Парите или имота

Изпълнителният директор на "Адрес" Георги Павлов изхожда от правилото за 200-те наема (цената на един имот е тази, която може да се върне с между 180 и 220 наема). Така текущата доходност от жилище под наем би била около 5% годишно, а ако се приспаднат разходите – дори под това ниво (виж примера).

Дотук инвестицията е съпоставима като доходност с банковия депозит. Според Георги Павлов обаче потенциалът е в нарастването на продажната цена. "Докато парите на депозит се обезценяват от инфлацията, вложените в жилищен имот запазват покупателната си способност. Това е предимството на подобна инвестиция – съхранява стойността на парите", посочи той.

Думите му се подкрепят от съпоставка между поскъпването на имотите и натрупаната инфлация за изминалите 10 години – период, който обхваща и нарастване, и спад на цените. Данните на НСИ показват, че между 2004 и 2014 г. средната цена на жилищата в София се е покачила с малко под 63%, а инфлацията е 54%. Т.е. реалното поскъпване на жилищната площ (след инфлацията) за това време е близо 10% плюс 45-50% нетна доходност от наеми.

Управителят на "Явлена" Страхил Иванов оценява инвестицията в жилищен имот преди всичко през доходността от наеми, докато ръстът или спадът на продажните цени имат хипотетичен характер. Той също смята, че моментът е добър за вложение в жилище по няколко причини: наемният пазар се съживи, спадът на цените в София е преодолян, а с новото строителство на пазара вече има достатъчно голям избор.

Изчисленията на "Явлена" показват, че възвращаемостта през наеми за София в момента е около 15 години (т.е. 6-7% годишно). Страхил Иванов обаче уточни, че тя е пресметната на базата на брутни приходи, т.е. без да се приспадат разходи за данъци, прехвърляне на имота и т.н. По този начин се осигурява съпоставимост на изчисленията, тъй като в различните страни, дори населени места делът на тези разходи е различен. Ако те се приспаднат, възвръщаемостта се вдига на 17-18 години. Според Страхил Иванов, ако през това изчисление един имот се изплаща за повече от 20 години, не следва да се разглежда като инвестиционна алтернатива.

И няколко минуса

Въпреки че везните твърдо клонят към инвестицията в жилище, трябва да се имат предвид и някои недостатъци. Голямото предимство на банковия депозит е бързата ликвидност – парите могат да бъдат изтеглени за дни, докато продажбата на жилище може да отнеме месеци. Освен това инвестицията в имот изисква активно управление, а крие и рискове (неплатени сметки, щети, периоди без наематели...). Все пак при добро управление повечето от тези рискове могат да бъдат сведени до приемливи нива.

Друго предимство е наличието на депозитна гаранция. Така всъщност потенциалът за загуба е ограничен и имате само сигурен (макар и по-нисък) доход, докато при имотите остава рискът от нов спад на цените. Важен момент е и хоризонтът на инвестицията - ако очаквате, че може в близките години да ви се наложи да ползвате спестяванията си, депозитът може и да е по-изгоден, защото доходността от имота може да се изяде от транзакционните разходи при покупки и продажби.

Банковите депозити имат и данъчно предимство - за 2014 г. лихвите се облагат с 8%, като заявката е данъкът да намалява с по 2 процентни пункта през следващите години, докато изчезне. Има и продукти като детските влогове и безсрочните сметки, където и сега няма данък, но първите са обвързани със специални условия, а вторите като правило са с по-ниски лихви. Доходът от наем се облага с плоските 10%. Плаща се данък при покупката, както и годишно има разход за данък "Сгради" и такса "Смет".

Къде да инвестирам

Ключов момент при инвестицията в жилище е да се открие район с потенциал за ръст на цените и съответно с минимален спад в криза. През последните 4-5 години цените на жилищата в София не намаляха еднакво – за различните квартали спадът беше с 30% до 50% (виж картата).

Според "Адрес" това е добър ориентир за инвеститорите. Наблюденията на агенцията са, че най-голям спад имаше при кварталите в западна посока - "Люлин" и "Овча купел", също в центъра. Докато в източните и южните райони цените отбелязаха най-малък спад.

Според Георги Павлов и към момента "Младост" е добра възможност за инвестиция в жилище главно заради големите офис зони в близост – Бизнес парк София и бул. "Цариградско шосе". Въпреки спада на цените като перспективен квартал той оценява и "Овча купел".

Диана Антонова, главен брокер в "Явлена", обвързва инвестицията в жилище с двете основни групи наематели на софийския пазар – студенти и работещи, необвързани хора. Ако целта е имотът да се отдава като студентска квартира, трябва да е в близост до Студентски град и големите университети, като не е задължително да е ново строителство. В този случай панелен апартамент носи сходен наем с ново жилище, а може да се купи с 10-15% по-евтино. В дългосрочен план обаче новото строителство има по-голям потенциал за поскъпване, посочи тя.

При втория вариант – жилище за работещи хора без деца, подходящите райони са "Младост", южните квартали край бул. "България", както и тези около бул. "Тодор Александров". В този случай е добре да се инвестира в ново строителство, тъй като става въпрос за по-платежоспособни хора, които ценят комфорта. Недостатък е, че са по-мобилни и има риск от честа смяна на наемателите и повече разходи.

Струва ли си луксът

Ако изборът на имот при инвестиция от 50 хил. евро е в сравнително ясна посока, не така стоят нещата при налични 300 хил. евро. В този случай алтернативите са покупка на един луксозен имот или на няколко, но в различни ценови категории.

В луксозния сегмент изборът е между апартамент или къща в центъра на София, както и в затворен комплекс в южните райони. Според Георги Павлов тази инвестиция е по-лесно управляема в сравнение с алтернативната, която включва няколко имота. Недостатъците са по-ниската доходност и по-трудното намиране на наематели.

"Смисълът на инвестицията в луксозен имот е преди всичко да се съхрани стойността на парите. Не толкова да се печели от наеми", обобщи той.

От "Явлена" категорично подкрепят диверсификацията на риска. Според Диана Антонова най-добре е да се инвестира в портфейл от малки, но стойностни жилища на добри места. Те се отдават по-лесно, доходността е по-висока, а при нужда от пари едно от тях може да бъде продадено, докато останалите продължават да носят доход.

При капитал от 300-400 хил. евро Страхил Иванов препоръчва покупката на малко жилище в средния ценови клас, на друго в по-високия и на магазин в район с голям поток от хора. Подобен портфейл предполага устойчив паричен поток, дори в някой сегмент наемният пазар да е слаб.

От "Адрес" също посочват инвестицията в търговски площи като добър избор за хората с повече свободни пари. Предимството са по-дългосрочните наемни договори, но трудността е да се намери подходяща локация.