Строителство и имоти

Ню Йорк де факто забрани Airbnb

Рестрикции срещу краткосрочното отдаване под наем има и в Париж, Амстердам, Барселона, Венеция

Александра Страхилова

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Градската управа на Ню Йорк започна да прилага закон, който възпрепятства краткосрочното отдаване под наем на жилища.
Декларираната цел е да бъде овладяна жилищната криза и да се спестят неудобства на съседите.
Критиките са, че ограниченията са в интерес на хотелската индустрия, но лишават туристите от избор и някои семейства - от доход.

Нюйоркските власти започнаха да налагат строги мерки, ограничаващи даването под наем на жилища чрез Airbnb, съобщава New York Times. Тази активност, която започна в началото на септември, най-вероятно ще доведе до отпадането на хиляди оферти от платформите.

Големи градове се борят с компаниите за краткосрочен наем на жилища от няколко години и налагането на мерките е последното, а вероятно и най-значителното развитие на казуса, пише изданието. Градският съвет на Ню Йорк смята, че бързото разпространение на този тип услуга е довело до по-високи наеми и е обострило жилищната криза в града.

Мерките са плод на лобиране от страна на хотелиерската индустрия, твърдят критиците на градския съвет и посочват, че това лишава туристите от по-достъпни опции за настаняване. По този повод от Airbnb коментираха, че новите регулации "де факто са забрана".

Рестрикции и в Париж, Амстердам, Барселона, Венеция

Регулациите по същество

От градския съвет подчертават, че от началото на 2022 г. има закон, който забранява на хората да отдават под наем жилища за по-малко от 30 дни, освен ако домакинът не присъства по време на престоя. Позволени са най-много двама гости наведнъж и те трябва да имат пълен достъп до целия дом. Въпреки Местен закон 18, приет на 9 януари 2022 г., цели апартаменти и къщи продължават да се предлагат, отбелязват властите. Според тях Airbnb не е достатъчно настоятелна във въвеждането на правилата за ограничаване на нарушителите.

Повече от половината нетна печалба на Airbnb от краткосрочни наеми през 2022 г., която е 85 млн. долара, произлиза от незаконна дейност, по твърдения на общински съветник в съда през юли. Компанията оспорва сумата.

Новите регулации, които градът започна да налага на 5 септември, принуждават домакините да се регистрират в общината, за да им бъде позволено да отдават под наем за кратки периоди. Airbnb, Vrbo, Booking.com и подобни ще могат да събират плащания от наематели само след одобрена регистрация на наемодателя.

При затегнатите правила наемодателите трябва да докажат, че живеят в жилището, което отдават под наем, и че то изпълнява общинските изисквания за безопасност, както и останалите условия за регистрация. При неспазване на правилата, домакините ще плащат до 5 хил. долара при повторно нарушение, а платформите - до 1.5 хил. долара за транзакции, включващи незаконно отдадени жилища.

Аргументи "за"

Управлението на Ню Йорк оценява обектите, които незаконно се предлагат за краткосрочно наемане в Airbnb, на 10.8 хил. към март 2023 г. Според тях отдаването под наем на туристи, вместо на жители, влошава жилищната криза и води до оскъпяване на вече скъпия живот в града.

Жителите на сградите, в които има домове за краткосрочен наем, се оплакват, че множеството гости водят до повишен риск от престъпност, шум и проблеми с чистотата.

Представител на градската управа, цитиран от Guardian, казва, че новите правила са в подкрепа на наемодателите, които работят законно.

Не е за подценяване и ролята на хотелиерската индустрия за сегашната ситуация, отбелязват от New York Times. Известно е, че тя е конкурент на платформи от рода на Airbnb. Хотелиерският търговски съвет, който има власт на местната политическа сцена, е съюзник на кмета Ерик Адамс и от дълго време се бори срещу разрастването на платформите.

Аргументите "против"

Airbnb казва, че жилищата за краткосрочен наем допринасят за туристическата икономика на града, особено в райони с по-малко хотели. Отдаващите под наем през платформи отхвърлят регулациите, тъй като смятат, че ще имат негативен ефект върху онези семейства, които зависят от този тип доход.

Компанията се бореше срещу новите правила в съда и нарече нюйоркските закони "неразумни". Тя определя новата система с регистрации като ненужно сложна. Дори заведе дело срещу градската управа, но съдът отхвърли иска през август.

"Градът изпраща ясно съобщение към милионите потенциални посетители, които сега ще имат по-малко опции за настаняване в Ню Йорк: не сте добре дошли", каза Тео Йедински, глобален директор по политиката на Airbnb.

Какво ще се промени

Очаква се в града драстично да намалее предлагането в Airbnb.

Всички жилища, които не са в хотел и не са регистрирани в общината на Ню Йорк, най-вероятно ще отпаднат от платформата. От компанията казват, че някои оферти автоматично ще започнат да се предлагат за по-дългосрочно наемане, докато други ще бъдат деактивирани. Почти 15 хил. домакини са имали активни оферти за краткосрочно пребиваване в платформата през август. Към края на месеца общината е получила едва 3250 молби за регистрация, като само 257 от тях са одобрени.

От средата на август от Airbnb са ограничили краткосрочното наемане в Ню Йорк за след 5 септември - денят, в който мерките влязоха в сила. Нито компанията, нито градът се ангажират с прогнози за броя оферти, които се очаква да бъдат свалени.

Експертната оценка на база данни на AirDNA, компания, която анализира наемането, е, че 7.5 хил. жилища ще бъдат повлияни от новите правила.

Съществуващи резервации за под 30 дни, които са направени за от 2 декември натам ще бъдат отказани и парите ще бъдат върнати, казаха от Airbnb. Настанените до 1 декември включително ще могат да запазят резервацията си.

Властите на Ню Йорк казаха, че няма да изваждат принудително гости, които са настанени в незаконни жилища, освен ако няма опасност за здравето и безопасността.

Рестрикции и в Париж, Амстердам, Барселона, Венеция

В множество европейски дестинации също действат сходни рестрикции, показва публикация на Euronews. Повечето общини във Франция изискват регистрация, за да бъдат настанени краткосрочно туристи в цял апартамент или къща. В Париж правилата са още по-строги. Парижани могат да отдават имота, в който живеят, за максимум от 120 дни на година, но след регистрация в общината. За допълнителни имоти условието е те да бъдат обзаведени за туристи, което е свързано с много изисквания. Френската столица е създала специален отряд за преследване на нарушители, като за четири години от глоби са събрани 18 млн. евро.

В опит да смекчи рязко покачващите се жилищни наеми Португалия спира да дава лицензи за отдаване под наем в Airbnb, а вече издадените ще бъдат преразглеждани на всеки пет години. Изключение правят селските райони.

Приета е нова система, която контролира наемните цени на лицензираните жилища, а собствениците, които ги превърнат обратно в обикновени домове, биха могли да получат данъчни облаги. Промените са направени заедно с прекратяването на португалската програма за Златна виза. Държавата предлагаше улеснена процедура за гражданство на чужденци, при условие че купят собственост за поне 500 хил. евро - привлекателно предложение за тези, които искат да се движат свободно в шенгенското пространство. В резултат 10% от всички сделки с недвижими имоти бяха сключени с чужденци.

Барселона стана първият европейски град, който забрани краткосрочното наемане на стаи през 2021 г., като подобно на Париж има специален екип за проследяване на нарушения. Отдаването на цели жилища е позволено, но единствено с лиценз, а общината не е издавала нови лицензи от известно време.

Валенсия се опитва да забрани използването на жилища от туристи в историческия център от февруари тази година, но за момента делото е отхвърлено. Посетителите на Палма де Майорка могат да отсядат единствено във вили и еднофамилни къщи - в жилищни сгради престоят е забранен. В различните райони на Испания нормите варират, но с увеличаването на ваканционните жилища правилата вероятно ще стават по-строги.

Кметът на Венеция обяви през март намерението си да се бори със загубата на жители в центъра. Планира да приеме правилото за краткосрочно наемане на имот в рамките на максимум 120 дни годишно. Флоренция също възнамерява да ограничи новите места за настаняване в историческия център. Според италианския закон Airbnb трябва да събира 21% данък. Министерството на туризма също има проект, който цели да ограничи този тип жилища.

Едни от най-строгите правила са в Амстердам. За да отдаде дома или лодката, в която живее, на собственика е необходим лиценз. Той струва 48.10 евро и е временен. Изисква се това да е постоянният адрес на наемодателя. Системата позволява отдаване под наем за до 30 нощи годишно на максимум четири човека наведнъж при това, без да се предлага закуска. Общината трябва да бъде уведомена за датите на престоя преди пристигането на гостите. Има и отделен лиценз за отдаване за над 30 нощи, но процедурата е още по-сложна. Градът се опитва да се избави от репутацията си на парти дестинация и да се справи с жилищната криза.

Към началото на текста