отваряне на нов ресторант с голяма тераса.

Времената, когато собствениците на молове бяха в силната позиция, обаче категорично отминаха, признава Мааян.

Доста стабилни са и резултатите на Serdika Center. Тук трябва да се има предвид, че освен "Айнкауфс център София" има още едно дружество, което генерира над 9 млн. лв. приходи за миналата година - "ЕЦЕ Проект мениджмънт България". Всъщност първото е това, което събира наемите от търговската част на мола (без офисите), но и второто има постъпления от наеми.

При 51 хил. кв.м обща отдаваема търговска площ "Айнкауфс" има 23.27 млн. лв. приходи от наем за 2014 г. (за 2013 г. числото е 23.74 млн. лв.), което прави малко над 38 лв. среден наем на квадратен метър - ниво, подобно на това в The Mall.

"Очакванията ни са приходите да останат стабилни тази година, без съществени промени. Основната причина е, че Serdika Senter е вече наложен на пазара с изградена лоялна база от клиенти и голяма част от търговците в него генерират добри обороти, което рефлектира съответно и върху по-високите наемни нива, които могат да си позволят да заплащат", каза пред "Капитал" Манол Гойгаджиев, лизинг мениджър на обекта. Според него пренасищането на пазара с търговски площи е осезаемо, и то най-вече през изминалите 1-2 години, след отварянето на последните търговски центрове.

"Естествено е високото предлагане да оказва натиск върху наемните нива. Този натиск е по-осезаем при центровете, които имат по-ниска заетост, труден достъп и такива, които все още разработват своята концепция и не са установена дестинация за пазаруване", каза Гойгаджиев. По думите му, що се отнася до по-наложените търговски центрове като Serdika, те търсят начини да затвърдят позициите си, като добавят липсващи сегменти в микса си и подменят марки, които не се представят задоволително и не допринасят за увеличаване на атрактивността на мола и повишаване на човекопотока.

Факт е, че Serdika се позиционира като мол на модата и за него очевидно това беше печеливш ход.

Собствениците на Serdika управляват и наскоро открития Mega Mall, но според Манол Гойгаджиев все още няма достатъчно информация за приходите му. "Човекопотокът там продължава да се покачва плавно от началото на годината и търговският център набира популярност", казва той. Според него Mega Mall ще запази концепцията си като обслужващ основно "Люлин" и близките до него квартали.

Според доста други наблюдатели и участници на пазара обаче люлинският мол е далеч от добро представяне най-вече заради липсата на достатъчно места за забавление в него.

По-големи или по-агресивни

Дали Paradise ще измести лидера тази или следващата година ще видим, но сигурното е, че отвореният през април 2013 г. търговски център успя. "Ставаме все по-успешни и приходите продължат да се увеличават, твърди административният директор Тодор Кондев. "Обогатяваме и разнообразяваме съществуващия микс от наематели, а те осъзнават, че при нас получават по-добри перспективи", твърди той. Според него очакванията за ръст са базирани не само на съотношението между 350 магазина за мода и обекти за почивка, забавление и спорт, но и на развиващата се транспортна инфраструктура в близост, която стимулира развитието на бизнес и жилищни площи.

При 82 хил. кв.м обща отдаваема площ молът има 31.87 млн. лв. приходи за 2014 г., което означава 32 лв. среден месечен наем на квадратен метър. Което е доста ниско спрямо по-старите търговски центрове и потвърждава тезата за подриване на пазара. Според Тодор Кондев в случая с Paradise е важно да се има предвид, че немалка част от площта е заета с обекти, при които наемните нива няма как да са като при моден или бижутерски магазин (басейн, фитнес-зала, зала за събития, зала за катерене, ледена пързалка, 14 киносалона, зала за тенис на маса, открит увеселителен парк, боулинг, билярд и т.н). "Очаквам след като се възстанови движението по бул. "Черни връх" и се открие новия пробив до бул. "Н. Вапцаров", посещаемостта да се увеличи, а когато в началото на 2016 г. се отвори и топлата връзка с метрото, резултатите да се подобрят още", казва Кондев.

Все още неясно е бъдещето на другия огромен нов търговски център - Sofia Ring Mall, но за резултати там ще може да се говори следващото лято, когато излязат приходите за 2015 г. - първата, в която той е работил всичките 12 месеца.

Без пикове в резултатите си остава за момента Bulgaria Mall, а при City Center Sofia очакванията отново са за промяна в бъдеще време, след поредната смяна в собствеността.

Извън София пък като лидер се откроява варненския Grand Mall, следван от бургаската Galleria (при която обаче 4 млн. лв. са счетоводни - от нова по-висока оценка) и управлявания от собствениците на Mall of Sofia Mall Plovdiv. С големи приходи е и менажираният от Assos Capital "Парк мол" в Стара Загора, но дружеството на поетия от банката кредитор обект всъщност прави основната част от постъпленията си от продажба на активи.

Интересно ще е развитието в Пловдив, ако и когато бъде отворен купеният наскоро от "Джи Пи груп" мол "Марково тепе". Скромната сума на сделката не говори за големи очаквания, но предвид факта, че това ще е трети мол за град с около 350 хил. жители, наемните нива на търговските площи биха се повлияли със сигурност.

Като цяло обаче пазарът за молове в страната вече е в зрялата си възраст. Което в прав текст означава, че нито има място за нови, нито пък - опашка от кандидат-купувачи на съществуващите молове. При малък пазар, липса на очаквания за ръст на населението или доходите му, и като цяло излизащи от страната външни инвеститори това не е учудващо. А моловете, освен че са големи, блестящи и атрактивни, са и кой от кой по-по-неликвидни.

Преглед на оригинала