Пазарът на ритейл паркове продължава да расте бурно
През 2023 г. площта на работещите проекти в България се е увеличила с над 50% до 511 хил. кв.м. Те вече са 58 и още осем са в строеж
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- През 2023 г. площта на работещите проекти в страната се е увеличила с над 50% до 511 хил. кв.м по данни на Cushman&Wakefield Forton.
- Към началото на 2024 г. действащи са 58 парка, а още осем са в строеж, отчитат от Colliers.
- С доходност от 7.5-7.75% сегментът остава привлекателен за инвеститорите на фона на поскъпналото финансиране и високата инфлация.
Ритейл парковете определено са новите звезди в сегмента на търговските имоти. След известно първоначално забавяне спрямо останалите страни в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) сега пазарът в България наваксва с бързи темпове.
През последните години форматът отчетливо е по-предпочитан от инвеститорите в сравнение с моловете. При това, за разлика от търговските центрове, които са съсредоточени в по-големите градове, парковете все по-често се появяват и в по-малки населени места. А очакванията на анализатори, подплатени и с данните за предстоящите проекти, са възходящата тенденция да се запази и през 2024 г., като пазарът все повече се доближава до етап на насищане.
Повече и по-големи
По данни на Cushman&Wakefield Forton само за последната година площта на работещите в страната ритейл паркове се е увеличила с над 50%, като общият обем на отдаваемите площи вече достига 511 хил. кв.м. За сравнение - в целия регион на ЦИЕ ръстът през изминалите 12 месеца е бил с доста по-умерените 11% до сумарно 8.35 млн. кв.м.Числата на Colliers са не по-малко красноречиви. През лятото на 2022 г. компанията отчете удвояване в броя на проектите за година и половина до 26 работещи и 12 в строеж. Сега този брой е близо два пъти по-висок - към март 2024 г. в страната вече има 58 действащи ритейл парка, а още осем се изграждат (виж таблицата в края на текста). В напреднал етап на проектиране пък са други 17. Погледнато в обеми, числата изглеждат така - към лятото на 2022 г. площта на вече функциониращите паркове е била над 245 хил. кв.м. В края на 2023 г. анализаторите от Colliers вече говорят за над 501 хил. кв.м. А с новите осем обемът ще нарасне с още над 125 хил. кв.м.
Характерно е и това, че значителна част от новите проекти са в сегмента на т.нар. големи ритейл паркове с отдаваема площ над 15 хил. кв.м. В доклада си за състоянието на пазара към края на първото тримесечие на миналата година Colliers отчитат шест такива обекта в страната с обща площ над 140 кв.м, докато според предоставените на "Капитал" данни към средата на март 2024 г. броят на действащите проекти с такъв размер вече е двойно по-голям - 12 (274 хил. кв.м), плюс още три в етап на строеж.
За сравнение - при най-многочислената група на т.нар. традиционни ритейл паркове с площ между 5 и 15 хил. кв.м броят действащи обекти остава константен през последните месеци - 24 с обща площ над 185 хил. кв.м.
"Налице е ясен фокус върху по-големите проекти, които могат да предложат разнообразен микс от наематели и различни удобства за посетителите", отчитат от Colliers.
Картината допълват проектите в по-компактния формат на т.нар. удобни паркове (convenience parks) с площ между 2 и 5 хил. кв.м, които обикновено се изграждат в по-малки населени места (с под 30 хил. жители) и често са най-големите търговски обекти в тези зони. Всъщност заради по-малкия им размер те често се обособяват и като отделен сегмент, различен от класическите ритейл паркове, въпреки че по същество концепцията е сходна, макар и обикновено броят магазини в тях да е по-малък. Данните на Colliers сочат, че към края на първото тримесечие на 2023 г. в страната са функционирали 15 такива обекта с обща площ над 51 хил. кв.м, а към март 2024 г. броят им е нараснал до 22 с обща площ близо 76 хил. кв.м.
Харесвани от всички
"Ритейл парковете са на дневен ред през последните няколко години, но бих казал, че това е естествена стъпка в развитието на търговските площи", коментира Георги Муховски, зам.-мениджър на отдел "Търговски площи" в Cushman&Wakefield Forton. Донякъде обяснението е и в това, че пазарът на молове е достигнал етапа на насищане - с цялата условност на твърдението, тъй като те са съсредоточени основно в големите градове. Отделно самата конюнктура на пазара също се променя, което също обуславя преминаването към следващата стъпка."Факторите са няколко. От една страна, цените на земята скачат драстично. Моловете са вътре в градовете, а там земята е по-скъпа, строителството е по-скъпо. Отделно оперативните разходи за поддръжката на един мол са много по-сериозни, отколкото в ритейл парк, и съответно от инвеститорска гледна точка финансовата логика води към това да се развиват повече ритейл паркове, отколкото молове", обяснява Муховски.
Така сегментът продължава да се радва на интерес на фона на като цяло по-умерената инвестиционна активност в имотния сектор, която от Iris Property Consulting (IPC) отдават на високата цена на финансиране. "Лихвените проценти за инвеститорите са достигнали 6.5-7.5, което стопява потенциалната възвръщаемост почти изцяло", отбелязват от компанията.
Конкретно за ритейл парковете доходността е от порядъка на 7.75%, като през последните три-четири години остава стабилна, показват данните на Colliers. Георги Муховски от C&W Forton също говори за 7.5-7.75% доходност, като уточнява, че става дума за обекти с отдаваема площ над 5000 кв.м.
Същевременно форматът е привлекателен и за самите търговци, тъй като им дава гъвкавост и нови варианти за разширяване на магазинната мрежа, отбелязва Муховски. Съществен момент е и възможността да навлязат и в по-малки населени места, като по този начин достигнат и до по-голяма маса потенциални клиенти.
Разбира се, по-ниските разходи за присъствие в ритейл парк в сравнение с мол също са сериозен фактор за интереса на търговците. По данни на IPC средната цена за наем на 1 кв.м в ритейл парк е между 7 и 15 евро за месец срещу 37 евро/кв.м в мол. Муховски уточнява, че за София месечните наеми в ритейл парк се движат "в долните двуцифрени граници", докато за страната като цяло са от порядъка на 8-9 евро/кв.м, макар и при някои проекти да достигат двуцифрени стойности. Числата са без т.нар. такси за обслужване, които включват разходите за управление на имота и комунални услуги в общите части. По данни на Colliers средно за пазара те се движат в порядъка на 1-1.5 евро за кв.м наета търговска площ на месец.
За високия интерес на търговците говорят и високите нива на усвоените площи в парковете. По думите на Муховски средно за страната делът на незаетите пространства в работещите проекти е под 5%. Между 0.1% и 5% отчитат и от Colliers средно за търговските центрове с отдаваема площ над 10 хил. кв.м в големите градове, като тук в сметката са включени и ритейл паркове, и молове. А от IPC посочват, че конкретно за четирите функциониращи към момента ритейл парка в столицата заетостта е 99%.
Форматът се радва на популярност и сред потребителите, на които предлага възможност на едно място да открият разнообразна гама продукти и услуги - от супермаркети, през магазини за мода, спортни стоки, домашни потреби и електроника до специализирани обекти за мебели и интериор. Стратегическата локация на този тип проекти - обикновено в покрайнините на населените места, но с добър достъп както с обществен транспорт, така и с личен автомобил, също допринася те да са популярен избор за потребителите, отчитат от Colliers.
"От пандемията насам възприятието на ритейл парковете от страна на потребителите значително се промени. Те се наложиха като практични места за пазаруване, докато при моловете фокусът пада върху потребителското преживяване и забавления", обобщава Георги Муховски.
Това важи в още по-голяма степен за по-малките населени места, където, преди да влезе играч в този сегмент на търговските площи, някои от веригите изобщо не са представени. По думите му в даден момент ритейл парковете дори стават своеобразна социална среда в малките населени места.
Предизвикателствата
Основното предизвикателство пред дейността и на инвеститори, и на търговци остава финансово - и двете групи посочват високата инфлация и скочилите цени на електроенергията сред топ три на проблемите, с които е трябвало да се справят през последната година. Данните са от проучване на Colliers сред участниците на пазара, което е покрило 45% от собствениците на ритейл паркове (на база отдаваема площ) и 57% от наемателите. Челната тройка на най-съществените трудности, пред които се изправят инвеститорите, се допълва от повишените лихви, при които се финансират. За търговците пък сред водещите предизвикателства остава намирането и задържането на служители.Същевременно с навлизането на пазара в по-зрял етап на развитие и едните, и другите ще трябва да са по-внимателни. За инвеститорите растящият брой проекти в цялата страна означава, че те вече няма да могат да разчитат да са единствен играч в сегмента в дадено населено място.
"Успехът на новите паркове ще зависи все повече от правилното им позициониране и наличието на конкурентни предимства", посочват от Colliers. Георги Муховски от C&W Forton допълва картината на рисковете с липсата на ноу-хау, управлението на паричните потоци, подценяване или надценяване на потенциала на даден проект.
Всъщност по данни на Cushman&Wakefield към края на 2023 г. гъстотата на ритейл парковете в България вече изпреварва тази в Полша, като достига 75 кв.м на 1000 жители спрямо 66 кв.м на 1000 жители за централноевропейската държава. Показателят обаче все още е под средния за региона, който от консултантската компания изчисляват на 92 кв.м на 1000 жители.
За търговците рисковете могат да бъдат свързани както с хипербърз, така и с хипербавен растеж. В първия случай, ако отварят прекалено много нови обекти, може да не са в състояние да ги оперират по правилния начин, като не е изключена и канибализация между отделните обекти. В другия случай рискуват в настоящите условия на бурно развитие на ритейла да изостанат зад конкуренцията.
В отговор на тези предизвикателства компаниите засилват и инвестициите си в технологични решения, дигитализация и развитие на т.нар. omni-channel подход, съчетаващ възможностите за пазаруване във физически обекти и онлайн, както и различни хибридни варианти между двата канала.
"Онлайн продажбите съставляват все по-голяма част от оборотите на търговците. В тази ситуация някои от тях вече оптимизираха физическото си присъствие, като затвориха недобре работещи обекти и инвестираха в развитието на установените си локации. През 2024 г. тази ситуация ще се запази, като фокусът ще остане върху физическите магазини", прогнозират от Colliers.
Проектите в строеж
Holiday Park Vitosha
Строящият се от октомври 2023 г. Holiday Park Vitosha ще бъде новият най-голям ритейл парк в сегмента в страната, като ще измести от върха сегашния първенец също от веригата Holiday Park в Стара Загора. Инвеститор в проекта, който ще бъде разположен на околовръстния път в столицата, в търговската зона до Ring Mall и IKEA, е "Видеолукс холдинг" - собственик и на Technopolis и Praktiker. Освен хипермаркети на двете вериги Holiday Park Vitosha ще включва и ресторанти, заведения и други магазини, както и офис площи за нуждите на холдинга. През 2023 г. групата откри четири ритейл парка в големи градове в страната - в Перник, Стара Загора, Пазарджик и Хасково. С това броят на действащите им проекти в този формат достига девет (един от които - този във Велико Търново - е в съдружие с ЦБА).
Holiday Park Krasno Selo
Месец и половина след първата копка на Holiday Park Vitosha "Видеолукс холдинг" започна изграждането и на втори комплекс под този бранд в София. Holiday Park Krasno Selo ще бъде разположен в едноименния район в столицата, на бул. "Никола Мушанов". Инвестицията е съвместно с дружеството "НМ151" на основателите на "Винпром Пещера" Антон Щерев и Атанас Петров. Комплексът ще включва хипермаркети Technopolis и Praktiker, както и още над 20 магазина. Планираното откриване е през пролетта на 2025 г.
Retail Park Velingrad
Първият ритейл парк във Велинград ще бъде разположен в непосредствена близост до хипермаркета Lidl в града, но сред наемателите му е и друга верига супермаркети - T-market ("Максима България"). Освен нея договори вече са сключени с Technomarket, Jysk, Pepco, Lilly, KiK, New Yorker, Sinsay и др., като са предвидени и аптека, кино, кафе, детски център и спортни зали. Инвеститор е компанията "Столарски и синове", която е еднолична собственост на председателя на Българската асоциация на сдруженията в автомобилния транспорт (БАСАТ) и бивш концесионер на жп гарата в Пловдив Миролюб Столарски, чието семейство притежава автобусната компания "Карат-С" и велинградския хотел "Двореца". Откриването е планирано за пролетта на 2024 г.
Retail Park Vidin
Retail Park Vidin е първият проект от този тип във Видин и в цялата област. Разположен е на основната пътна артерия в града - булевард "Панония", през който минава и входящият трафик от Калафат, Румъния. В непосредствена близост е хипермаркетът на Kaufland. Сред наемателите са Technomarket, Pepco, KiK, Lilly, Sinsay, New Yorker, Pause Jeans, Teodor, HS8 и др., като част от обектите вече работят. Инвеститор е създаденото през 2022 г. дружество "Дунония", в което мажоритарен акционер и управител е финансовият инвеститор Богомил Николов, който стои и зад столичния мултифункционален комплекс GORA в кв. "Хладилника".
Retail Park Arena Ruse
След като финансираха изграждането на спортната зала "Арена Русе" (и после продадоха дела си на държавата), което беше комбинирано и с право на строеж върху съседния терен в центъра на града, братята Пламен и Атанас Бобокови в крайна сметка избраха да изградят на него ритейл парк и 12-етажен бизнес център с жилищна част плюс три етажа подземни гаражи. Инвестицията е през дружеството "Проект Русе", а сред наемателите са Lidl, Technomarket, TEDi, аптеки SOpharmacy и др. Ритейл паркът ще е първият за града. За лятото на 2024 г. е планирано началото на изграждането на втори - от веригата Holiday Park на "Видеолукс холдинг".
Retail Park Veliko Tarnovo
Последният, четвърти, етап от изграждането на "Търговски парк Велико Търново" предвижда разширяването на досегашните 17 хил. кв.м с още над 5000. Инвестицията е на "ЦБА пропърти инвестмънт", като през 2023 г. от компанията е обособено ново дружество - "Ритейл Велико Търново 2022", с предмет на дейност управление на ритейл паркове, в чиито активи е прехвърлен комплексът. До момента в парка има магазини на CBA, JYSK, Technomarket, dm, "Комсед", KiK и др. С разширението се предвижда към тях да се добавят още обекти за мода, спорт, обувки, голям зоокът и зона за развлечение.
Retail Park Pleven (Alati)
Първият за Плевен ритейл парк е инвестиция на компанията, собственик на веригата строителни хипермаркети "Алати" - пловдивската "Керамик груп" на Руслан Стефанов. Проектът в началото на бул. "Сторгозия" включва три сгради - на веригата инвеститор, трети обект на Lidl за града, който заработи през ноември, и магазин от веригата за мода Sinsay, чието откриване е насрочено за 18 април 2024 г. Компанията инвеститор има и терен близо 27 хил. кв.м на бул. "Липник" в Русе.
Gabrovo Retail Park
Инвеститор в първия за града проект от формата е едноименното дружество "Габрово ритейл парк", в което управител и акционер е собственикът на производителя на метални конструкции "Амарал" Владимир Ангелов. Сред акционерите са и част от съоснователите на софтуерната "Сенстейт технолоджис", която разработва решения за умни градове и мониторинг на околната среда - Светослав Матеев, Васил Керемидчиев и Илиян Иванов (подкрепена през 2023 г. със 75 хил. евро инвестиция от фонда "Ню вижън 3" на партньорите от NEVEQ). Изкопните работи по проекта започнаха в края на 2023 г., а през март в общината е входирано уведомление за инвестиционно предложение, по което се приемат мнения и становища до средата на април. От него става ясно, че на територията на ритейл парка се предвижда да бъдат изградени една триетажна сграда със застроена площ 482 кв.м и осем едноетажни, от които три по-големи с площ над 200 кв.м.
3 коментара
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.