Ръстът на наемите в София намали сделките с цехове и складове
Пазарът на индустриални имоти замръзна в средата на годината, но прогнозите са за оживление
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- Пазарът на индустриални имоти замръзна в средата на годината, но прогнозите са за оживление.
- Заради недостатъчно предлагане през 2023 г. цените отскочиха, което забави сделките.
- Очаква се инвеститорите да се активизират, заради съществуващото търсене и нормализирането на строителните цени.
Пазарът на логистични площи, който беше от печелившите в ковидните години, около средата на миналата година изпадна в летаргия, но в края й се оживи. Търсене от страна на бизнеса има, но липсват достатъчно свободни площи с нужното качество. В резултат наемните цени на съществуващото предлагане се увеличават, а наемните сделки - намаляват, но после част от наемателите приемат новите ценови нива. Тази тенденция за пазара на логистични и индустриални площи в България очертават анализаторите.
"Високите наемни цени и липсата на качествени площи са част от причините редица местни търговци да наемат складови площи в съседна Румъния и да обслужват бизнеса си от там. Очаква се този тренд да се запази с оглед желанието на търговците да оптимизират разходите си", посочват от Colliers. На румънския пазар има наеми за площи клас А от порядъка на 4 евро на кв.м на месец при 5.5 евро в България. Преобладаващите очаквания са, че предлагането на българския пазар също ще се увеличи и в рамките на две години той ще се нормализира.
Търсенето е живо
Търсенето е на доста високо ниво през изминалата година, казват от Colliers, като са оптимисти в това отношение и за тази. По техни сметки от обема през 2023 година 32% идват от компании в сферата на логистиката и 3PL (third party logistics) оператори. Следват търговия и производство (с по 20%) и компании от бързооборотните стоки (18%). Останалите 9% са разпределени между строителството, електрониката и дистрибуцията. "Глобалните вериги на доставки продължават своето развитие към по-нискорискови дестинации. В този контекст страната ни е добре позиционирана и има добър шанс да се възползва", казва Георги Киров, партньор в "Colliers България".Компаниите от бързооборотните стоки и търговските вериги са най-активни на пазара като наематели и инвеститори в площи. Други активни бизнес сектори са логистика, дистрибуция, куриери и онлайн магазини, са наблюденията на Cushman&Wakefield Forton.
Представителите на платформата "БГ Склад" в София дават малко повече конкретика. "Забелязва се увеличено търсене на площи за производствени нужди във всички сегменти - от 100 до 1000 кв.м. Това може да свидетелства за увеличената активност в производствения сектор", казва Радослав Конов. А Ненчо Кънев отбелязва и, че се увеличават запитванията на чужди инвеститори за преместване на бизнеса им в България, но има проблем с недостига на функционални площи. Той регистрира и интерес към логистични бази, предлагащи обработка на пратките до следващия клиент.
Колебания в търсенето
От "БГ склад" говорят и за колебанията в кривата на търсенето през отминалата 2023 г. "Годината започна със засилено търсене на големи площи в района на София - над 2000 кв.м, но във второто й полугодие запитванията намаляха с 15-20%, като някои от тях се пренасочиха към по-малки обеми", казва Симеон Митев, собственик на "БГ склад". Той го отдава най-вече на политическата нестабилност, която прави наемателите и инвеститорите предпазливи. А Ненчо Кънев, един от тримата представители на платформата за София, отбелязва като фактор и притесненията от рецесия в глобалната икономика. "Когато тези опасения се появиха в началото на второто тримесечие, търсенето намаля и инвеститорите започнаха да оптимизират разходите си. И макар от края на третото тримесечие върху пазара на наемни и индустриални площи почти да не се усеща инфлационен натиск и той на практика вече не се взема под внимание при договарянето на наемните условия, страховете, че трудностите в САЩ и Еврозоната ще се прехвърлят и на български пазар остават. С настъпването на Новата година те като че ли намаляха, казва Кънев."През второто и третото тримесечие на 2023 г. пазарът спря да функционира, но последните три месеца се оживи. През четвъртото тримесечие се сключиха сделки за 62% от общия обем наети площи през годината - нови наемни договори и предоговаряния", обяснява Георги Киров. От C&W Forton също потвърждават активен финал на годината.
Инвеститорите изчакват
Търсенето в началото на миналата година бързо усвоява свободните площи и за 2023 г. Colliers и C&W Forton отчитат рекордно ниски нива при тях. Новото предлагане обаче не е достатъчно. "През 2023 г. по-високите цени стопираха строителните намерения на доста инвеститори. Това беше съчетано и с нежелание на наемателите да плащат наемните нива, които инвеститорите изискват, за да бъдат рентабилни проектите им", казват от Colliers. Под по-високи цени имат предвид строителните цени, които се увеличиха значително от началото на войната в Украйна и започнаха да се успокояват едва в края на миналата година. В един момент строителната себестойност при логистичните площи отскача от 400 на 700 евро на кв.м, като сега се стабилизира на нива под 500 евро.Симеон Митев също потвърждава: "Има хора с възможности и пари, но те замразяват проектите си в логистиката заради икономическите условия и се преориентират към жилищното строителство". Отлагат се както инвестиции във вече придобити парцели, така и в покупка на терени. Фактор за второто са и високите цени, искани от собствениците на земите. "В някои случаи те достигат 70-100 евро на кв.м, докато инвеститорите търсят около 50 евро на кв.м, за да са рентабилни проектите им", обяснява той.
С някои изключения
През 2023 г. по график вървят основно проектите на CTP - нидерландско-чешка компания, която е най-големият собственик и оператор на логистично-индустриални паркове в Централна и Източна Европа, и единствен голям чуждестранен играч на този пазар в България. През годината компанията завърши първа и втора част на логистичния си парк CTP Sofia West (на "Ломско шосе"), и първата част на CTP Sofia East 1 (на "Ботевградско шосе"). "Отличителната черта на тези проекти е предлагането на гъвкави площи, които могат да отговарят на разнообразни нужди на бизнеса. Складови площи от 2 хил. до 20 хил. кв.м и нагоре предоставят възможност за разширение и приспособяване на пространството според изискванията на наемателите", обяснява Радослав Конов, един от представителите на "БГ склад" за София.От C&W Forton отбелязват, че в резултат на това в София за пръв път от години има нови бази за отдаване под наем и свободни площи в рамките на Околовръстен път. Известно е, че последните години логистичните инвестиции бяха основно извън него: в зоната Елин Пелин - Мусачево - Равно поле на изток и в Божурище на северозапад.
От Colliers прогнозират, че западната част на София ще става все по-атрактивна през 2024 г. с оглед големите проекти в строеж и по-ниските цени в този район. А Радослав Конов смята, че югоизточните райони на София, както и локации като "Военна рампа" и Божурище, запазват своята привлекателност, докато към периферните села на северозапад от столицата има по-малък интерес.
Конов отбелязва и, че са завършени и няколко успешни проекта в сегмента клас В и С, предлагащи складови площи между 150 и 500 кв.м, които отговарят на високото търсене в сегмента на малките складове. А Нейчо Кънев очаква засилен интерес към строеж на халета клас В с площ между 500 до 1000 кв.м и височина 6 м. Новото предлагане е плод както на инвестиции върху незастроени урбанизирани земи, така и на земя, която се вади от земеделския фонд, отбелязва той.
Наемите се качиха
Анализаторите са единодушни, че през 2023 г. се забелязва тенденция за повишение на наемните нива при индустриалните площи, която се обяснява основно с недостатъчното предлагане. По оценка на Colliers при площите клас А поскъпването е с 10%, а при площите клас В достига и до 30%. Поскъпването като че ли идва от различни посоки. Симеон Митeв говори за покачване на наемите в началото на годината в периода на активно търсене, когато заради охлаждането на търсенето после е овладяно и дори говори за последващ спад. Ива Балджиева, друг софийски представител на "БГ склад", изброява и причините за това поскъпване: нарастващата инфлация, повишените строителни и оперативни разходи, както и търсенето на пазара.
Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални площи" в C&W Forton, говори за високи наемни цени и през последното тримесечие на годината. Повишаването тогава се отдава на нарастването на търсенето и липсата на достатъчно качествен продукт за предлагане. Вероятно е свързано с опитите на инвеститорите в малкото нови сгради на пазара да постигнат по-високи цени за тях.
След ръста от миналата година Ангелов не очаква съществена промяна в наемните цени през тази. "Наемните нива на новопостроени първокласни складови площи в рамките на Околовръстния път на София ще варират в диапазона 5.40 - 5.90 евро на кв.м. За имоти извън Околовръстното шосе цените ще са между 4.9 и 5.40 евро на кв.м", казва той, като уточнява, че посочените нива са за площи до 10 хил. кв.м. Очаква и да се запази практиката за някои проекти да има по-високи офертни цени, а в други - отстъпки при дългосрочни договори и наемане на по-големи квадратури. "Сравнително по-високи нива - до 10-20% над средните за пазара - се наблюдават в районите на Околовръстния път, летището, главните булеварди и бизнес зоните в центъра на София", казва той.
"За мен е нестабилно положение цените да са толкова високи, особено в регионален контекст", казва Георги Киров. От Colliers очакват, че наемните нива ще се стабилизират на нива 5.5 евро на кв.м на месец за клас А складови площи и около 4 евро на кв.м за клас В. Таксата поддръжка запазва нивата си в диапазона между 0.8 -1.5 евро на кв.м на месец.
Представителите на "БГ склад" гледат на 5.5 евро по-скоро като на стартова цена за площи клас А. А Нейчо Ненов говори и за наемна сделка в района на летището, при която нивото е достигнало 8 евро на кв.м. В клас В цените, посочени от тях, също са по-високи. Ива Балджиева говори за 3-4.50 евро на кв.м, а Кънев и Конов - за наеми в границите на 4-5 евро на кв.м. Вероятно такива нива се достигат при наемането на по-малки складови и производствени помещения, при които също се отчита голям дефицит на пазара. В някои случаи наемодателите включват и такса обслужване между 0.50 и 1 евро на кв.м. А и след рязкото поскъпване на тока и поддръжката двата месечни наема като гаранционен депозит стават норма.
Оптимизъм за 2024 г.
Анализаторите очакват пазарът на индустриални имоти в България да нараства през 2024 г. както с площи за собствено ползване, така и за отдаване под наем. Незадоволеното търсене на нови и модерни площи под наем стимулира инвестициите и в нови проекти, и в разширения на съществуващи индустриални и логистични бази. Цените на строителството започват да се нормализират, при все че цената на земята традиционно си остава висока.
При площите за отдаване под наем не се очакват големи нови играчи. Активността по-скоро ще идва от съществуващите, които, като се изключи международният оператор CTP, са български компании. По традиция голяма част от инвестициите ще са за собствено ползване, където също преобладават местни компании.
Интересно е, че въпреки не особено активния пазар през 2023 г. у инвеститорите се наблюдава засилен интерес към зелени инвестиции, както отбелязва Симеон Митев. "Те са наясно, че цената на енергията играе важна роля за крайното решение на ползвателите на индустриални площи и ще инвестират в енергоефективни сгради", казва Жоро Ангелов. Новите индустриални проекти се проектират с мисъл за устойчиво и енергийно ефективно развитие. А от 2022 г. е трайна тенденция в съществуващите проекти да се изграждат покривни фотоволтаични инсталации за собствено ползване и за продажба на свободни пазар.
Георги Киров смята, че 2024 г. няма да е достатъчна, за да се нормализира пазарът, но през 2025 г. това вече ще е факт. "През следващите две години ще се стабилизират нивата на свободни площи на здравословни нива и ще се нормализират наемните нива", очаква Жоро Ангелов. В същото време не изключва през 2024 г. да продължи повишението на инвестиционната доходност и рентабилност над 7.5%, заради растящите лихви за финансиране. Това би довело до по-малко и по-малки сделки за покупки на инвестиционни проекти, отдадени под наем.
По наблюдения на "БГ склад" има интерес у предприемачи да купят собствени складови и логистични бази в диапазона 1000-2000 кв.м. Високите цени и засиленото внимание на инвеститорите към баланса между качество и стойност обаче ограничават броя на сделките.
ИНДУСТРИАЛНИТЕ ИМОТИ В СОФИЯ В ЧИСЛА
Наличности
Съществуващите завършени складови и логистични площи в София към края на 2023 г. са 1.99 млн. кв.м по данни на C&W Forton. От Colliers отчитат по-малък обем - 1.376 млн. кв.м, като те следят само площи клас А и В, предназначени за отдаване под наем.Нови площи
Според Colliers през миналата година тези площи са се увеличили минимално - с 8 хил. кв. м (новите площи са около 49.3 хил. кв.м, но има и такива, които отпадат от статистиката им заради преквалифициране в по-нисък клас, така че посоченият ефект е нетен). От C&W Forton отчитат завършени общо 268 000 кв.м нови площи при едва 88 000 кв.м. предходната година. Малко над половината от тях са за собствено ползване.Нови проекти
През 2023 г. бяха завършени CTP Sofia West 1 и 2, CTP Sofia East 1, разширението на логистичния център на "Лидл" в Равно поле, разширението на логистичния център на Jysk в Божурище и др. Завършените площи само по тези проекти са около 130 хил. кв.м, по данни на C&W Forton.Усвоени площи
Наетите площи за 2023 г. са около 106.7 хил. кв.м, което е почти двойно повече спрямо стандартна година, казват от Colliers. По-голямата част от този обем (64%) представлява ново търсене. Предоговаряния или удължавания на вече съществуващи договори са зад 29%. Останалите 7% са с площи, построени специално за конкретен наемател (build-to-suit).Вакантни площи
През 2023 г. се регистрира свиване на незаетите площи в София до рекордно ниски нива, като към края на годината те са около 4.3%, казват от Colliers. От C&W Forton отбелязват, че свободните площи през последните пет години са в рамките на 2-4% от общия обем на пазара. Очакванията им са през 2024 г. те да бъдат сведени до 1-2% и търсенето на пазара да абсорбира наличните площи в новите паркове, разработени на спекулативен принцип.В строеж
По предварителни данни на C&W Forton в строеж са проекти с обща площ от 293 хил. кв.м, от които спекулативни са едва 10%. В тези данни не влизат планираните, но незапочнати проекти за отдаване под наем и собствено ползване. Според Colliers модерните площи в активен строеж в София с цел отдаване под наем са над 75 хил. кв.м. За част от тях вече има подписани договори за отдаване под наем, казват консултантите.Обратно към началото
ДРУГИТЕ ПЕТ ГОЛЕМИ ГРАДА
Пловдив:
Нови проекти, предимно за собствено ползване
През първото полугодие на 2023 г. пазарът на индустриални имоти в Пловдив и региона не се различаваше от този в предходната година. Най-активно се търсеха площи до 500 кв.м, като запитванията за по-големи квадратури - до 2500 кв.м, бяха спорадични. От индустриалните и складовите помещения ново строителство 80% бяха за собствено ползване на инвеститорите, казва Атанас Ласков, представител на "БГ склад" за Пловдив.През втората половина на 2023 г. обаче търсенето на индустриални площи за покупка и наемане намалява драстично като отзвук на задълбочаващата се криза в Западна Европа. Въпреки надеждите за излизане от това състояние той не очаква значителна промяна в темповете на пазара преди средата на април тази година.
Най-голямата сделка за продажба в района е на цех за електронни компоненти от 6000 кв.м. А най-голямата наемна - на 2000 кв.м в нова база в Северната индустриална зона на града, взети за производство и печатарска дейност.
Стартирани са и нови проекти, повечето за собствено ползване. Проектите със спекулативна цел, които бяха завършени в края на годината, когато започна и охлаждане на пазара на наеми, не покриха очакванията на инвеститорите за бързото им отдаване, казва Ласков.
Наемните цени в Пловдив и района варират от 3 евро за кв.м на по-стари обекти до 4.50 евро за кв.м за новопостроени площи.
Варна:
Нови складове се строят по главните пътища от Варна към Девня
През 2023 г. наемните цени на складовите и производствените площи се увеличиха с над 10-12% над средните нива за новопостроени и реновирани обекти. В същото време се наблюдава и осезаем спад в търсенето на индустриални площи под наем и обемът от реализирани наемни сделки намаля. Предлагането на складови и промишлени площи за продажба продължи да бъде силно ограничено, с цени, надвишаващи очакванията на купувачите, чийто интерес към покупка продължи да бъде поддържан активен от улесненото банково финансиране, обяснява Тони Танев, представител на "БГ склад" за Варна.Очакванията са, че през 2024 г. икономическата обстановка ще се подобри. Нивата на ново търсене за складови и производствени площи под наем плавно ще се възстановят след първото тримесечие на годината, за което вече имаме индикации.
От своя страна предлагането на съвременни индустриални площи ще бъде допълнено от новопостроени логистични комплекси с различен калибър, чиито начални етапи ще се реализират към края на текущата година. Подобряването на бизнес климата в общ план отново ще повиши инвестиционния интерес към покупка на индустриални имоти за собствена, комбинирана или спекулативна реализация, смята Танев.
При наемите във Варна през изминалата година няма реализация на площи над 2000 кв.м поради понижения темп на търсене. Завишените продажни цени са възпрепятствали реализацията на големи имоти и на такива с цени над 2 млн. евро. Изключение са няколко продажби на индустриални имоти между частично свързани лица.
Единичните складове и търговско-складови комплекси, построени през 2023 г. със спекулативна цел (специално предвидени за наемния пазар), масово са били във формат 300 - 600 кв.м, с височини до осем метра и със съвременно вътрешно завършване. Понеже свободните терени за строителство в градските промишлени зони не достигат, новите складови бази се изграждат в обсега на главните пътища от Варна към Девня на между 5 и 15 минути с автомобил.
Сега във Варна и региона нетните наемни нива за складови площи от клас А са между 4.50 и 5.50 евро за кв.м, в зависимост от стойността на таксата за поддръжка в наемната цена. Складовете клас В поддържат стабилни нива от 3.50 до 5 евро за кв.м, в зависимост дали са пригодени за специфични товаро-разтоварни операции или за производствени дейности.
Бургас:
Има повишено предлагане заради затворени бизнеси
Търсенето на индустриални имоти под наем в Бургас беше слабо от началото на 2023 г. до средата на март. Огледи са извършили 10-12 фирми, предимно чуждестранни. С тези фирми обаче преговорите вървят бавно и несигурно, казва Валентин Косев, представител на "БГ склад" в Бургас. Нямало е и инвестиционни интереси.От началото на април обаче пазарът съвсем замира. Имало е проучвания от инвеститори какви складове или хладилни камери да построят. Доколкото са се търсели помещения под наем, те са били за обекти между 100 и 300 кв.м, каквито липсват на пазара.
Кандидат-наемателите са изключително предпазливи и плахи. Активността е ниска. При наемодателите има повишено предлагане, защото някои от наемателите са затворили бизнеса - временно или постоянно, поради слабия туристически сезон, казва Косев.
На пазара има няколко нови обекта (400 - 800 кв.м) и 4 хил. кв.м. Липсва обаче предлагане на малки складове (100 - 200 кв.м).
Бизнесът работи да си върне активността и очакванията са, че през 2024 г. ще има търсене на промишлени помещения за наеми и продажби. Очакванията са за все по голямо предлагане на индустриални имоти в социалните мрежи.
Наемните цени за складове клас А в Бургас вървят между 3.5 и 5 евро, а за клас B - 3-3.5 евро. Продажни цени в момента няма обявени, но по проучване те гравитират около 800 евро на кв.м и варират според строителството.
Русе:
Множество нови проекти за собствено ползване
През 2023 г. в Русе и региона бяха започнати множество нови проекти за складови и производствени сгради за собствено ползване. Ръстът на инфлацията и повишените строителни и оперативни разходи доведоха до значително увеличение на наемите на складови площи, казва Юри Дудев, представител на "БГ склад" за РусеПрез изминалата година търсенето на малки площи до 500 кв.м е било голямо, а предлагането на такива имоти в Русе - незначително. Разминаване с предлагането е имало и при търсенето на складови площи над 5000 кв.м. Всичко това е довело до значително увеличение на наемните цени.
Очакванията са през тази година пазарът на индустриални имоти в Русе и региона да запази активността си около нивата от миналата година. Основни купувачи ще продължат да са местни инвеститори, които разполагат с достатъчно средства или имат достъп до изгоден кредитен ресурс. Предстои да бъдат въведени в експлоатация и няколко нови индустриални имота, които да успеят да покрият търсенето.
Стара Загора:
Липсват инвестиции в големи складове
През 2023 г. наемите на индустриални имоти в област Стара Загора запазиха равнището си от предишната година - между 3 и 6 лева на кв.м Основно се търсеха площи между 300 и 600 кв.м.Появиха се няколко международни компании с търсене за покупка и наем на площи над 5000 кв.м. Международна компания за производство на авточасти например нае над 12 000 кв.м. А друга чуждестранна компания купи парцел 30 000 кв.м и промишлено помещение със 7000 кв.м РЗП, казва Михаела Лесова от "БГ склад", Стара Загора.
Цените продажба са около 600 - 800 евро на кв.м без ДДС. В сферата на продажбите тя регистрира повишение в цените на промишлени имоти ново строителство с 10 - 15%. Като цяло не очаква промяна в цените през тази година.
Очакванията са да се увеличи търсенето на площи над 10 хил. кв.м, но засега в област Стара Загора няма инвестиционни намерения за реализиране на такива. Надеждите са през тази година да се намерят инвеститори в големи складови площи, които да помогнат за привличане на чуждестранни компании в района. Новост през годината е засиленото търсене на големи парцели за ритейл паркове в града.
Обратно към началото
Все още няма коментари
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.