Park Lane Office Center е завършена предсрочно в груб строеж

Това се случва на пазар, с 16% спад на наемната активност и очакван ръст на дела на свободите площи

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Нелеката ситуация на офис пазара в България изглежда създава нови традиции. Предсрочното завършване (с два месеца по-рано) на грубия строеж на един от новите и емблематични офис проекти в София - Park Lane Office Center например, беше отбелязано със специална церемония, макар обикновено на междинните етапи да не се дава такава публичност.

Трудността на ситуацията при офисите идва от навлизането на дистанционната работа покрай COVID-пандемията. Компаниите поставят под въпрос необходимостта да разширяват офис пространствата си и дори дали да запазят обема на тези, които вече ползват. Особено на фона на очакванията за влошаване на икономическата ситуация, които предполагат мениджмънтът да мисли за съкращаване на разходи. В ситуация на свито и задържано търсене по-големи шансове имат по-качествените проекти, които бъдат завършени по-рано. И тези, които в по-голяма степен успеят да покрият новите здравно-хигиенните изисквания на наемателите, изникнали в контекста на пандемията.

Всичко това е на фона на засилваща се конкуренция, заради очертаващото се голямо предлагане на нови и модерни офис площи в София. По данни на Cushman & Wakefield Forton в момента в процес на изграждане около 380 хил. кв. м, а общият обем офиси клас А и В надхвърля 2 млн. кв. м.

Завършването на проектите е от изключителна важност

"Този ден е от изключителна важност за инвеститорите и партньорите в реализацията на Park Lane Office Center. Той показва в динамика успешното развитие и сигурност на проекта и е положителен пример за развитието на имотния пазар в България въпреки сложния характер на ситуацията, в която се намираме", каза на церемонията Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Park Lane Developments. Дружеството е съвместно между нея и Христо Илиев, основател и собственик на холдинга за недвижими имоти в България AG Capital, който също присъстваше. Финансов инвеститор в офис проекта е предприемачът Дилян Павлов - съосновател на "Динамо Софтуер". А главният изпълнител, завършил грубия строеж два месеца по-рано, е компанията Pipe System.

Park Lane Office Center е сграда с размер 23.5 хил. кв. м, с 11 етажа над земята и две подземни нива с 400 паркоместа. Разположена е в най-актуалната напоследък локация - НПЗ "Хладилника". Отличава се с нетна височина на таваните от 3.10 м, съчетана с панорамни прозорци, които осигуряват дневна светлина, голямо отстояние от съседните сгради и четири декара парк. Строителството започна юни 2019 г., като се очаква да приключи в средата на 2021 г.

UV дезинфекция на въздуха в Park Lane

Таня Косева-Бошова допълни, че "са успели бързо да отговорят на изискванията за здравословна среда и да проектират иновационни сградни системи", които са от съществено значение за потенциалните им наематели.

Инсталирани са пречиствателни UV филтри за дезинфекция на въздуха във вентилационната система. Осигурен е безконтактен достъп до работното място - безконтактни асансьори с управление на дестинацията, автоматизирани автомобилни бариери със система за разпознаване на регистрационни номера на автомобила, безконтактни смесители и дозатори в санитарните помещения. Зоната около рецепцията на сградата е голяма и с няколко точки за достъп, което избягва скупчването на хора. Освен това в сградата има седем високоскоростни асансьора Schindler - с капацитет от 21 души всеки, а това увеличава шансовете за спазване на необходимата дистанция при ползването им.

Наемни договори - за 20% от новите офис площи

Всичко това се случва на пазар, на който през втората половина на 2020 г. се очаква да бъдат завършени близо 109 хил. кв. м. офис площи, според Cushman & Wakefield Forton и 97 хил. кв. м, според Colliers. Едва за около 20% от тях са подписани договори за наем, според последния доклад на C&W Forton.

Движенията на офис пазара през второто тримесечие идват основно от подновяванията на изтичащи договори, а компаниите отлагат решенията за наем на нови площи. Консултантите отчитат спад от 16% при обема на наетите площи за първите шест месеца - до 55 582 кв. м, при 66 783 кв. м предишната година. През второто тримесечие няма завършени големи проекти в София. Наред с липсата на по-значими премествания на наематели, това задържа дела на свободните площи около 10.6% засега, но към края на годината се очаква ръст.

Нивата на цените в момента са стабилни, като от Cushman & Wakefield Forton очакват леки корекции през следващите тримесечия. В София офертните стойности за Клас А офиси в централната градска част в момента са около 15 евро на кв. м, а за главните булеварди - 12-14 евро кв. м. Доходността от първокласни офис площи се задържа около 7.5% без перспективи за сериозни колебания през следващите месеци.

"За момента не наблюдаваме осезаемо забавяне на започнатите проекти. При повечето строителните работи вървят по график. Ако има отлагане през следващите тримесечия, то ще е при сгради, които нямат подсигурени наематели преди завършването си", коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

Прогнози за развитието на офисния пазар, според Colliers

В новоподписаните договори все по-често ще се наблюдава прилагане на стъпаловиден наем при запазване на средния доход за наемодателя, както и клаузи, които дават по-голяма гъвкавост на наемателя по отношение на възможностите за прекратяване.

Очаква се спад в офертните нива в краткосрочен план.

При сградите, чието строителство е стартирало, не се наблюдава промяна в крайния срок за завършване или във вътрешните разпределения на пространството, но започването на нови сгради в повечето случаи ще се отложи за 2021 г.

Голяма част от компаниите са в процес на стратегическо преразглеждане на начина си на работа, като очакването е всеки от служителите им да работи от вкъщи (дори след преодоляването на епидемията) средно 1.5 дни.

Поради осъзната дългосрочна необходимост от възможности за дистанциране в офисите, нетните площи на служител се завишават леко там, където плътността е била голяма. Преосмисля се и ефективността на големите отворени пространства, като се преминава все по-често към формат на квартали/ клъстъри, разделени по естествен начин от помещения с помощни функции.

Като алтернатива на оптимизация на разходите по отношение на офис пространствата си, компаниите биха разпознали възможността да релокират бизнеса си към нови локации с неусвоен потенциал като Бургас и Варна.

В средносрочен план се очаква изнасяне на бизнес процеси от Китай и Индия към Европа. България е една от атрактивните дестинации в Европа с конкурентни предимства като членството си в ЕС, доброто образование, ниските оперативни разходи.