Чуждите инвеститори още не гледат към българските имоти

Фонд на Deutsche Bank прогнозира към 2018 г. България отново да е сред атрактивните пазари

Председателят на европейския борд на RICS Йорн Стобе вижда потенциал за България, като една от стъпките може да е приемане на общ световен стандарт за измерване на офис площите

Деница Симеонова

Председателят на европейския борд на RICS Йорн Стобе вижда потенциал за България, като една от стъпките може да е приемане на общ световен стандарт за измерване на офис площите © НАДЕЖДА ЧИПЕВА

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Малка, но позитивна стъпка към повишаване на инвестиционния интерес би било приемането на международните стандарти.

България и страните от Централна и Източна Европа все още не са в полезрението на инвеститорите в имоти, но определено има надежда. Сега страната ни се възприема като нестабилна. Малка, но позитивна стъпка към повишаване на интереса би било приемането на международните правила за измерване на площта на бизнес сградите. Така инвеститорите ще имат база за сравнение на пазарите, които не познават добре, с такива, на които са постигнали добри резултати.

Това коментира председателят на европейския борд на Международния регулатор на професионалистите по недвижими имоти (RICS) Йорн Стобе. Той е изпълнителен директор "Инвестиции в недвижими имоти" на Deutsche Asset & Wealth Management, част от Deutsche Bank. Стобле беше гост на втората RICS конференция, организирана от "Фортън" и Камарата на професионалните оценители. На събитието беше представен международният стандарт за измерване на недвижими имоти IPMS (International Property Measurement Standard) и приложимостта му при оценка на офис сгради.

Настроението сега

Според данни на базирания във Франкфурт на Майн фонд на Deutsche Bank по време на годините на бума България и страните от Централната и Източна Европа определено са били следени от инвеститорите и много от тях са обмисляли вложения тук. Deutsche Bank като един от най-големите инвеститори в недвижими имоти в световен план обаче вече не разпознава страната ни като целева дестинация и през 2014 г. тя е извън полезрението му. Едни от основните причини за това са нестабилната икономическа ситуация. "Прозрачността и наличието на стандарти са важни, но се търси и сигурност", споделя Стобе. Според него връзките между България и Русия и бъдещето на конфликта в Украйна са въпроси, които сериозно вълнуват инвеститорите. Затова позицията на страната, както и ясните намерения на правителството трябва да бъдат известни.

Пазарът в България не се счита за достатъчно прозрачен и корупцията е сериозен фактор за това. В допълнение фактът, че инвеститорите не познават пазара и по принцип биха вложили средства в добре изследвана дестинация, още веднъж ги отдръпва от страната.

Атрактивни до три години, но под условие

На фона на тези по-скоро мрачни условия обаче фондът на Deutsche Bank прогнозира към 2018 г. България отново да е сред атрактивните пазари. Според тях има няколко предпоставки за това. Ако някоя от по-големите ни съседки като Румъния успее да привлече инвеститори, това веднага би насочило погледите и към нас. Затова трябва да обърнем внимание на това как се движи групата на сравнимите с нас държави.

Друг пример Стобе дава с Испания, където въпреки проблемите и нестабилността групи от инвеститори, които повярваха в потенциала за възстановяване на страната, вложиха значителни суми и вследствие на това поеха голям риск. За разлика от Испания, където прозорецът на възможности вече е затворен и трябва да се доказват стабилни резултати, нашата страна има шанс да се възползва от подобна ситуация. Трябва обаче да даде ясни сигнали за промяна.

От друга страна, фактът, че повечето големи инвеститори все още не диверсифицират портфейлите си и се целят в подобни изгодни мишени, води до изкуствено вдигане на цените там. Простата логика скоро ще ги подтикне да се огледат за нови възможности и именно това е начинът за страната ни да влезе отново в полезрението им, смята Стобе.

Важно за България е да популяризира условията за инвестиции, понеже за вложителя е от значение да знае доколко достъпен е пазарът, каква е системата на собственост и т.н. Факти, които страната ни все още не заявява достатъчно ясно.

Измери ме еднакво

Според Йорн Стобе връзката между инвестициите в имоти и възприемането на единни стандарти за измерване на площи в държавите е силна. Той смята, че стандартът е възможност за инвеститора да разчита на нещо сигурно, което до голяма степен не се влияе от това колко рисков е пазарът. Факт е, че квадратен метър офис или жилищна площ в София невинаги е равен на квадратен метър в Лондон или Ню Йорк, а използването на различни подходи за измерване на площта на един офис етаж може да доведе до разлики от 15-20% в цената, коментира Алистър Бернард от BHP International, управляваща портфолио от проекти в световен мащаб. Това буди допълнителна несигурност у инвеститорите, които предпазливо сравняват условията в различните държави.

Водени именно от идеята за съпоставими пазари и способност за адекватно сравнение на площите, през май 2013 г. представители на водещи международни и национални организации и регулатори в сектора на недвижимите имоти се срещат във Вашингтон, за да изработят глобален стандарт за измерване на офис площи. Към момента той вече е факт - IPMS.

Сандер Схрюватер, директор международни отношения, RICS Европа, прави паралел с Международните стандарти за финансово отчитане (МСФО). Тази система действително подобри съпоставимостта и съгласуваността, което е точно това, което IPMS се стреми да постигне. Възприемането на МСФО отне почти 15 години, но се надяваме, че с IPMS процесът ще е по-бърз. Причината е, че двигателят, който движи развитието и въвеждането му, са именно фирмите и потребителите, които биха имали най-голяма полза от него и влиянието на политическия фактор е по-слабо, коментира Схрюватер.

Стандартът IPMS вече е преведен на български език (наличен е и на английски и китайски), а очакванията са страната ни да бъде част от коалицията, която ще го приеме. IPMS за офис площи беше официално представен през ноември 2014 г., като през настоящата година се очаква и жилищният. През 2016 г. пък ще бъде готов и стандартът за измерване на търговски площи.