Първият от верига складове

Потенциалът на Голямата локва е забелязан и от други инвеститори. За последната година две събития привлякоха вниманието върху района. През декември 2019 г. българското дружество на белгийската компания Cordeel започна да строи главен офис и логистичен център за дистрибутора Orbico ("Орбико България") върху терен 57 дка. Проектът включва 4500 кв.м офиси и 32 000 кв.м складове, а планираната инвестиция в него е 52 млн. лева.

Този септември стана известно, че собствениците на "Индустриален парк София-изток" в Елин Пелин са купили 131 дка в района, за да имат логистична точка и в рамките на София. Сделката беше за 5.1 млн. евро (39 евро на кв.м), а продавач - "И Ар Джи Капитал - 3" АДСИЦ. "Голямата локва се превръща в новия логистичен хъб на София", каза тогава инвеститорът Спас Шопов.

"Цените в момента са стабилни. Пазарът нито е надценен, нито подценен и намеренията ни са да го запазим такъв."

Владимир Гюрджиев, мениджър на CTP за България

Строителство на етапи

CTP планира да започне да строи първите си 30 хил. кв.м в района в средата на 2021 г. и да изгражда парка на етапи според търсенето на пазара. Плътността на застрояване на терена е 60% и допуска изграждането общо на 80-90 хил. кв.м складове. Гюрджиев обясни, че те ще са ориентирани към широк кръг потенциални наематели - компании от голямата логистика - 3PL (third-party logistics), за градска логистика - last mile доставки, търсена от онлайн търговците, за клиенти от дистрибуцията, фармацията и бързооборотни стоки.

Земята е купена със собствени средства на СТР. Възможно е за проекта да се търси банково финансиране.Компанията прави и публично набиране средства със зелени облигации. В края на ноември тя издаде втора емисия - за 400 млн. евро, след първоначалната от 650 млн. евро през октомври. Става дума за три-годишни облигации с фиксиран годишен лихвен процент от 0,625%. Така за два месеца набира 1 млрд. eвро, които според официалната информация ще бъдат използвани за финансиране на портфейл от допустими зелени активи. Емитирането на облигациите става възможно, след като през 2019 г. CTP се ангажира да сертифицира цялото си портфолио от логистични и индустриални проекти по стандарта BREEAM. Целта й са неутрални въглеродни операции до края на 2021 г.

При СТР около 70% от новия бизнес идва от съществуващи клиенти, които са над 500. Някои вече присъстват в България. Други са започнали да я разглеждат като опция покрай навлизането на СТР на пазара. А и самата компания идва на него в отговор на търсенето на няколко от своите клиенти. Макар че строителството все още не е започнало, вече имат предварителни разговори.

Компанията строи типови сгради по утвърден от СТР стандарт и отчита тази предсказуемост като плюс. За 22 години дивелопърът е натрупал солидно ноу-хау при индустриалните площи и сградите му са своеобразен еталон. Складовите площи са клас А, високостелажни складове с 12.5 м използваема височина с товароносимост на пода 5 т на кв.м, с множество рампи и всички необходими инсталации.

До края на 2021 г.: 100 хил. кв.м

Плановете на компанията са до края на 2021 г. да изгради 100 хил. кв.м индустриално-логистични площи. След като стъпи здраво на пазара в София, ще погледне извън него - към големите градове, магистралите и основните пътни възли, като ще се разраства, включително и чрез придобивания. Форматът за София е два или три парка около 100 хил. кв.м всеки. Очакването е, че в средносрочен план тази площ ще бъде усвоена.

"Имаме реалистични очаквания за пазара и не смятаме да го заливаме с продукт, който не може да поеме. Плановете ни не включват ценови натиск върху пазара, а и няма да изваждаме на него колосални обеми годишно, които биха осъществили такъв. Цените в момента са стабилни. Пазарът нито е надценен, нито подценен и намеренията ни са да го запазим такъв", каза Гюрджиев. (Наемните цени достигат до 5-6 евро на кв.м месечно според JLL, до 5.2 евро на кв.м според Colliers и 4.2 евро на кв.м средно по данни на C&W Forton). Той определя доходността в България за този тип имоти като сходна със средната за района (8% по данни на C&W Forton).

Гюрджиев описва индустриалния пазар в България, региона и Европа като стабилен въпреки COVID ситуацията. Не се наблюдава намаляване на обемите на сделките и през 2020 г. в групата CTP изпълняват плановете си за отдаване под наем. Хората се адаптират към COVID условията, навиците им се променят, но отливът в консумацията на една стокова група резултира в наплив в друга, т.е. клиентите взаимно се компенсират. Отделно производствата няма как да работят дистанционно и веригите на доставки се променят, адаптират, но продължават да функционират, казва Гюрджиев.

Кои са СТР

СТР е създадена през 1998 г. и е собственост на нидерландеца Ремон Леонард Вос. Компанията е дивелопър на търговски имоти, като предлага пълен спектър от услуги. Изгражда, управлява и отдава под наем индустриални и бизнес паркове в Централна и Източна Европа. Дейността й започва в Чехия и сега централата и голяма част от портфолиото (39 парка) е там. Освен това има операции в Словакия (6 парка), Унгария (6), Полша (3), Румъния (10), Сърбия (1). България е седмият пазар, на който влиза, като с това разширява портфолиото си от Северно до Черно море.

В края на 2019 г. портфейлът й от индустриални и офисни проекти достига над 6 млн. кв.м отдаваеми площи и по информация на самата компания тя е петият най-голям оператор на логистични площи в Европа. Приходите й от наем са 274 млн. евро, заетостта на парковете - 95%, печалбата - 138 млн. евро, а служителите - 370. В Румъния компанията е лидер в сегмента на индустриалните имоти с над 1.22 млн. кв.м площи - почти колкото цялото предлагане в района на София в момента. То се оценява на 1.36 млн. кв.м от JLL, на 1.35 млн. кв.м от C&W Forton и на 915 750 кв.м от Colliers.

Наскоро стана известно, че в Румъния СТР купува 12 сгради с 95 хил. кв.м от австралийската Cromwell Property Group. Така площите под наем в "CTPark Букурещ" се увеличават до над 500 хил. кв.м, заети от над 100 клиента. Това е най-голямата сделка по придобиване на румънския логистичен пазар през 2020 г.