Строителство и имоти

Какво означава дистанционната работа за търговските площи

Ще платят ли фирмите големи финансови сметки, докато офисите стоят празни?

Ексклузивно съдържание от The Economist

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

В момента офисите са не само място за работа, но и места за забавление - новият небостъргач в Манхатън One Vanderbilt отвори ресторант на Даниел Булуд, носител на звезда Мишлен, а втората централа на Amazon в Арлингтън ще включва амфитеатър за концерти на открито. Лондонският небостъргач 22 Bishopsgate е толкова приятелски настроен към кучета, че рецепционистите издават пропуски за домашни любимци. Наскоро откритата стъклена кула, издигаща се високо в Лондон, също включва стена за катерене и спа.

Докато компаниите се опитват да изкушат служителите си да се върнат в офиса, архитекти и инвеститори залагат на нови сгради с различни удобства. Но са изправени пред голямо неизвестно - ще се върнат ли достатъчно хора. Дори с напредването на ваксинациите служителите едва се връщат обратно в офиса. По данни на Freespace в началото на май една от 20 сгради в САЩ е заета от едва 10% наематели в сравнение с една трета в Европа и Африка и почти 50% в Азия. Докато завръщането по работните места едва сега започва и стимулите за това все още са налице, дългите наеми тепърва започват да изтичат и размерът на загубите за компаниите е притеснително голям.

Търсене от нов вид

Коронавирусът изостри търсенето на нови сгради с по-добри помещения. Инвестиционната банка JPMorgan Chase например ще намали общото си офис пространство дори когато построи втория най-висок небостъргач в Манхатън, който ще използва за нова централа. Повече от половината огледи в Ню Йорк са на офиси от клас А, докато преди пандемията огледите на най-висок клас сгради е бил 38% от всички. Тази промяна се случва наред с друг разрив: желанието за по-зелени работни пространства. В момента енергийната ефективност и климатичните инсталации на работното място се считат за съществени. Мениджърите на активи, включително BlackRock и Brookfield, се ангажираха да сведат вредните емисии от активите си до нула до 2050 г. или по-рано. Много фирми за недвижими имоти обещаха всички нови сгради да бъдат построени без вредни емисии. Промяната към уелнес и устойчивост не е прищявка, твърди Джеймс Голдсмит от AXA Investment Managers. "Това не е социален експеримент. Ние сме мениджъри на активи - пенсионните пари са заложени."

Въпреки това на малцина в бранша ще им допаднат сметките, които ще се наложи да платят. Желанието за качество кара по-старите сгради да изглеждат нежелани, също както работата от вкъщи намалява нуждата от офис пространство. Съществува и риск по-старите имоти да се превърнат в нежелани активи. Около половината сгради от висок клас в Хонконг и почти две трети от търговските площи са построени преди повече от 20 години. Най-големият наемодател на офиси в Манхатън - SL Green, твърди, че наемите на по-стари пространства са се понижили с около 10%. Подобни активи ще бъдат продадени трудно, освен ако не понижат наемите си, ако нямат по-добра климатична инсталация, достъп до външно пространство или естествена светлина.

Някои по-стари офис пространства се реновират. Компанията за инвестиции в недвижими имоти Fabrix надстроява сграда в Лондон, построена през 1960 г., която ще включва гора на покрива и огромен басейн. Други ще бъдат превърнати в лаборатории или домове. Когато застрахователят AIG премести централата си в наскоро обновен небостъргач в центъра на Манхатън, част от старата сграда ще бъде превърната в апартаменти. Местната власт в Лондон планира да преобразува свободното офис пространство в 1500 нови домове до 2030 г.

По-малка нужда от офиси

И все пак нищо от това не може да прикрие факта, че докато работата от вкъщи е възможна, то нуждата от офис пространство трябва да намалее. Компаниите започват да преосмислят нуждите си от имоти, като много от тях предоговарят новите наеми или дори ги отлагат. От началото на пандемията досега е освободено повече от 103 млн. кв.м офис пространство в световен мащаб, сочат данни на консултантската компания в сектора Cushman and Wakefield. Това е с 18% повече в сравнение с освободените площи през финансовата криза от 2007-2009 г. Процентът на незаети офиси се повиши рязко през последната година и в САЩ достигна 18% през пролетта. Прогнозите са мрачни. Почти един от пет офиса в САЩ ще бъде празен през 2022 г., изчисляват от Moody's Analytics. Наемите в страната се очаква да се понижат със 7.5% през годината, а тези в Сан Франсиско - с цели 15%.

От началото на пандемията е освободено повече от 103 млн. кв.м офис пространство в света.

Интересно е, че мрачната картина все още не си е проправила път към конвенционалните мерки за цени и кредити. По данни на рейтинговата агенция S&P процентът на събираемост на наеми, управлявани от тръстове за инвестиране в недвижими имоти (REIT) в Северна Америка, остава над 90% през по-голямата част от годината и дори може да се е повишил. The Economist проучи процента на събираемост на дузина от най-големите листнати на борсата рентиери на офиси - за последното тримесечие той е средно 98%. Процентът на лоши заеми при обезпечените с търговска ипотека ценни книжа, обвързани с магазини, се повишиха през изминалото лято и остават високи, сочат данни на Trepp. Но книжата, обезпечени от офис пространства, останаха непокътнати от пандемията. Цената на офис пространства в някои големи градове също не се е променила.

По-реалната картина

Въпреки това няколко фактора замъгляват истинското състояние на нещата. Щедрата финансова подкрепа от правителството може да е отложила ръста на дългове и бързите продажби на имоти. А много компании може все още да не са взели решение какво да правят. Никой не знае колко служители ще останат удома или в колко дни от седмицата ще работят дистанционно. Инвеститорите обикновено избягват бързите сделки - купувачите внимават да не платят повече, отколкото трябва, а продавачите не искат да търпят загуби, в случай че кризата се окаже само внезапна промяна. Обемът на продажби на имоти се понижи и направи цените не толкова надежден показател за здравето на пазара.

Един от начините да прогледнем през несигурността е да разгледаме по-перспективни мерки за оценка. Те предполагат, че офис сградите са засегнати от коронавируса. Индексът на цените, базиран върху оценки и изчислен от изследователската Green Street, е с 9% по-малко в сравнение с пика преди пандемията в САЩ. Цените на акциите на тръстовете за инвестиране в недвижими имоти (REIT), които инвестират в офиси, остават с 13% под нивото си от началото на 2020 г.

Централните банки са нащрек. За търговските площи, които разчитат на дългово финансиране, евентуален спад може да има негативен отзвук в цялата финансова система. Кредитните експозиции на банките са огромни - обемът на заемите, отпуснати в сектора от американски банки, надхвърля 2 трлн. долара, или около една пета от общото им кредитиране. В последния си доклад за финансовата стабилност Finacial Stability Review Европейската централна банка предупреждава, че ниската активност може да прикрива по-големи беди и счита рисковете от недвижими имоти за "големи". През последните години много от пенсионните фондове по света са се заредили с търговски площи, защото по-ниските лихвени проценти ги принудиха да търсят възвращаемост от не толкова ликвидни активи.

Съдбата на офис пространството може да зависи от нивата на незаети площи. Ако те останат високи, то нещата може да загрубеят. През април Международният валутен фонд обяви, че продължителен ръст на свободните площи от 5 процентни пункта може да намали оценките на търговски площи с 15% за пет години. Рейтинговата агенция Fitch изчислява, че стойността на офисите в САЩ може да намалее с повече от 50%, ако служителите продължат да работят дистанционно по три дни в седмицата. Дългосрочният характер на наемите на имоти и постоянното наличие на дълг означават, че загубите от пандемията може да не се реализират в продължение на няколко години. Но когато дойде време за плащане на сметките, те ще бъдат големи.