Земя на хоризонта
Държавата ще предложи много земеделски парцели. И ще пренареди пазара
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Някаква странна симпатия предизвиква гледката на две книжки с разкази на Йордан Йовков, грижливо подредени между дебелите томове със закони и наредби в кабинета на заместник-министъра на земеделието Преслав Борисов. Не толкова умилително обаче е съдържанието на папката на бюрото му с данни за състоянието на Държавния поземлен фонд. От тях ясно личи, че в продължение на дълги години за разлика от Йовковите герои никой в Министерството на земеделието не е проявявал особена загриженост за земята. Така се е стигнало до абсурдната ситуация от близо 2.8 млн. дка земя във фонда само за 630 хил. дка да има сключени договори за наем. Усещането, че стопанисването на фонда досега е било като разграден двор, се засилва още повече от факта, че никой в министерството не може да даде точни данни доколко се плащат рентите дори и на малкото отдадени земи.
Сега обаче именно на заграждането му се гледа като на една от възможностите да се напълни изтънелият държавен бюджет. Една от точките в антикризисната програма на правителството предвижда 900 хил. декара от земята във фонда да бъдат отдадени за дълъг срок при предварително плащане на наема, а 100 хил. дка да бъдат продадени на публични търгове. Тази операция според прогнозни изчисления ще донесе на бюджета около 400 млн. лв. И ще преразпредели 1 млн. декара земя, което е половината от площите, които години наред са събрали частни фондове за земя и големите арендатори.
Като цяло новината беше приветствана както от фермерите, така и от инвеститорите в земя. Причината е, че така, от една страна, ще могат да окрупнят имотите си, а от друга, ще намалее нелоялната конкуренция от страна на тези, които я обработват, без да плащат аренда или да са инвестирали в закупуването й. Обобщено - бизнесът със земеделската земя ще направи още една, при това голяма крачка към пазарната икономика.
Невероятно, но факт
Най-стъписващата част от статистиката в папката на зам.-министър Борисов са данните за незаконно обработваната държавна земя. По думите му според наскоро направено проучване близо 700 хиляди декара от държавната земята се обработват ,без за това да се плаща и стотинка. "Според мен обемите са дори още по-големи, защото проверката беше направена през октомври, когато реколтата вече е прибрана", допълва зам.-министърът. По думите му не са рядкост и случаите, в които държавата дори е отпускала субсидии на фермерите за незаконно обработваните земи.
Затова и първата крачка за вкарване на ред в системата е изграждането на единен електронен регистър на земите от фонда. Да, звучи невероятно, но такъв няма. А статистиката се е водила от областните дирекции, които са подавали обобщената информация. Борисов обяснява, че в тези доклади често са "допускани пропуски" и част от земите изобщо не се отбелязвали. В новия регистър освен границите на всички имоти ще бъдат вписани и категорията на земите, отдадени ли са те и правят ли се редовни плащания от арендаторите. По този начин ще може да се проследява, ако за даден имот няма договор и дали той е включен в предстоящи тръжни процедури. Борисов уверява, че регистърът ще заработи още тази есен.
Дотогава ще е сменен и подходът за провеждане на търговете за отдаването им. Като начало те вече ще са съобразени със земеделския календар, тоест непосредствено след провеждането им, земите ще може да се обработват. Основната промяна обаче ще е в процедурата. Досега земята се е отдавала на принципа на таен търг, при първоначално определена тръжна цена, като за участие се е искало всеки участник да внесе 10% от нея като депозит. Проблемът тук е, че в по-големия процент от случаите един от кандидатите предлага нереалистично висока цена. От министерството разказват, че се е стигало до оферти от 110 лв. за декар при средни в момента около 20 лв. После предложилият високата цена се е отказвал. А по закон земята трябва да се предложи на следващия в наддаването на 90% от цената, дадена от първия. Така логично не малка част от земите остават неотдадени. Това обаче не значи и не използваеми, макар и без договор.
Идеята сега е търговете да са явни, а за участие да се иска депозит от 20% вместо 10. Ако първият в надаването се откаже от имота, ще се предложи на втория, но на цената, която самият той е обявил. Освен това от министерството са решили първоначалната цена да не е еднаква за цялата страна, както досега, а да зависи от средната рента в конкретния район.
Големите неизвестни
Ако за арендата има някаква идея, все още няма готова методика, по която ще се извършват продажбите. Не е взето и решение точно кои земи ще бъдат предложени за продан.
От една страна, ако се на пазара излязат големите окрупнени земеделски масиви от държавния фонд, ще може да се получи по-висока цена, а и само те ще предизвикат интереса на международни компании от агробизнеса. Причината е, че след реституцията собствеността на земеделската земя в България е много разпокъсана и достатъчно големи имоти за развитие на ефективно земеделие реално не се предлагат. Окрупняването им пък освен времеемко е и скъпо. От друга страна обаче, към големите терени има и интерес за наемането им, а при ниските цени на земята в момента (между 200 и 350 лв. за дка) в дългосрочен план държавата може да загуби повече. Такъв е аргументът и на Борислав Петков, председател на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) и изп. директор на "Омега агро инвест". Според него е по-добре правителството да се насочи към продажбата на малки терени. Към тях със сигурност ще има интерес, защото с придобиването им собствениците ще могат да окрупнят земите си. По този начин ще може да се вземе добра цена за малките парцели и същевременно ще се намали броят на арендаторите, с които има взаимоотношения министерството.Така ще отпадне и необходимостта всяка година да се провеждат търгове за отдаването им под наем, при които може да стигне и дотам, че разходите по организацията да са по-големи от прихода от аренда.
Според Петков за дългосрочна аренда трябва да бъдат предложени именно апетитните парчета в плодородни райони като Добруджа. Такава сделка ще даде не само трайна сигурност, но и шанс на арендаторите да планират и да обработват земята така, че с годините тя да стане по-качествена. В същото време в държавата ще влязат бързо пари. Арендаторите имат интерес, но към плащане накуп за максимум пет години. По-голям аванс според него ще затрудни земеделските производители.
Още по песимистичен за авансовите плащания за държавата от аренда е Александър Загорски от "Булленд инвестмънтс" АДСИЦ. "Ние инвестираме в земя, която отдаваме под наем или аренда. Виждаме колко е труден моментът за повечето арендатори. Затова правим редица отстъпки, за да си получим арендата за 2009 г. Не си представям в условията на финансова криза как фирмата Х ще плати авансово за 30 години, и то една пазарна аренда от поне 20 лв./дка. Това прави 600 лв./дка, при сегашни нива на сделки за покупка в порядъка 250-350 лв./дка", коментира Загорски. По думите му е реалистично да се очакват в моментната ситуация авансови плащания за максимум три години.
Според източници на "Капитал" комисията, ангажирана да изясни процедурата, обмисля да поиска авансово да се платят арендните вноски за една трета от договорения период. Обсъжда се и как ще бъдат индексирани те след години. Единият вариант е това да става с процента на отчетената инфлация, а другият - в зависимост от движението на средните за пазара нива.
Всъщност и сега законодателството позволява сключване на дългосрочни договори за аренда на земи от Държавния поземлен фонд. По думите на Ивайло Тодоров, главен секретар на Асоциацията на земеделските производители в България обаче, условията в предлаганите им договори били неясни. Има и други недоразумения - например в момента масово договорите изтичат, преди да са прибрани посевите. "Когато има неясноти в работата на някоя система, винаги има поне една страна, която печели от него. От безпорядъка в Държавния поземлен фонд обаче губят всички", категоричен е Тодоров.
Докато бъдат измислени новите правила и се случат реалните сделки, вероятно вече ще е дошъл краят на годината. Ако "подреждането" на управлението на държавните имоти се измисли добре, това се очаква значително да размести пазара на земя. Причината е, че дори в слабата от към сделки 2009 г. са били продадени ниви с обща площ над 800 хил. дка. А държавата почти от раз смята да предложи толкова на инвеститори и земеделци. Това, от една страна, може и да посвали наемите или цената, но пък ще направи земеделието по-атрактивно и рентабилно за инвеститорите. Ако държавата успее и да изгони от земите си тези, които сега ползват, а не плащат, пазарът ще стане по-малко изкривен. Така, макар и бавно, България може да проима нормално земеделие.
9 коментара
Добре де, нали зам.-министър Борисов е син на един от най-заинтересованите хора от това, или поне така твърдите в другата статия(за ВЕИ). Как тогава може да смятате, че е обективен?
До коментар [#1] от "J.J.": точно щом е заинтересован, ще е и обективен поне спрямо собственият си интерес и ще се занимава с ищах с проблема, а няма да го претупва... и на това берекет версин
Хаосът в Държавния поземлен фонд,организиран или не,за пореден път показва,че държавни и общински чиновници не трябва да се допускат до стопанска дейност.Всичко е въпрос на бърза приватизация.
След 09.09.1944 с насилие от комунистическата държава беше извър-
шена национализация на земята,в следствие на което постепенно се разрушиха българското селско стопанство,българското село и трудолюбие.След 10.11.1989 година в резултат на поземлена реформа,
все едно проведена от най-големите ни национални врагове,българското земеделие беше ликвидирано/спомнете си за
ликвидационните съвети/.Не може да се отрече,че определени
партийни другари се облажиха и доста от тях са днешните големи арендатори и собственици на земеделски земи.
В момента политиката на чиновниците в земеделското министерство не се различава особено от горната предистория.Под предлог,че се грижат за "плодородната българска земя",с промените в Закона за опазване на зем.земи се вкарват следващите ограничения и рестрикции и се отваря поредната корупционна ниша.След като
успешно се справиха с Държ.поземлен фонд,Фонд"Земеделие",
със заменките в "държавен интерес" и европейските програми,
сега искат да подредят и Възобновяемите енерг.източници.
Понятието смяна на статут или преодреждане на зем.земя съществува в много малко държави и е в интерес само на огромен
брой чиновници отчитащи дейност и злоупотребяващи със служебно положение.
Аз съм собственик на земя и искам да се разпореждам с нея така
както преценя,съгласно Конституцията на България,без тотали-
тарна намеса на държавата,изразяваща се в декрети и забрани от
всякакъв вид чиновници.
Между другото,всяка рента или аренда под 23/24 лева на декар за
стопанската 2009 година,колкото е размерът на преките плащания за
декар от Европейскя съюз и националните доплащания,означава,че
арендаторът прибира целият доход,както и част от субсидиите/преки
плащания.В рамките на следващите седем години тези субсидии ще
се изравнят с нивата в т.н.стари членки на ЕС и ще станат около 60 лева на декар.
Когато в земеделското министерство определят наемните нива и цените на продажба следва да се съобразят с тези факти.Също така е крайно време да се отменят измислените Наредби за цените на земеделските земи и гори по който се извършват заменките и всъщност се узаконяват беззаконията и да се премине към пазарно
определяне на справедливата пазарна стойност на земята.
Само цитат от статията-ниастина дуржавна земя се обработварно и частна-моя земя се обработва абсолютно без мое съгласиери никаква държавна институция не взима отношение!Нещо повече,държавата даже се кани и да поощри заграбвачите,като ще им дава субсидия!Единственно на писмата ми към Еврокомисията и към Християнсоциалният съюз в Бавария-да не се допуска изплащане субсидии на хора заграбващи земя-та единственно на тези сигнали имам отговор,че са приети и ще се разгледат!Ще се радвам,ако т.нар."европейски пари"(всъщност средства създадени от труда и платени от данъците на милиони работещи хора в ЕС!)поне за година-две не се изливат в гушата на "арендатори"!
"никой в министерството не може да даде точни данни доколко се плащат рентите дори и на малкото отдадени земи."
значи хващат един чиновник дават му едно преносимо компютьрче, прави обиколка на БГ и сьдава ена табличка, така за един месец е ясно кьде колко е средната пазарна цена в насленото място, колко притежава дьржавата, за колко е отдадена и т.н. АМА НЯМА ВОЛЯ
единен електронен регист е хубаво пожелание, ама вижте че едни паспорти не можем да направим така че нали не си вярвате че този регистьр ще проработи скоро
До коментар [#4] от "ajsajder":
Не знам какъв ти е случая, но поне две неща си мисля:
1. В природата празни места не остават - запълват се.
2. По добре е да ти обработват земята, отколкото да запустее.
Елементарна дописка, препълнена със стари данни за Държавния поземлен фонд от стари одитни доклади на Сметната палата. Ясно в антикризисните мерки на кабинета пише, че се очакват не 400 млн. лв. за хазната, както твърди авторката, а едва 164 млн. лв.
До коментар [#6] от "ДАКС":
Е, не съм много съгласен. Ако някой ми обработва земята без да ми плаща, и то при условие, че съм склонен да му я дам под аренда - значи има проблем. И най-вече проблема с внезапното запалване на узрелите посеви точно преди жътвата.
А и да не говорим, че юридически, плодовете на моята земя са мои - мога и да ожъна реколтата, пък нека в съда се види кой крив, кой прав....
Не, не е добре да се заграбва чужда собственост, пък било то и с "благородни" намерения :) Щото проблема може и да ескалира - знеш как е на село - посеви се запалват, комбайни се запалват, животни ядат отровена храна и измират, минаващи автомобили застрелват в движение породисти крави за по 20-30 000 евро, отравя се водата в язовири и рибата измира.....Не, не е хубаво да се заграбва чужда земя....
Това всичко звучи добре но е нужен и закон за данък запустяла земеделска земя. Има доста земя която не е поглеждана от собствениците си а пък е с отлични качества. Ако не искаш да я работиш и не искаш да продаваш земята поне трябва да е дадеш под аренда.
Също така има земя която в момента предналежи на 20 внука всеки от които се е запилял някъде по света. Дори и да иска някой от наследниците да продаде неговите декари, не става защото земята не е разделена. Ако някой не се грижи за земята си определен брой години и не плашта данък върху нея, земята трябва да бъде взимана в полза на държавата тъй като е не морално да има пустееща земя на сред землището когато има толкова глад по света.
Да не говорим че има смешни случаи където всеки от осем наследника е останал с 5 кв метра дворно място на сред село (нещо което не ми е ясно как може да се оправи).
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.