КЗК разглежда проектозакона за брокерите на имоти след сигнал на ИПИ

Какво предвижда проектът

Предвижда се да бъде създадена браншова Камара на посредниците при сделки с недвижими имоти, която ще може да определя кой ще работи и как, да обучава и да санкционира. За създаването на камарата, според проекта, е необходима инициативата на минимум 100 лица. От ИПИ посочват, че това е под 0.5% от действащите брокери на пазара.

Проектът въвежда удостоверение за правоспособност, необходимо, за да може да се работи като посредник при сделки с недвижими имоти. Подобни услуги ще могат да предоставят само лица, регистрирани като търговци по националния закон. Предвижда се и да се създаде регистър на тези посредници, в който трябва да бъдат вписани агенциите за недвижими имоти, а по техните партиди - и посредниците, и агентите на недвижими имоти. За да бъдат вписани в регистъра агенциите те трябва да декларират, че "посредничество/операции с недвижими имоти" са техен основен предмет на дейност. Въвежда се и изискване агенцията за недвижими имоти да упражнява дейността си от посочен адрес.

Вписването е свързано с такси, необходими образователни степени, специалности и стаж (между 1 и 3 години в зависимост от образованието); изпити за правоспособност, курсове за поддържане и повишаване на квалификацията. Удостоверение за правоспособност ще се преиздава след премината квалификация или положен изпит.

Предвижда се също всички агенции и посредници при сделки с недвижими имоти да имат застраховка за евентуални вреди от дейността им.

Таксите за вписване в регистъра, минималното застрахователно покритие, обхватът на курсовете, ще се определят от камарата. Тя ще приема Етичен професионален кодекс и ще контролира спазването на закона и на кодекса. Ще може да налага санкции и дисциплинарни наказания, вариращи от лишаване от право на упражняване на дейност за срок от три месеца до една година, до заличаване на регистрацията, т.е. ще може да забранява извършване на дейност.

Членството в камарата е доброволно, но всички приети от нея решения са задължителни за всички, вписани в регистъра. Решенията за имуществени санкции, временно лишаване от право за упражняване на дейност и заличаване на регистрацията все пак подлежат на съдебно обжалване. Камарата има право да иска издаване на заповед за изпълнение по ГПК за вземанията си по наложени, но неизплатени имуществени санкции.

И възраженията срещу него

От ИПИ смятат, че регулациите за навлизане в професията ограничават броя на участниците на пазара, намаляват конкуренцията и стимулират по-високи цени. Предвиденото в закона би оскъпило услугите, стимулирало появата на сив пазар, би ограничило разширяването на бизнес дейността и би овластило браншовата организация да влияе директно върху пазара.

От Института информират, че по повод на подготвения законопроект Европейската комисия призовава да се вземе предвид Директивата за проверката за пропорционалност, както и че гилдията на брокерите на недвижими имоти продължава да настоява за ограничаване на конкуренцията, а настоящият законопроект на практика е същият като този отпреди повече от десет години, срещу който е имало и подписка от хора от бранша.

И сега се появи слабо известно Национално сдружение брокери на имоти (НСБИ), което внесе в парламента петиция срещу законопроекта, който според тях ще монополизира бранша на недвижимите имоти и ще унищожи малкия и среден бизнес. Илиана Рашкова, член на неговия УС все пак смята, че регулация на бранша трябва да има, но тя трябва да се осъществява от държавата. Организацията дори е подготвила алтернативен проектозакон. Според сайта му НСБИ е създадено през април 2013 г., като в него членуват 143 фирми и един колективен член - кооперацията ОАНИТ (Обединени агенции за недвижими имоти и туризъм), която включва 100 агенции.

Изследване на ИПИ от 2022 г. показва, че към края на 2021 г. в България свободните професии са силно регулирани както за навлизане в професията, така и при упражняването им. Това се аргументира с необходимостта от защита на потребителите и гарантиране на качеството на услугата, но всъщност тези регулации затварят пазара за нови професионалисти, което ограничава конкуренцията. Редица изследвания и доклади на ЕК и ОИСР показват, че регулирането на свободните професии в много страни, включително и България, е твърде тежко и се нуждае от реформи, отбелязват от ИПИ.

Мотивите на НС "Недвижими имоти"

От НС "Недвижими имоти" обаче смятат, че професията на посредници и агенти на недвижими имоти не е в достатъчна степен регулирана. Липсват изисквания за професионална квалификация и правоспособност, както и гаранции и отговорност за вреди. Отбелязва се, че всяко лице може да посредничи за сключване на сделки с недвижими имоти, независимо от неговите познания и опит. С посредничество при сделки с недвижими имоти се занимават както юридически, така и физически лица, част от които нямат никаква регистрация, съответно не плащат дължимите данъци и не водят отчетност. Липсват и нормативно установени стандарти и реквизити, приложими към договорните правоотношения между агенциите на недвижими имоти и техните клиенти.

Подчертава се, че посредническата дейност при сделки с недвижими имоти е сред услугите с най-голяма обществена значимост, а не съществуват ясни правила за недопускане на конфликт на интереси.

Според мотивите приемането на специален закон води до повишаване защитата на обществените интереси и до създаване на професионална общност, която ще подпомогне реда и отговорностите при осъществяването на посредническата дейност при сделки с недвижими имоти. В допълнение, законът би довел до повишаване на отговорността на брокерите и агентите за качеството на техните услуги, по-ефективна защита на потребителите и ограничаване на възможностите за измами при сделки с недвижими имоти.

Какво следва

От КЗК казват, че започват задълбочена оценка за съответствието на проекта с правилата на конкуренция. Ще преценяват дали конкуренцията се ограничава и дали това е оправдано с оглед постигане на други обществени цели, както и дали тези цели не биха могли да бъдат постигнати и без да се ограничава конкуренцията.

Решението е на основание чл. 28, ал. 1 от Закона за защита на конкуренцията. Текстът предвижда, че за да защити свободната инициатива в стопанската дейност и да се предотврати ограничаването или нарушаването на конкуренцията, комисията извършва оценка за съответствието с разпоредбите на този закон на проекти на нормативни актове.

Водеща комисия по законопроекта е комисията по правни въпроси в Народното събрание.