Нужен нам берег болгарский*

Голямото наваксване

Пазар, проходил с гигантски подскоци, няма как да не преживее поне една сериозна криза. Усети го и бизнесът с ваканционни имоти, чийто обем по Черноморието от 2008 г. насам се е свил с над 65%. Основната причина – оттеглянето на англичаните и ирландците, които години наред бяха най-активните купувачи на ваканционни имоти в България.

По оценка на агенция "Бългериан пропертис" през 2008 г. техният дял от сделките с чужденци все още се е равнявал на внушителните 40%, докато руските купувачи са държали далеч по-скромните 20% от пазара. Впоследствие картината рязко се промени – от купувачи британците се превърнаха в продавачи, а част от имотите им бързо минаха в руски ръце.

Проблемът обаче е, че макар данните на регистъра БУЛСТАТ да показват траен ръст на руските граждани, купуващи имоти по Черноморието, те все още не могат да запълнят пазарния вакуум, появил се след изтеглянето на англичани и ирландци (подробности – в таблицата и карето).

Все пак данните на агенциите за имоти са оптимистични – според "Бългериан пропертис" след близо двойния спад на сделките през 2009 г. ваканционният пазар вече се съживява и тази година се очакват с 50% повече продажби спрямо миналата. От "Адрес" също очакват ръст, но с около 30%.

"Възстановяването на пазара е факт, но ще е плавно и на цени доста под тези в пиковите за имотния пазар години", коментира оперативният директор на "Бългериан пропертис" Полина Стойкова. Още повече ако към пазарното уравнение се добави още един фактор – икономическата криза, която сериозно засегна и руската икономика.

"Русия усети първите сериозни финансови сътресения към края на 2008 г., когато рублата силно се обезцени. В България тогава ефектът от кризата още не бе толкова осезаем, защото страната е във валутен борд и курсът към еврото е фиксиран", коментира Игор Березовски, генерален директор на холдинга "РТЛ - Естейт", който развива дейност в областта на посредничеството с имоти, издателската дейност и др.

По думите му ефектът върху строителството е бил почти мигновен – замразени обекти в цяла Русия, затварящи строителни компании... А психиката на купувачите е такава, че първо подсигуряват основното си жилище и едва след това се замислят за имот, където да прекарват почивките и празниците. Затова не е чудно, че за година-две щандовете за ваканционни имоти на изложенията опустяха и интересът към тях още не се е възстановил напълно.

А България има какво да предложи, поне като количество. Официалната статистика показва, че само през 2006 г. в селищата от Бургаска област са издадени разрешения за строеж на близо 2000 жилищни сгради с над 12 000 апартамента, основната част от тях – ваканционни имоти. Сходна е била ситуацията през следващата година на бърз растеж в строителството, когато броят на разрешените за изграждане жилища в района е достигнал 15 000.

След последвалия бърз спад на пазара през 2010 г. издадените разрешителни вече са били за едва около 500 сгради. Факт е обаче, че темповете на строителство в добрите времена буквално наводниха Черноморието с оферти за години напред.

От първо лице

От близо година Екатерина е собственик на апартамент в малка жилищна сграда на пет минути от плажа в Равда. Във форум за руснаци, интересуващи се от имоти в България, тя разказва, че нейното жилище може да се обитава целогодишно, защото и самото село не замира през зимата. За разлика от курортите в него има постоянни жители, работят магазини, кафенета, ресторанти, а в 4-звездния хотел наблизо може да се ходи на СПА и басейн. Така Екатерина и семейството й прекарали зимната си ваканция тази година при 15 градуса температура в Равда вместо при -20 градуса в Русия. В допълнение тя обяснява, че във въпросната кооперация има 4 свободни апартамента и предлага съдействие на свои сънародници, които имат желание да купят там.

Ако Екатерина действително е реален потребител, тя е обобщен образ на това, което опитва да опише всеки брокер на имоти по Черноморието – руския купувач. Той все така оглежда пазара с готови пари в джоба, но в сравнение с преди бюджетът му е значително по-ограничен.

В първите години от появата си на българския пазар руснаците попадаха във високата категория купувачи, които търсят само първа линия на морския бряг и са готови да платят 100 - 150 хил. евро и нагоре за ваканционен апартамент. Тези клиенти все още са тук, но делът им е ограничен, а интересът им е към малък кръг луксозни комплекси като "Санта Марина" в Созопол, "Свети Тома" в Аркутино, някои от комплексите на братя Диневи в Свети Влас, както и тези на "Грийнлайф" в Созопол.

Масовата картина обаче е друга. В момента по данни на местни агенции в района на Царево типичният купувач от Русия разполага с бюджет в рамките на 50 - 70 хил. евро. От "Адрес" свалят горната граница на 40 000 евро, а статистиката на "Бългериан пропертис" я поставя още по-ниско – около 30 000 евро. В зависимост от сумата, с която разполагат, руснаците по българското крайбрежие могат да си позволят студио или апартамент с една спалня (по-рядко с две) в малките градчета на юг или в покрайнините на големите курорти като Слънчев бряг.

Брегът около Варна, където средните цени остават над 1000 евро/кв.м, определено не влиза в сметките им. Доказват го и данните на регистъра БУЛСТАТ, според които в селищата на север за близо пет години са регистрирани малко над 3400 руски купувачи на имоти, в пъти под тези на Южното Черноморие.

От британци на руснаци

"Все пак зависи и кой къде търси", обобщава Диана Иванова, управител на бургаската агенция "Омега". По нейна оценка руснаците, които купуват имоти в Слънчев бряг, разполагат с до 50 000 евро, а бюджетите на тези в Свети Влас - с една идея повече, до 60 - 70 хил. евро.

За тези суми в двата курорта може да се сключат доста добри сделки, тъй като има силно предлагане на апартаменти от англичани и ирландци. Много от тях трудно обслужват кредитите си или излизат на вторичния пазар, тъй като искат да освободят средства за покупка в собствената си държава. Изходът от инвестициите им в България в момента обаче нерядко е свързан със загуба, особено като се има предвид, че от 2008 г. средните цени на апартаментите в Слънчев бряг са паднали с близо 30%.

Успоредно с това брокерите отчитат и друга тенденция - все по-масово става търсенето на по-евтини имоти извън курортите. Интересът е към малки населени места в района около Царево, както и към Равда и Поморие, където вече се оформят цели райони с руски общности (виж репортажа за Поморие). Търсещите такива имоти са хора с по-ниски финансови възможности, включително пенсионери. Най-често искат спокойно място за почивка или прекарване на старините си. Освен ниската цена голямото предимство на тези покупки е именно възможността за целогодишно ползване (в затворените комплекси също я има, но обикновено през зимата са пусти), както и по-евтината поддръжка. Ако в един комплекс с контролиран достъп по морето таксата за поддръжка е от 6 до 12-15 евро/кв.м годишно, в малките жилищни кооперации тя е в рамките на 200 лв.

Купувачи в развитие

Според Игор Березовски профилът на руския купувач на имоти в България през годините се променя подобно на този на туриста. Логиката е, че страна, която се развива като нискобюджетна туристическа дестинация, няма как да очаква имотният й пазар да върви в друга посока. Още повече че много от руснаците, търсещи имоти по крайбрежието, идват първо именно като туристи.

По негови наблюдения след първите чартъри с руски купувачи през 2007 г. досега пазарът е преминал няколко етапа – от заможните руснаци, които търсеха само първа линия и изискваха персонално внимание при обиколките по огледи, до по-масовите "умни" купувачи средна ръка, които внимателно проучват пазара, преди да пристъпят към сделка.

В момента нараства делът на трета категория – тези, които идват в страната неорганизирано, отсядат в хотел, наемат кола, обикалят по огледи и сами се пазарят със строители и продавачи. По тази причина понякога се стига и до куриози като този с рускиня, договорила имот за 15 000 евро в апартаментен комплекс, който се оказал... стаята за почивка на администратора.

Неприятното в случая е, че докато жената се отказала от сделката и загубила само капарото за жилището, други нейни сънародници са на път да загубят доста повече, тъй като са се сдобили с ипотекирани от инвеститора имоти. Оказва се, че това никак не е трудно при изобилието от случаи на спряно кредитиране и забавено с години строителство по брега.

Не са рядкост и случаите, в които съдебни изпълнители продават комплекси, в които част от жилищата вече са договорени и предплатени. Тъй като предварителните договори не се вписват в имотния регистър, те не излизат при проверките. Ощетени в крайна сметка са купувачите.

Игор Березовски допълва, че проблем за руските купувачи е и липсата на възможност да теглят ипотечни кредити за имоти в България. Опцията в тези случаи е те да ипотекират имот в собствената си страна, срещу което да получат заем за покупка по Черноморието. Подобна услуга обаче може да бъде предоставена само от руска банка. Добрата новина е, че вече има индикации, че една от големите финансови институции в Москва планира да открие представителство в България и да предложи ипотечно кредитиране за руски граждани.

В крайна сметка

Въпреки обичайните неуредици на българския имотен пазар преобладаващата част от руските купувачи твърдят, че са доволни от сделките си по Черноморието. От гледна точка на цените това е повече от разбираемо – гарсониера в центъра на Москва тръгва от 200 000 долара.

Разочаровани са най-вече тези, които все пак са инвестирали в апартаменти на морето с очакване за прилична доходност от наеми. Оказва се, че при 2 месеца силен сезон и евтини туристически алтернативи ваканционните апартаменти в България трудно покриват дори поддръжката си.

Все пак за руснаците българското Черноморие си остава място с много слънце, разбираем език, близък манталитет и дружелюбни местни хора. А като се има предвид практиката един доволен купувач да води още трима-четирима, перспективите пред ваканционния пазар по морето все пак са за ръст. Особено ако се решат и малките неуредици по крайбрежието - например да има улици до апартаментите, а между сградите да не никнат нови строежи.

*(рус.) Нуждаем се от българския бряг