Право

Може ли COVID-19 да доведе до стопанска непоносимост

Едно от условията е да се докаже, че има рязка промяна в цените на пазара

Ралица Тихова, Красина Панова

Капитал Право

Научавайте най-важното от правния свят и съдебната система всяка седмица на мейла си

За авторите

Адв. Ралица Тихова и

адв. Красина Панова са част от екипа на адвокатско дружество "Пенков, Марков и партньори".

В последните години наблюдаваме значителен ръст на продажбите на жилища, новоотпуснатите кредити, издадените разрешителни за строеж и стартиращо ново строителство. В тези последни години на икономически подем, експертите отчитаха и нарастване на инвестиционната активност на пазара на жилища в столицата, включително и от купувачи от други градове. Именно вследствие на повишеното търсене, се стигна да високи средни цени на жилищата, доколкото закупуването на имот в столицата се тиражира като една от най-сигурните дългосрочни инвестиции, предвид възможността да се отдават под наем дългосрочно или чрез краткосрочни наеми през платформи като Airbnb, както и предстоящите добри перспективи за развитие в града.

До настъпване на пандемията COVID-19 и купувачите, и продавачите единодушно твърдяха, че пазарът е във възходящ тренд и е време за сключване на сделки. Продължаващото разпространение на COVID-19, както в България, така и глобално, обаче, доведе до непредвидени, безпрецедентни мерки за сигурност, спад в предоставянето на транспортни и туристически услуги, което може да доведе и до икономически вакуум и финансова несигурност.

Най-честите въпроси, пред които се изправят всички пазарни участници, а именно купувачи, инвеститори и строители, сключили предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, неизпълнени към настоящия момент, е дали пазарните условия няма да са коренно различни по времето, когато договорът им ще бъде финализиран, и какви ще са последиците от пандемията COVID-19.

В този контекст, целта на тази статия е да даде отговор на въпросите дали страните могат да искат изменение и/или прекратяване на договора поради съществена промяна на стопанските условия, ако в договора им няма изрична клауза, уреждаща подобни хипотези, както и какви са правните средства и способи за защита на техните права и законни интереси и дали при определение предпоставки могат да се позоват на института "стопанска непоносимост". Съществен е и въпросът колко широк е кръгът от лица, които са правно легитимирани да се позоват на "стопанската непоносимост", а именно дали това са само търговците, или и физическите лица.

Какво е стопанска непоносимост?

На първо място следва да бъде отбелязано, че за стопанската непоносимост (clausula rebus sic stantibus) можем да говорим едва в случай, че в следствие на пандемията COVID-19 настъпи драстична промяна в икономическата конюнктура и настъпи рязък съществен срив на цените на пазара на недвижими имоти (с оглед съдебната практика този срив следва да бъде поне няколко пъти в сравнение с настоящите нива) и/или хиперинфлация (като второто е много малко вероятно с оглед обвързаността на лева с еврото и принципната стабилност на банковата система).

Кога ще се приложи института на стопанска непоносимост?

Непоносимостта е юридически факт, който има следните елементи:

Валидно сключен договор, чието изпълнение не е завършило, поне за страната, която се позовава на стопанската непоносимост, като изпълнението на тази страна трябва да е принципно възможно.
Чувствителна, фрапантна (в общия случай - в пъти) промяна на съотношението в стойността на насрещните престации в сравнение с момента на сключване на договора, към който страните са ги считали еквивалентни.
Настъпили след сключване на договора събития, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят.
Причинна връзка между настъпилите непредвидени и непредвидими обстоятелства и нарушената еквивалентност.

За да е налице стопанска непоносимост, следва да е настъпило особено съществено изменение на икономическото положение спрямо съществувалото преди възникването на задължението, при което изпълнението обективно би довело до несправедлив и социално неоправдан резултат за една от страните, като запазването на съществуващата облигационна връзка би довело до неправомерно и в разрез със справедливостта ощетяване на едната страна по договора. Освен това следва да се държи сметка и за особените качества на предмета на договора - доколко сключването му е било мотивирано от по-високо качество на продукта, по-луксозно изпълнение, допълнителни услуги, вървящи редом с покупката и т.н., поради което за стопанска непоносимост би могло да се говори при криза на цените в масовия сегмент или при хипер инфлация, но не може да се обоснове такава при по-високия клас, където често няма и конкретни пазарни аналози и където цените се формират най-вече на база използваните скъпи и качествени материали, на архитектурните качества и иновативността на проектите и т.н.

Кои лица могат да се позоват на стопанска непоносимост?

Макар стопанската непоносимост да е уредена в Търговския закон, следва да се има предвид, че в него се съдържат норми, които са приложими не само в търговското, но и в гражданското право - такива са институтите на непреодолимата сила и на стопанската непоносимост. С оглед това, може да се изведе един общ принцип, който чрез аналогията на правото да намери приложение не само в търговското, но и в гражданското право, а именно, че на стопанска непоносимост могат да се позоват както търговци, така и физически лица.

Как може да се позовете на стопанска непоносимост?

Позоваването на стопанската непоносимост става по съдебен ред и затова следва да се разбира като възможност съдът да се намеси в гражданските правоотношения и да измени и/или прекрати един договор изцяло или отчасти при определени обстоятелства. Затова и институтът на стопанската непоносимост е изключение от общият принцип в националното ни законодателство, че договорът може да бъде изменян само по взаимното съгласие на страните по него.

Основната цел на иска по чл. 307 от ТЗ е да не се допусне несправедливо икономическо обедняване или дори разоряване на едната страна по сделката и неочаквана, несправедлива печалба за другата страна, по причини, за които страните нито имат вина, нито са могли да предвидят.

При уважаване на иск по чл. 307 от ТЗ съдът променя, респективно прекратява правната връзка занапред, преди да са настъпили предпоставките за търсене на изпълнение на поетите с договора задължения, поради което няма да има основания за търсене на договорна отговорност между страните.