Помощник на етажа
Фирмите за поддръжка и управление на имоти се целят в клиенти с нови жилища
Моят Капитал
Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.
Да събереш всички собственици на жилища в блока, за да бъдат решени проблемите с общите сметки за ток, вода, парно, асансьор, саниране на сградата...
За повечето хора подобно задължение е досадно и е свързано с излишно губене на време. За петдесетте служители в софийската фирма "Прециза" обаче това е ежедневие - фирмата предлага услугата професионален домоуправител.
"Идеята е пренесена от Германия през 2005 г. Там подобно на повечето държави от ЕС поддръжката и управлението на имоти отдавна се е превърнало в сериозен и доходен бизнес", казва Жени Шиер, управител на "Прециза". Нейната фирма е една от първите частни компании, открила тази доскоро незаета ниша в България. На пазара са още "Домсервиз", "Бул сървис", "Венос", държавната Агенция дипломатически имоти в страната (АДИС). Част от строителните компании също са склонни да създадат свои дъщерни фирми за поддръжка на жилищата, които са изградили, след като клиентите им се нанесат. В момента домоуправителски услуги се предлагат в София, Русе, Варна, Бургас и курортните комплекси. Въпреки че услугите на пропърти мениджмънт компаниите са по-комплексни, те също са потенциални конкуренти на частните домоуправители. Покрай грижата за идеалните части в сградите много често пропърти фирмите поемат и поддръжката на стълбището, коридорите и околното пространство.
Броят на предприемачите, които навлизат в бизнеса с професионалните домоуправители през последните години, се увеличава, а някои вече дори успяха да отпаднат от пазара. Собствениците на новосъздадени фирми обаче са оптимисти, че потенциалът на този бизнес е голям, тъй като усиленото строителство в последно време вещае нарастване на броя на желаещите да се възползват от техните услуги.
Бизнес моделът
на повечето фирми е сходен. Назначават домоуправители на повикване в съответния вход или сграда, които имат грижата да свикват общо събрание на собствениците, да организират и контролират цялостната дейност по поддръжката на общите части и прилежащите пространства на сградата. Фирмата получава месечно възнаграждение под формата на такса, която се формира на база извършвани услуги, площ и брой апартаменти. Предлагат се по няколко домоуправителски пакета, които са в зависимост от платежоспособността на клиентите и желаните от тях услуги. Стандартните пакети обикновено включват поддържане чистотата на блока, плащане на месечните сметки за вода, ток, отопление и асансьор на общите части в сградата. Фирмите осигуряват и почистване на снега през зимните месеци, изграждане на зелени площи и детски площадки, ремонти, безплатни правни консултации при междусъседски спорове, осигуряване на портиер или охрана. Част от услугите се извършват от служители на домоуправителската фирма, а за други се работи с подизпълнители.
На абонаментен принцип повечето фирми предлагат и домашен помощник, а "Домсервиз" и "Прециза" дори са готови и да почистват дома. В офертите на "Бул сървис" има и осигуряване на детегледачки, разходка на домашни любимци, посещение на фризьор и масажист в дома. АДИС изпълнява функциите на домоуправител само на имоти, в които е собственик на поне половината от апартаментите. Повечето от тях са на дипломатически и търговски представителства. От "Домсервиз" обясняват, че рядко се наемат с организиране на общи събрания и плащания на сметки. При тях водещата услуга е почистването на входа, около жилището и в апартаментите.
Клиенти и цени
"Нашата услуга е за ангажирани хора, които не могат да се занимават с администрирането на всички задължения, свързани с поддръжката на общите части на дома. За тях е по-лесно да позвънят на един човек, който да свърши цялата работа вместо тях", обяснява Коста Андреев, изпълнителен директор на "Бул сървис". Управляваната от него фирма е на пазара от около година. Нейни клиенти са над 25 блока, като някои са с по шест входа. Той твърди, че фирмата има капацитет да поеме поддръжката дори на болници и училища. Жени Шиер твърди, че нейната фирма обслужва около 70 клиента – жилищни, корпоративни и административни сгради. "Пренасочваме се към офис сгради и жилищни комплекси от затворен тип", допълва управителят на "Прециза". От "Домсервиз", които стартираха през 2007 г., обясняват, че имат десетина корпоративни клиента, работят и с частни лица, но не посочват колко са общо клиентите им. Засега работят само в София, но планират да отворят офис и в Бургас. От "Прециза" обясняват, че са променили значително цените на своите услуги. За обслужване на комплекс от затворен тип, което включва освен поддръжка на общите части и портиер и озеленител, се плаща от 50 до 70 лв. на месец за семейство в зависимост от етажите в сградата. Таксата за поддръжка на офиси се определя според обекта и изискванията на клиента.
"Ние заехме нишата на "Прециза", след като те вдигнаха цените", твърдят от "Бул сървис". Коста Андреев разяснява, че печелят клиенти най-вече с комплексната си услуга и с ниските цени. Другите фирми работят с подизпълнители и това вдига техните цени. За блок със 140 апартамента и около 20 хил. кв. метра площ "Бул сървис" оферира 39 стотинки на кв. метър на месец. Според управителя на "Бул сървис" предложенията на останалите фирми в повечето случаи са двойни. "За по-малки кооперации цената грубо е около 20 лв. на месец на семейство за блок с един вход и 20 апартамента. Тази такса включва поддръжка на електроинсталация, на асансьор, почистване, озеленяване и професионален домоуправител. Печалбата от подобни сгради е около 200 лв. на месец", уточнява Андреев. Представители на бранша твърдят, че е нормално да се обявява печалба от около 15-20% от оборота. Според Борис Колев, мениджър на пропърти компанията "Ийст мениджмънт", нормата на печалба на бизнеса с управление на имоти варира от 7 до 12%.
Закони за съседи
Проблемите на предлагащите подобен тип услуги са свързани основно с остарялата нормативна база.Управители на фирми твърдят, че понякога възникват казуси със събирането на такси от нередовни платци. За да си приберат вземанията, те трябва да получат пълномощие от управителя на блока, а в една нова сграда има и много необитаеми апартаменти, чиито собственици не могат да бъдат открити. Според сега действащия Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост (ПУРНЕС) за неизплатени задължения може да се наложи глоба в размер от 1 до 60 лв. в полза на етажната собственост. Тази разпоредба не се прилага, тъй като глобата е малка, за да има смисъл сумата да се оспорва по съдебен ред.
Друг проблем е нежеланието на собственици да изпълняват функциите на управител в етажната собственост. Освен това не всички имат възможност или желание да заплащат на професионална фирма да поддържа етажната им собственост. "Един от вариантите е по време на общо събрание на собствениците мнозинството да гласува да бъде сключен договор с външна фирма за поддръжка на общите части на сградата, а разноските за дейността на такава фирма да бъдат записани като "необходими" по смисъла на параграф 1 от допълнителните разпоредби на ПУРНЕС. Това са разходи, които са неотложни във връзка с осигуряване на техническата изправност на сградата и на съоръженията и инсталациите в нея с оглед запазване на здравето и безопасността на обитателите и гражданите. Тогава с решение на общото събрание на етажната собственост може да се задължат отделните собственици да внесат суми, които им се приспадат за извършените разходи по поддръжката на сградата и общите части в нея. Принципът, възприет от ПУРНЕС, е, че решенията на общото събрание на етажната собственост подлежат на предварително изпълнение, т.е. обжалването им пред съда не спира изпълнението. Въз основа на така взетото решение управителят на етажната собственост може да се снабди с изпълнителен лист с цел събиране на тези вземания", обяснява адвокат Димитър Димов.
Този вариант обаче може да се превърне в нож с две остриета, ако гласуваните разноски по поддръжка на общите части на сградите са непосилни като суми за част от съседите. Той припомня, че от 2006 г. се работи и върху проект на закон за етажната собственост, който още не е стигнал до пленарна зала.
Потенциал на пазара
Първоначалната инвестиция за старт на бизнес с домоуправителски услуги е между 30 хил. и 80 хил. лв.Фирмата трябва да разполага с минимум петима специалисти - електротехници, ВиК специалисти, градинари, общи работници. Жени Шиер обяснява, че нейната фирма "Прециза" излиза на печалба след две години. От "Бул сървис" твърдят, че първоначално вложените средства започват да се възвръщат след година и половина. От домоуправителските компании са единодушни, че потенциалът на пазара е съизмерим с новопостроените жилищни сгради. Например в София през последните две години по данни на НСИ новите жилища са над 4 хиляди. "На пазара трябва да има поне още 10 фирми като нашата, за да бъдат обслужени всички желаещи", прогнозира Жени Шиер. "По-голямата част от сградите с етажна собственост разчитат на домоуправители – собственици на сградата. По този модел няма да се работи, защото в новопостроените сгради все повече апартаменти се отдават под наем на клиенти, които имат много по-големи изисквания към общите части на сградите, в които живеят", казва Асен Македонов, управител на АДИС. Според други хора от бранша обаче услугата им няма да се ползва от собствениците на всички жилищни сгради, а само от притежатели на новопостроени жилища и на апартаментните комплекси в курортите.
2 коментара
Като Управител на Фирма "БГ ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ" и като бивш служител на "Бул Сървис", мога да заявя, че цените и качеството, които предлага моята фирма са конкурентни на всички други фирми в Бранша! Например охрана от неквалифицирани служители в БулСървис струва средно м/у 900 и 1400 лв., същата услуга се предлага за около 800-1100 лв. от моята фирма! Сами си правети изводите за печалбите!
Ако някой проявява интерес, моля да пише на [email protected]
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.