Офисният гигант идва

Инвеститорът в сградата - "Форт Нокс", е специализиран в търговия с метали и е един от първите и най-големи инвеститори във ваканционни комплекси на българското Черноморие. Според финансовия отчет за 2013 г. "Форт Нокс" има почти 27 млн. лв. приходи и печалба от 5.3 млн. лв. Съдружници в компанията с равни дялове са Станислав Пархоменко, Георги Иванов и дружеството "Вариант София" на украинците с български паспорти Игор и Владимир Кукий.

През 2007 г. фирмата купи близо 15 дка с лице към столичния булевард "Цариградско шосе" от "Мис 69". Стойността на сделката според Имотния регистър е 12.7 млн. лв. Наличието на метростанция на 50 м от обекта, както и фактът, че по протежението на булеварда се оформя зона от административни и търговски сгради, дадоха предимство на локацията.

През 2014 г. компанията стана собственик и на други имоти в района. Придоби разположения в съседство на Capital Fort магазин на "Техномаркет", както и парцели с обща площ над 37 000 кв.м. Втората сделка – за терен от 12 682 кв.м и склад от 502 кв.м върху него, е с "Метро кеш енд кери". Цена по двете сделки не е вписана, но според пазарни оценки стойността на земите и сградите се изчислява на около 10 млн. евро. Според запознати сделката е с далечна перспектива, най-вероятно за строителство на още офиси.

Бизнес сградата на "Форт Нокс" е изградена със собствени средства. За разлика от масовия инвестиционен модел тук не се търси продажба и изход от вложението след завършването на имота, а дългосрочно управление. Затова е избран именно офисният сегмент, където според собствениците пазарната перспектива е по-дългосрочна в сравнение например с търговските площи или ваканционните имоти.

Проектанти са Atkins в партньорство с българското студио "A и А архитекти", в чието портфолио влиза и "Бизнес парк София".

От "Форт Нокс" не коментираха финансовата част на проекта. Първоначално заявената инвестиция само в строителството и довършителните работи бе близо 60 млн. евро. По различни оценки заедно с проектирането и земята сградата е излязла с 20 - 30% отгоре. Самото строителство се оскъпява и от голямата височина, която налага използване на високоустойчиви и негорими материали, както и на допълнителни системи за безопасност. Сградата е и в процес на сертификация по британския стандарт за екологични сгради BREEAM.

На пазара в точния момент

Излизането на Capital Fort на пазара съвпадна с момент на засилено търсене на офиси от секторите на аутсорсинга и IT услугите. Интерес има основно от дружества, които търсят разрастване, и в по-слаба степен от компании, които сега навлизат на пазара.

Очакванията са около 95% от офисната площ на Capital Fort да бъде наета от аутсорсинг фирми.

По информация от компанията инвеститор наемните нива са в широк диапазон - в рамките на 10 - 16 евро/кв.м според разположението, големината на площите и продължителността на договорите. Подобни цени са над средните за пазара към момента, които за първокласни сгради по големите булеварди са 10-12.5 евро/кв.м. Предвид слабото предлагане обаче не е изключено в конкретния случай да бъдат постигнати и по-високи стойности.

Въпреки това сметките показват, че инвестицията няма да се изплати бързо. При средните за пазара наеми към момента и пълна заетост на площите оптимистичната прогноза е за възвръщане на вложените в Capital Fort средства за 13 до 18 години.

Рисковете на растежа

Със своите 42 000 кв. метра офиси Capital Fort може да утоли част от глада за строителство от висок клас в този сегмент. Конкуренцията е слаба – повечето първокласни офис сгради вече са запълнени, а очакваните нови проекти тази година са само два, и то значително по-малки от Capital Fort. През второто полугодие на пазара ще излезе офис сградата SPS Tower до Bulgaria Mall, която смени собственика си миналата година и ще предложи 10 000 кв.м офис площ. Освен нея се очаква и завършването на Сграда 1 в комплекса "Търговски център Европа" с 8000 кв.м офиси.

Ограничено предлагане, съчетано с търсене, което запазва темповете си от края на миналата година, са основните характеристики на офис пазара към момента, коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" в консултантската компания Forton. По нейни данни това води до лек ръст на наемите, но резки промени не се очакват. Тенденцията е за все по-малко отстъпки от страна на наемодателите, а договорите се сключват на максимално близки до офертните цени. Очакванията на Пашова са за умерено нарастване в търсенето и предлагането на офис площи.

"Като реакция на доброто търсене, растящо всяка година, идва размразяването на големи проекти като City Tower на площад "Македония". Строежът вече е възобновен и се очаква през 2017 г. сградата да бъде в експлоатация", каза тя. Проектът до сградата на КНСБ е за две свързани сгради, като едната ще има 19, а другата 8 етажа с обща РЗП над 53 хил. кв.м. Инвеститор в сградата е гръцка компания - "ГЕК Терна груп", чийто основен бизнес е строителството.

Има и други малки и средно големи проекти, които са придобити през миналата година и се очаква строителството им да се поднови.

Притеснение сред инвеститорите обаче буди тенденцията основните наематели в офис сегмента да са IT и аутсорсинг дружества. Причината е, че тези компании са мобилни и при растящата цена на труда в тази област лесно могат да решат да преместят бизнеса си в по-евтини дестинации. Според Николай Неов, мениджър "Офис площи" MBL CBRE, подобно решение силно би засегнало офисния пазар именно заради голямата му зависимост от аутсорсинг сектора.

Ако обобщим - проектите за нови офиси са размразени заради засилило се търсене. Но всяка година пазарът се доминира от един голям обект. През миналата това беше 19-етажната кула Infinity Tower с близо 20 хил. кв.м отдаваема площ, която се намира до Bulgaria Mall на едноименния булевард. Тази година гигантът се казва Capital Fort. Догодина шампионът ще е гръцката кула на площад "Македония".