Умни складове, умен бизнес

"Да, предизвикателство е, защото различните типове сгради имат различни изисквания, но ние сме се постарали да заложим максимално гъвкави и универсални проектни решения, така че сградата да се адаптира лесно към различните видове дейности", обясни арх. Вангелов. Конструкцията на сградите в East Ring е стоманобетонна, изпълнена с много висок клас материали. Това прави първоначалната инвестиция висока, но се отплаща в бъдеще с намалени разходи за експлоатация и поддръжка.

Глад за качество

В момента на пазара на логистични и индустриални площи най-търсени са сградите, строени в последните 10 години, разказва Владимир Гюрджиев, анализатор в консултантската компания Cushman&Weakfield/Forton. Тези сгради могат да отговорят на изискванията за енергийна ефективност, разпределянето на площите е съобразено с универсални стелажни системи. Това означава, че използваемата височина е поне 10 метра, на всеки 600 кв.м площ има поне една товарна рампа с достъп както на камиони, така и на бусове. По думите на Гюрджиев спорът за предимствата и недостатъците на стоманобетонните и металните конструкции няма единен отговор, а инвеститорът обикновено избира според икономическата целесъобразност, следва функционални изисквания или по строго субективни предпочитания.

"Така или иначе грешен избор няма", твърди Гюрджиев. При всички случаи новите сгради дават много повече и на инвеститорите, и на наемателите в тях, сравнени с построените преди 10 - 20 години, смята арх. Вангелов. Причината е непрекъснатото развитие на технологиите.

"Най-лесният пример е с електрониката и smart решенията, които дават много по-голяма възможност за управление на почти всички процеси в една индустриална сграда. Например сградата "сама" може да взема определени решения, като например енергийно ефективни решения", разказва архитектът.

Енергиен комфорт

Сградите на East Ring са проектирани като енергийно ефективни, и то не само в частта с висококачествени покрития на конструкцията. Всяка от тях разполага с фотоволтаични панели на покрива, от които се покриват нуждите от електричество на офисните части. За останалото все още се разчита на общата електропреносна мрежа, но за допълнителна сигурност на доставката е осигурено аварийно захранване от дизелагрегати. Това е част от цялостната инфраструктура, чиито характеристики са важен критерий при избора на наемателите. Добрата инфраструктура освен бърз достъп до главен път включва подходящо електрозахранване и ВиК.

"Обикновено запитванията стартират от 1-2 MW и могат да достигнат до стотици мегавати. При предлагането на стари предприятия не следва да се бъркат старите мощности с актуалните възможности на подстанциите, трафопостовете и електропреносната мрежа като цяло", коментира Гюрджиев. По думите му за предприятия с няколкостотин и още повече при няколко хиляди служители, недостиг в капацитетите на водата и канализацията може да са сериозна пречка. В България почти липсват индустриални водопроводи и канализация, а и като цяло ВиК мрежата на повечето места не е в много добро състояние, което налага чести прекъсвания. По тази причина в East Ring се използва още от самото начало собствен водоизточник, за да не се налага спиране на дейността заради аварии и спирания на водата по външни причини.

По отношение на строителството и разпределението според Forton обичайното търсене е на конструкции с минимален брой колони на единица площ, което дава голям растер, и в същото време товароносимостта на пода трябва е поне 5 тона на кв. метър. В East Ring тя е точно толкова, което позволява приемане на индустриални компании с тежки машини и съоръжения. Единственото "разминаване" между нуждите на логистика и индустрия е във височината на помещенията. Докато логистиката иска поне 10 метра (в East Ring те са 10.5 метра), за едно индустриално предприятие голямата височина над 6 метра понякога е нежелателна, тъй като означава повече отопление. Добрата конструкция и използването на дебели термопанели намаляват до минимум разходите за отопление, така че това е още едно голямо предимство на новите сгради. "Сградите са проектирани по всички съвременни стандарти, включително и по методиката BREEAM за сертификация на устойчивостта и екологичните характеристики на проекта. Също така не е за пренебрегване фактът, че се държи на максимално комфортната работна среда", обяснява Вангелов.

Фотограф : Цветелина Белутова

Когато архитектът има свобода

Разбира се, задължително е да споменем свободата, която екипът има при проектирането на сградите. Архитектът на парка споделя, че не е имал ограничения и именно заради това удовлетвореността му от работата е много по-голяма.

"Когато инвеститорът има доверие в архитекта и са работили заедно дълго време, творческата свобода е налице, но тя е и отговорност крайният продукт да е максимално близък до изискванията и стандартите на инвеститора, като той не ограничава архитекта, а очаква от него ефективни решения на зададените задачи и проблеми", коментира Вангелов.

По думите му е възможно подобна сграда да се направи и с по-малка инвестиция, но това винаги е с цената на компромиси – например намаляване на подпорните разстояния в складовата зона, което обаче би довело до влошаване на експлоатацията и възможността пространството да е "гъвкаво". Лош дългосрочен ефект би имало и спестяване от интелигентно управление на осветлението, което ще доведе до повече разходи.

Още повече вече е тенденция сградите да стават енергийно независими, обяснява Вангелов. Засега в Еast Ring това е само частично, но поне първата крачка е направена. "Независимо къде търсите логистични и индустриални площи, енергийната ефективност е един от водещите критерии за компании, които не желаят високи текущи разходи. В допълнение – правилното управление на сградата, предоставено от собствениците й, е важен елемент от спестяването на излишни разходи за наемателите.

Ново или старо

Изкушаващо е да помислим за всички огромни индустриални зони в покрайнините на големите градове. Дали те не биха могли да се възобновят и отново да се използват? При тях обаче се срещаме със значителни трудности, единодушни са Христо Кусев и Владимир Гюрджиев. Според Кусев усилията, които трябва да се вложат в старите сгради, за да стигнат съвременни стандарти, не си заслужават. Накрая ще се наложи да се правят много компромиси и сградата пак няма да отговаря на съвременните изисквания, смята Кусев. Анализаторът Гюрджиев отбеляза, че в България проблемът със старите сгради и индустриални зони е липсата на поддържането и управлението им след приватизацията от 90-те години. Така днес в България има огромни стари производствени площи в лошо техническо състояние, морално остарели или строени за специфична индустрия. Не са за пренебрегване замърсяването и екологичните рискове. Дори някой да реши да инвестира в тях, вложенията за привеждането им по съвременни стандарти ще излязат много по-скъпо от ново строителство, преценява Гюрджиев. Обратно на България, в цяла Европа старите индустриални зони са най-бързото и предпочитано решение за нови производства, споделя консултантът.