Стартът на СТР: Три парка със складове и една фабрика

От обявените 85 хил. кв.м РЗП 40 хил. кв.м са планирани в първата фаза на бъдещия CTPark Sofia West на бул. "Ломско шосе". "Очаква се сделката за терена да бъде финализирана до седмица и строителството да започне през тази година", обясни Гюрджиев. Други 30 хил. кв.м са планирани като начало в CTPark Sofia East на бул. "Ботевградско шосе", който е на два-три месеца от старта си. В цялостен вид първият проект е за 112 хил. кв.м, а вторият - за 105 хил. кв.м, по информация на базата данни за сградни и инфраструктурни проекти pds.bg.

Къде ще са останалите 15 хил. кв.м засега няма официална информация. Може да се предположи, че ще са на третата софийска локация на СТР - до летище София. Компанията купи там действаща логистична база в края на 2020 г. в сделка с обратно наемане. Известно е, че датският бивш собственик, а сега наемател, планираше разширение.

Така започва да се осъществява планът за експанзия в София на СТР, който в завършен вид ще включва два-три бизнес парка по около 100 хил. кв.м всеки. И трите локации са в София - в границите на "Околовръстен път". Това ги прави подходящи за т.нар. градска логистика - last mile доставки, която компанията и първоначално беше заявила, че ще развива. Този тип услуги са търсени от онлайн търговците, дистрибуторите, компаниите от фармацията и от бързооборотните стоки.

Вече е факт и първата извънстолична сделка на СТР - в началото на август логистичният оператор придоби фабрика с терен до Пловдив в землището на Куклен - отново в сделка с обратно наемане. Това е в съзвучие с първоначално обявеното намерение, след като стъпи здраво на пазара в София, да погледне и извън него - към големите градове, магистралите и основните пътни възли, като ще се разраства, включително и чрез придобивания.

"Ние сме в града, залагаме на градската логистика, което дава възможност някои клиенти да оптимизират позициите си."

Владимир Гюрджиев,

мениджър за България на СTP

Като предимства на локацията на CTRark Sofia West от компанията сочат, че тя е близо до жилищните квартали "Обеля", "Надежда" и "Люлин", на централен булевард, на 20 мин. от центъра и на 2 мин. с кола от Околовръстния път Фотограф : Капитал

Първият СТPark - на "Ломско шосе"

Теренът на "Ломско шосе" е исторически първата сделка на СТР в България. С продавача "Щрабаг" е подписан предварителен договор с определени условия. Очаква се идната седмица те да бъдат изпълнени и сделката да бъде изповядана. Едно от тях е теренът да бъде разделен на три части - две ще придобие СТР, а сегашният собственик и продавач ще запази третото. Друго условие е за терена да бъде получено строително разрешение. Владимир Гюрджиев твърди, че то вече е факт. В регистъра на НАГ обаче засега не е видимо, вероятно защото публикуването отнема време. Теренът, някога собственост на "Инжстрой", се намира между бул. "Ломско шосе", ул. "Васил Левски" и "Никола Зозиков". По информация на Гюрджиев частта на СТР е 127 дка. В презентацията на компанията като предимства на локацията се сочат, че тя е близо до жилищните квартали "Обеля", "Надежда" и "Люлин", на централен булевард, на 20 мин. от центъра и на 2 мин. с кола от Околовръстния път. Оттам има връзка с шосетата за Белград, Будапеща и Западна Европа и за Гърция и Северна Македония.

Освен това предлагането на логистични площи в района е по-слабо развито, отколкото в източната част на София.

Намеренията са строителството да започне през тази година и да завърши в рамките на 12 месеца. СТР строи типови сгради по свой утвърден стандарт и отчита тази предсказуемост като плюс. Складовите площи са клас А, високостелажни складове с 12.5 м използваема височина с товароносимост на пода 5 т на кв.м, с множество рампи и всички необходими инсталации.

Проектите за CTRark Sofia West (на снимката) и CTRark Sofia East са разработени от "Иво Петров архитекти" Фотограф : Капитал

Сградите ще са от формата на СТР - Space, ориентиран към големи компании, който е и най-евтин, универсален и гъвкав. Помещението в първата сграда ще бъде разделено на шест отделни клетки с различни размери, подходящи за потребностите на разнородни наематели. Тя ще включва складови площи и мецанин - за офиси, помещение за обработка на стоки, за съхранение на малки маркетингови материали и пр. Половината от квадратурата ще бъде завършена до ключ, а другите 20 хил. ще са в груб строеж, за да може да бъдат довършени според индивидуалните желания, обясни Гюрджиев.

Заради поскъпването на строителните материали от началото на годината в момента от компанията работят по оптимизирането на разходи. При цени около 450 евро на кв.м логистични площи се предполага, че инвестицията в първата фаза на този проект ще е около 18 и 20 млн. евро, които СТР ще осигури сама. Има напреднали разговори с потенциални наематели.

Теренът на CTPark Sofia East вече е 225 дка Фотограф : Капитал

Разширение за СТРark на "Ботевградско шосе"

През октомври 2020 г. CTP стана собственик на 174 дка в местността Голямата локва в кв. "Враждебна" за 15.5 млн. лева (37.84 евро на кв. м без ДДС). Продавач е "Дружество за управление на банкови вземания д.д. - Словения". Купувач - "Си Ти Парк бета", което участва на търг в конкуренция с още няколко компании. В първоначалните планове на CTP беше да започне да строи първите си 30 хил. кв.м в района през 2021 г. и да изгражда парка на етапи според търсенето на пазара. Ако планът се запази, това значи първа инвестиция от около 13 млн. евро.

Плътността на застрояване на този терен е 60% и това позволява да бъдат изградени общо 80-90 хил. кв. м складове. Според проекта в pds.bg СТРark Еast трябва да е по-голям - 105 хил. кв.м. Обяснението дойде в началото на август, когато стана известно, че СТР е добавила още 51.5 дка земя в съседство, който всъщност са разширение на съществуващия проект. "Си Ти парк Епсилон" ги купува от борсовото дружество "Адванс терафонд", специализирано за инвестиции в имоти и земеделска земя, на цена 2.1 млн. евро. (около 40.78 евро на кв.м без ДДС). Сделката става през покупка на специално създаденото дружество "Проект Враждебна", в което са апортирани въпросните урегулирани поземлени имоти.

"За СТРark Еast в момента сме на етап проектиране, след което ще кандидатстваме за строително разрешение", обясни Владимир Гюрджиев.

Застроената площ на СТРark Еast трябва да бъде 105 хил. кв.м, според проекта, публикуван в pds.bg

Ново развитие в зона "Искър-север"

В края на миналата година CTP купи логистичната база на датската компания DSV Road в София в сделка с обратно наемане. DSV Panalpina - компанията майка на българското дружество, е една от най-големите транспортно-логистични компании в световен мащаб. "Си Ти парк Делта" е платило за базата 18.5 млн. лева по информация от Имотния регистър. Тя се състои от 11.7 дка постройки и парцел от 45.663 дка в НПЗ "Искър-север". Едновременно двете страни подписват и над десетгодишен договор за наем. Изчислена на базата на публичните данни, доходността при сделката е 7.9%. Това е близо до нивата от 8-8.25%, около които в последното тримесечие на 2020 г. се движи доходността при сделки с първокласни логистични площи в София, по данни на C&W Forton.

DSV са дългогодишен партньор на СТР в много страни, а вече и в България. От доклада за дейността на "ДСВ Роуд" става ясно, че компанията отдавна има планове да разшири логистичното си депо с втори етап. За дейността си в София дружеството ползва не само доскоро собствената си логистична база, но и втора под наем - от 2017 г. то е клиент на Sofia Ring Logistics Park на BPD.

Сделка с обратно наемане и в Пловдив

В началото на август СТР стъпи и на пазара в Пловдив. Дружеството е купило фабриката на "Вили Елбе аутомотив" с прилежащ терен от 19.6 дка в местността Капсида, на ул. "Асеновградско шосе". Сделката е с обратно наемане.

Според Търговския регистър през февруари "Вили Елбе аутомотив България" е апортирало терена, производствена и складова база с офиси, складова сграда, производствена база, трафопост и нов комплектен трансформаторен пост в дружеството, предмет на сделката - "Вили Елбе риъл истейт". После то става собственост на "Тектония риъл истейт ГМБХ", от която го купува "Ситипарк Зета" на необявена цена. От регистъра става ясно, че цената е част от рамков договор за продажба и отдаване под наем, в който са договорени и допълнителния условия във връзка с покупко-продажбата на дялове. Капиталът на "Вили Елбе риъл истейт" е с номинална стойност 9.782 млн. лева.

Германският производител на автомобилни части Willi Elbe Gelenkwellen, чиято собственост е заводът, е нов клиент за СТР, обясни Гюрджиев. Предприятието в Пловдив произвежда компоненти за BMW и Mercedes-Daimler, които изнася за Западна Европа и Китай.

Оптимизъм за пазара

Владимир Гюрджиев обясни, че е оптимист за българския пазар. Макар сделките и обемите да не са в мащаба на Румъния, съществува латентно търсене, компанията се надява да привлече някои от международните си клиенти и да намери нови и в страната. "Ние сме в града, залагаме на градската логистика, което дава възможност някои клиенти да оптимизират позициите си", добави той.

Като тенденция отбеляза, че покрай нарушените вериги на доставки в ковид кризата някои производителите се опитват да преместят мощностите си по-близо до крайните си пазари, което поражда ново търсене на складови и производствени площи. Макар че тази тенденция засега не е толкова видима в България се очаква, че тя ще се почувства и в страната.