Лондонски фонд придоби втори имот в София с оценка 100 млн. лв.

Експертите оценяват сделката като ключова за пазара, тъй като затвърждава тенденцията за придобиване на доходоносни имоти с потенциал за развитие. "Тя показва доверието на инвеститорите в пазара на бизнес имоти, особено в контекста на факта, че това е втора сделка на инвеститор, който вече е на българския пазар", коментира Явор Костов, мениджър във Forton.

Януарски финал

Прехвърлянето на собствеността е станало на 11 януари, когато в Търговския регистър е вписан новият едноличен собственик на "София еърпорт център" - регистрираната в Люксембург компания "Кварц пропъртис". Люксембургското дружество е представлявано от адвокат Генчо Павлов, който потвърди пред "Капитал Daily", че то е собственост именно на Revetas Capital. "Кварц пропъртис" е регистрирана на 2 декември 2015 г. и вероятно е създадена специално за целта на придобиването.

Съветът на директорите на българската компания "София еърпорт център" е сменен, като в него са влезли директорът на българския офис на консултантската компания по корпоративно управление Vistra Филип Уелш и двама мениджъри - Боряна Стоянова и Пламена Вълчева. Тримата са управители и на дружеството "Аурига" - собственик на търговския City Center Sofia, което Revetas придоби заедно със задълженията му към Unicredit Bank Austria по договор за заем от 64 млн. евро.

От Revetas съобщиха пред "Капитал Daily", че ще придобият и дружеството, което управлява имота Sofia Airport Center - "Тишман мениджмънт къмпани".

Добър сегмент и място

Комплексът Sofia Airport Center, чието строителство започна поетапно от 2007 г., се намира край столичното летище. Представители на консултантския бизнес оценяват стойността на проекта на около 50 - 60 млн. евро, главно заради потенциала на земята, върху която могат да бъдат изградени още складове, офиси, хотел. А и дотам стига вече метро.

"Проектът стои много добре в дългосрочен план и има голям потенциал за развитие, коментира Христо Асенов, директор агенционни услуги в MBL. Инфраструктурата до него е развита, има добра микросреда и е на ключово местоположение."

"Мащабът на проекта предполага допълнително развитие и изграждане на офисни, логистични и търговски площи. Това е заложено още в началния проект и вероятно ще видим развитие в близките години предвид благоприятната пазарна среда", коментира Явор Костов.

Според Христо Асенов наемите на складовете в комплекса са на нива над средните за пазара. Причината е, че складовете са от висок клас и са едни от най-добрите на пазара."За складовите площи е възможно да се постигне годишната доходност от 9-10%", смята Христо Асенов. Експертът от MBL оценява годишна доходност от офисите на около 8.5%. Според Явор Костов за офисите може да се достигне около 8-9% доходност, а за складовете – 10-11%, като всичко зависи от локация, качество на довършителните работи, конкуренция, запълняемост на площите и т.н.

Какво се продава

Sofia Airport Center се развиваше в партньорство 50 на 50 на двете американски фирми Tishman и GE Real Estate, която е част от групата на General Electric. GE обаче продаде дела си в проекта през 2012 г. на своя партньор, като платената цена не беше обявена. Общата инвестиция на Tishman в проекта трябваше да достигне 350 млн. евро според изявлението на изпълнителния директор на Tishman International Алън Леви на откриването на комплекса.

Планът беше изпълнен само частично. Бизнес паркът е в района на летище София и сега има 45 хил. кв.м площи, от които 17 хил. кв.м са първокласни офиси и 28 хил. кв.м логистичен парк. В центъра на комплекса има голяма паркова зона с пешеходни алеи и езеро. SAC разполага с общо 750 наземни и подземни паркоместа и търговски обекти. Комплексът е първият в България, сертифициран с LEED Gold стандарт за устойчивост. Разположен е на площ приблизително 125 дка, от които над 60 са първоначално предвидени за паркова зона.

Първата фаза на парка е завършена през 2012 г. и четирите сгради от този етап са въведени в експлоатация. Миналата година Tishman обяви, че предстои да започне и строителството на фаза II, която се очаква да бъде готова през 2017 г. Това обаче трябва да бъде потвърдено и от новия инвеститор.

През 2015 г. бизнес паркът обяви сключване на наемна сделка за 3500 кв.м с IT компания. Сред ключовите офис наематели са IBM, broadsoft, а сред фирмите, ползващи складове в комплекса, са производителят на силови електронни системи Woodward IDS, логистичната STM Group и други. Според уебсайта на комплекса 100% от складовите площи в него са отдадени. Общо свободните офис площи са 2765 кв.м, или 16.26% от общите офис площи.

Недобри резултати

Финансовите резултати на дружеството "София еърпорт център", което Revetas придобива, не са блестящи. Нетните приходи през 2014 г. са 5.46 млн. лв., но компанията е приключила годината на загуба от 5.74 млн. лв. През 2013 г. аналогично стойностите са 14 млн. лв. (но 9.3 млн. лв. са извънреден приход, а не от дейността) и оттам печалба от 2.8 млн. лв. Предходните години заради инвестиционната фаза загубите са дори по-големи.

Предприятието е заложено в Raiffeisen Bank по договор за заем от 70.5 млн. евро през 2008 г., който е трябвало да погаси към 2014 г. Към края на годината обаче компанията все още дължи почти 103 млн. лв. Освен това има и задължения към свързани дружества.

Според отчета на компанията за 2014 г. земята от 124.8 дка на "София еърпорт център" се оценява на 22.5 млн. лв., а сградите - на 73.6 млн. лв.

Новият собственик

Базираният в Лондон фонд Revetas Capital e специализиран в придобиването на подценени активи. Той навлиза на пазара на Централна и Източна Европа (ЦИЕ) през 2003 г., първоначално под името Bifrost Investment Group (Bifrost). През септември 2015 г. базираният в Ню Йорк пенсионен фонд Church Pension се включва към втория фонд на Revetas за над 100 млн. евро и прави първото си придобиване от тях. Планираният размер на фонда е 200 млн. евро. Revetas партнира също с York Capital Management за купуването на 150 млн. евро паневропейски портфейл от недвижими имоти.

Фондът има офиси в Лондон, Братислава, Виена, Краков и Букурещ. В настоящото му портфолио има ритейл, офис сгради и комплекси със смесено предназначение в различни държави от региона на ЦИЕ. Основател и управляващ партньор на фонда е Ерик Асимакополус, който е подкрепен от няколко изявени инвеститора. Главен юрисконсулт пък е българинът Кирил Клатуров, който е отговорен и за офиса на Revetas във Виена.