...И сградите са ни скъпи

Най-скъпата имотна сделка...

По всичко личи, че реална смяна на собствеността няма. На първо място, подозрението за това идва от цената. При обявената цена и квадратура на централата цената на 1 кв.м се оказва 4400 евро. На пазара на офис площи сделки на такива нива просто не се сключват. Експерти казват, че подобна цена не може да се обоснове с пазарна логика и единствено може да се оправдае от имиджов ефект около историята и миналото на самата сграда. Обикновено купувачите на подобни имоти ги търсят за собствено ползване, а не разчитат да постигнат доходност. Предвид на факта, че КТБ остава в сградата обаче това намалява вероятността да става въпрос за външен за групата инвеститор.

Това се потвърждава и от връзките и предишните бизнесконтакти на купувача с КТБ и Цветан Василев, който контролира над 50% от капитала на банката чрез "Бромак". Управител на "Евробилд 2003" е Теодора Танева, изпълнителен директор на ТЦ-ИМЕ - дружество, за което Цветан Василев публично е признавал, че контролира и което сега е собственик на ПФК "Ботев", който банкерът не крие, че притежава. Тя заема този пост от приватизацията на дружеството през 2003 г. от "Кен трейд", което по това време е собственост на "Бромак" и доскоро преди това се е казвало "Бромак трейд". Танева освен това е и ръководител на отдел "Ценни книжа" в инвестиционния посредник на Василев "Фина-С" от 1994 г. досега.

Линията на собствеността на "Евробилд 2003" е дълга и също е изпълнена с връзки с Василев. Пряк собственик е "Аквафинанс", което е собственост на "Синектик". И двете дружества се управляват от Виктория Иванова, която е и в борда на "Технотел инвест", което е основано под името "Бромак инвест" през 2010 г. от "Бромак", а в борда влиза и Цветан Василев. Към момента основен акционер в "Технотел" е ТЦ-ИМЕ, а "Бромак" продължава да държи малък дял, като изпълнителен директор е управителят на "Бромак" Иван Стойков.  

Самото "Синектик" е собственост на "Евробилд проект", което го купува за 6.45 млн. евро от "Бромак", което няколко месеца по-рано го придобива за 9.8 млн. лв. През 2012 г. "Евробилд проект" е акционер в КТБ с 2.24% - дял, който според борсовите котировки съответства на над 10 млн. лв. 

Нататък собственик на "Евробилд проект" е "Юлинор", което на свой ред е на Юлия Илиева. И връзките с КТБ продължават. Като телефон за контакт на "Юлинор" е даден същият, който е посочен и за управляващото дружество в групата "КТБ асет мениджмънт". А Юлия Илиева през годините е акционер в различни, финансирани от КТБ дружества като "Юлита 2002".

...и последствията от нея

Вследствие на продажбата на сградата едва ли ще се промени нещо за банката или клиентите й пряко. Очевидно КТБ продължава да се подвизава в нея и вероятно ще продължава да е там под наем. Неясно остава колко е този наем - ако е на пазарни нива, той би трябвало да е достатъчен, че инвеститорът да може да си избива инвестицията и да покрива разходите по финансирането. Нормалната доходност от офис площи в центъра на София е 9-10%, което предполага наемът да е около и над 4 млн. лв. годишно. Предвид близостта на купувача с банката, на нея може и да й бъде спестен подобен разход и договорът да е за по-малка сума. Тогава обаче изниква логичният въпрос как "Евробил 2003" ще може да изплаща кредитите, с които е финансирало покупката. Няма данни откъде дружеството е взело пари за конкретната сделка, но в имотната му партида има вписани редица ипотеки в полза на КТБ, което навява мисълта, че парите за неговите инвестиции идват от банката или от свързани с нея дружества. От КТБ не отговориха на изпратените по мейл въпроси на "Капитал" по темата.

Сделката обаче определено има влияние на финансовите показатели на КТБ и знак, че именно заради тях се прави, е, че тя е сключена на 20 декември, в самия край на годината. Според проспект за увеличение на капитала на банката през 2013 г. към септември 2012 г. в балансите на КТБ сградата е била оценена на 26.8 млн. лв. В последващите отчети не са отбелязани преоценки, което означава, че продажбата е донесла над 16.5 млн. лв. печалба. За цялата минала година КТБ отчита 71.2 млн. лв печалба, което е ръст от 25.8% спрямо 2012 г. Без еднократния ефект от продажбата обаче финансовият резултат щеше да е 54.6 млн. лв. или спад от 3.4%.

Това очевидно не е добре дошъл за инвеститорите в акции на КТБ на борсата. По сериозната причина банката да иска да има ръст обаче са регулаторните изисквания за капиталова адекватност. В последните години банката агресивно привлича депозити с високи лихви, но за да може да използва този привлечен ресурс и да раздава кредити, тя трябва да има достатъчно капитал. КТБ традиционно оперира близо до минималните изисквани от БНБ от 12% обща капиталова адекватност и дори и след като през 2013 г. увеличи капитала си (акциите бяха записани от финансирани от самата банка компании близки до мажоритарния собственик), тя приключи годината на 12.56%. Така благодарение на отчетената от тази сделка печалба, която предстои да бъде капитализирана, КТБ ще подобри показателя си. Нещо повече, досега за изчисляване на капиталовата адекватност като капитал от втори ред се приема и преоценъчният резерв на недвижими имоти, в които се помещава банката. С новите европейски изисквания, които предстои да бъдат внесени в българското законодателство, се затягат качествените критерии към капитала, затова и трансформирането на преоценка в чиста печалба ще помогне на КТБ да отговори на регулацията.

По същество обаче това, което прави банката чрез подобни операции, е рисковано трансформиране на депозити, през кредити към свързани лица, в капитал. То е лесно, докато депозитите растат, но може да се окаже опасно, когато притокът на свеж ресурс, с който да се отпускат нови и нови кредити, с които да се финансират такива губещи сделки, спре. Това е нещо, което банковите регулатори знаят и не би трябвало да одобряват. И нещо, което духът на Буров (ако наистина витае наоколо) също едва ли одобрява.