Едно необещаващо начало

Очакванията на MBL – партньор на CB Richard Ellis в България, са все пак продажбите тази година да се доближат до нивата от миналата, когато по различни оценки бяха сключени сделки за 180 до 200 млн. евро.

Други анализатори обаче предричат по-слаб пазар. Консултантската компания Forton, партньор на Cushman&Wakefield, например започна годината с прогноза за 20% по-малко инвестиционни сделки с имотни активи.

Отлив на интерес

Проучванията за инвестиционните нагласи тази година показаха явен отлив на интерес от пазарите на имоти в Централна и Източна Европа. В анкета на CBRE регионът е едва на трето място след Великобритания и Германия по инвеститорско внимание. Към източната част на Европа гледат само 18.5% от анкетираните при 24% година по-рано.

Анализаторите обясняват силния миналогодишен интерес към Германия и Източна Европа със сигналите за икономическо възстановяване тогава и добрите основи на икономиките в региона. Това донесе и една от най-силните години за имотните пазари. По оценка на CBRE през 2011 г. в страните от Централна и Източна Европа са приключени инвестиционни сделки за общо 11 млрд. евро. От Colliers оценяват обема на пазара на 12 млрд. евро – най-високото ниво от 2007 г. насам.

Кризата в еврозоната обаче намали атрактивността на тези страни за сметка на нарастващ интерес към британския пазар – според същата анкета сега той влиза в полезрението на 31% от инвеститорите в имоти при едва 16% преди година.

Макар и мащабите на това преориентиране да изглеждат относително малки, в страните от източната част на Европа ефектът вече се усеща. Пред сайта property.eu Мартин Ерб, който отговаря за региона в германската банка Helaba, обясни, че недостигът на банково финансиране води и до по-бавното приключването на редица имотни сделки. Ако допреди три-четири години стандартният срок бе 1-2 месеца, сега времето от началния интерес до договора за продажба вече е между 4 и 9 месеца.

"Отделно от това на някои източноевропейски пазари за осигуряването на финансиране от порядъка на 60-80 млн. евро, вече е необходим консорциум от банки", коментира финансистът. Причината е, че повечето кредитни институции не са склонни да затварят много средства в недвижима собственост в региона. Максимумът, който са готови да осигурят за единична покупка, е в рамките на 20-25 млн. евро.

Конкретно за България анализаторите очертават и друг проблем: липсата на достатъчно интересни инвестиционни предложения, както и високата цена, на която са финансирани повечето активи.

"Инвеститорите търсят доходоносни активи, но само първокласни продукти. Това са сгради с висока заетост, отлична локация и дългосрочни наемни договори, а в София за момента няма много такива", коментира представителят на Jones Lang LaSalle за Сърбия и България Андрю Пиърсън.

В същото време повечето от новоизградените офиси и търговски площи бяха финансирани на върха на пазара и в момента стойността им е такава, че евентуалната им продажба не би донесла печалба. Това също е причина за решението на много собственици, които могат да си го позволят, да изчакат с продажбата и да управляват имотите си още 1-2 години, посочи консултантът.

Извън отличниците

Логичното последствие от трудното финансиране в Централна и Източна Европа бе фокусиране на инвеститорите върху най-стабилните пазари в региона – Полша и Чехия. Според Йос Тромп, който оглавява звеното за проучвания в CBRE, в момента финансовите институции не поглеждат извън тях. "Дори на тези пазари изискванията на банките за рисковите надбавки и обезпечения по кредитите са такива, че финансирането се ограничава само до сделки с първокласни активи", коментира той.

Сходни са очакванията на Colliers, които също посочват Полша и Чехия в допълнение с Русия като най-търсени пазари в Централна и Източна Европа през 2012 г.

На фона на тези прогнози почти изненадващо една от големите сделки през първото тримесечие се случи в Румъния, където южноафриканският фонд New Europe Property Investment (NEPI) придоби офис парка City Business Centre в Тимишоара. Комплексът включва три сгради и още две в строеж и по неофициална информация цената за готовите сгради е около 45 млн. евро, а при завършването на другите две ще достигне 80 млн. евро. Отдаваемата площ е 25 000 кв.м, заети от първокласни наематели от ранга на IBM, PricewaterhouseCoopers, Vodafone, BCR, Microsoft, Deloitte и др. Сделката е знакова, най-вече защото е първата от този мащаб извън Букурещ. Според консултанта Jones Lang LaSalle става въпрос за първокласен актив, към който нееднократно е заявяван интерес от големи инвеститори.

Въпреки това очакванията са извън водещите пазари в Централна Европа значимите придобивания в региона тази година да са по-скоро инцидентни. Според Йос Тромп дори страни като Унгария и Словакия ще са силно зависими от интереса на купувачи със собствен капитал, освен ако банките не усетят изненадващ прилив на ликвидност.

Изпълнителният директор на MBL Асен Лисев също вижда това като перспектива пред българския пазар. "Има купувачи, които разчитат изцяло на собствени средства, и нашата задача сега е да ги идентифицираме и привлечем", посочи той.

В такава ситуация големи продажби като тази за Mall of Sofia миналата година трудно може да се очакват. От MBL смятат, че през следващите месеци инвестиционният пазар ще бъде движен от малки сделки с единична стойност в рамките на 10-15 млн. евро. От компанията дори дадоха индикации за вече приключила продажба в сегмента на търговските площи, но не разкриха детайли.

При друга сделка в развитие –  за офис сградата "Лендмарк център" във Варна, обаче все още няма развръзка. През март бе насрочен търг за имота с начална цена 6.7 млн. евро, но броени дни преди датата бе прекратен и собственикът Ричард Макдоналд обяви, че започва преговори с потенциални инвеститори.

Очакваната поредна сделка на един от малкото активни играчи на българския имотен пазар - Europa Capital, също се бави. През есента директорът "Придобивания" Крис Бенет съобщи, че в началото на тази година фондът ще стане собственик на нов актив в София на стойност 30 - 40 млн. евро. За момента обаче няма развитие.