Строителство и имоти

CMS: Как кризата променя сектора на недвижимите имоти

Нараства интересът към активи в логистиката и здравеопазването. Предпочитания към комбинирана работа вкъщи и в офиса. На фокус е въздействието върху околната среда и обществото

адв. Женя Димитрова, CMS Sofia

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Адв. Женя Димитрова е ръководител на отдел "Недвижими имоти" в CMS Sofia

Трудно беше да се предположи колко бързо и драстично глобалната пандемия ще преобърне света. В същото време промените вече набираха скорост и събитията през 2020 г. само ги ускориха.

Интерес към логистиката и здравеопазването

Кризата, изглежда, ще засили някои от съществуващите тенденции в инвестирането в определени активи. Дистрибуцията и логистиката отново са в светлината на прожекторите. Сега 84% от инвеститорите описват тези активи като привлекателни в сравнение 2016 г., когато това мнение са поддържали 64%, сочат данните от годишния доклад "Недвижими имоти - пренастройване" на CMS (виж карето). Здравеопазването е на второ място по атрактивност със значително увеличение до 71% от анкетираните, спрямо 58% през 2019 г. Жилищното строителство традиционно се представя добре. За търговските площи обаче перспективите продължават да се влошават. Само 3% от анкетираните лидери в сектора ги намират за атрактивни при 35% през 2016 г.

Офисният сегмент понася неизбежен удар. Интересът към инвестиции в офис сгради е спаднал на 33% в сравнение с 60% през 2016 г. За отбелязване е обаче, че средният процент на незаети офис площи в Европа е 5.2%, докато през кризисната 2007 г. е бил 7.9%.

Търсене от IT сектора и дистрибуцията

Очакванията за секторите, които ще определят търсенето на офис площи през следващите две до пет години са сходни с виждането за привлекателността на различните видове активи. Прогнозите са, че в търсенето ще доминират технологичният сектор и дистрибуцията. Нито един от анкетираните лидери не смята, че ще има търсене на търговски площи.

Вероятно търсенето на офис площи от страна на технологичния сектор няма да бележи растеж и ще се промени в посока на сгради за лаборатории и иновации, както и извънградски кампуси.

Да работим от вкъщи или да живеем на работното място

В началото на 2020 г. работата от къщи e била опция само за 10% от работната сила. Анкетата сред работещите в офиси сега показва свят, който никой не би предвидил само преди девет месеца.

Тече оспорван дебат, в който привържениците на работата от вкъщи изтъкват ползите от спестеното време за пътуване до работното място, по-добрия баланс между личен живот и работа и по-високата ефективност. Опонентите отчитат като минус липсата на социални контакти, ясно изразената граница между работа и личен живот и най-вече - разнообразието, което срещите и общуването в офиса предлагат.

Смесеният подход изглежда идеално решение. Значителен брой компании вярват, че той е най-добрият вариант от гледна точка на креативността и иновативността (46%), продуктивността (45%), мотивацията и ентусиазма (47%) на служителите. Едновременно отчитат, че присъствието в офиса е важно за интегрирането с колегите (43%) и за създаването на чувство за близост на работното място (46%).

Проучването показва, че 27% от анкетираните наематели планират да намалят размера на наетите площи.

Друга очертаваща се тенденция е използването на гъвкави споделени работни пространства. Търсенето на подобен вид офис площи в Европа почти се е утроило през последните три месеца според данни от консултантската компания Savills.

Както наемателите, така професионалистите от сектора са единодушни, че в резултат на пандемията офисите ще се променят, за да допринасят в по-голяма степен за физическото и психическото благосъстояние на обитателите си.

В становищата на двете групи (наематели и лидери в сектора) има значителни различия по други въпроси. Повече от една трета (35%) от наемателите биха искали по-стриктен режим на проверка на посетителите, но само 27% от професионалистите в сектора смятат това за необходимо. От друга страна, секторът отдава по-голямо значение от наемателите на необходимостта от повече почистване (49% спрямо 39%) и на намаляване на работещите в офисите (41% спрямо 31%).

Значителна част от наемателите (82%) смятат, че в случай на заразяване с COVID-19 отговорен е работодателят, ако е поискал от служителите си да се върнат на работа. Според 68% от тях това се отнася и до случаите, в които заразяването е станало в обществения транспорт на път до офиса или обратно. Това обяснява и защо част от работодателите не настояват служителите им да се върнат по работните места.

В обобщение проучването доказва глобален консенсус сред служителите, че биха се върнали в офисите, но след нова сделка с работодателите за гъвкавостта в режима на работа и безопасността на условията на труд. Свят, в който има избор и възможност за смесен режим на работа, би имал всички предимства - повишено благосъстояние на служителите, по-малка натовареност на градския транспорт, намаление на въглеродните емисии и по-устойчиво бъдеще.

Повече фокус върху устойчивотоинвестиране

Kато основен фактор, който допринася за промяната в климата, секторът на недвижимите имоти вече беше започнал да се променя в посока екологичност, принос към обществото, отговорно управление (Environmental, Social, Governance (ESG). Под натиск от институционалните инвеститори и в резултат на възхода на идеята за устойчиво инвестиране, фокусът върху въздействието на сектора върху околната среда и обществото никога не е бил по-голям.

Почти всички (99%) от анкетираните глобални институционални инвеститори смятат, че е необходимо компаниите да си поставят ясни цели, насочени към благосъстоянието на обществото. Секторът на недвижимите имоти (79%) и наемателите (76%) не са толкова напреднали в това разбиране.

По въпроса каква добавена стойност към стойността на една компания носи ангажираността й със социални цели, мнението на глобалните инвеститори съвпада с това на наемателите.

Инвеститорите в най-голяма степен разпознават важността сградите да бъдат екологично устойчиви. Само една трета (32%) от представителите на сектора на недвижимите имоти смята, че за служителите е важно да работят в подобни сгради. Това разбиране е споделено от 42% от наемателите. Наемателите постепенно се ориентират към "зелени" офиси, сертифицирани по стандартите за измерване на въздействието им върху околната среда.

Всеки пети (21%) от анкетираните лидери от сектора смята, че бизнесът му се представя зле по отношение на въздействието върху околната среда и приноса към обществото. Наемателите също осъзнават, че не са на ниво в това отношение.

Впечатляващо е, че 65% от анкетираните ръководни служители са съгласни заплатите им да бъдат намалени, за да работят в устойчива сграда. В Централна и Източна Европа, представени от Полша и Чехия, този процент е съответно 64% и 48%.

Кризата ускори промяната в нагласите. Институционалните инвеститори настояват за по-високи стандарти на екологична устойчивост и социален принос, отколкото секторът и потребителите му постигат към момента.

Годишният доклад "Недвижими имоти - пренастройване" (Real Estate Reset) на международната адвокатски кантора CMS разглежда промените и основните предизвикателства пред сектора в резултат на пандемията и тенденциите в развитието му. Докладът е базиран на проучване сред 246 лидери в сектора с активи на стойност 3 млрд. британски лири и на 521 институционални инвеститора, които управляват активи на обща стойност над 10 трилиона щатски долара в цял свят. Проучването е обхванало и ръководни служители на 1507 дружества - наематели на офиси в Европа и Азия (Сингапур). CMS е сред десетте най-големи международни адвокатски кантори в света. Представена е в България от адвокатско съдружие CMS Sofia (Си Ем Ес София). Методологията на доклада и пълния му текст вижте тук.