Mega Mall в "Люлин" - продаден за 18 млн. евро от австрийските собственици на американски купувач

Смяната в собствеността на силно задлъжнялия мол е най-голямата инвестиционна сделка на 2020 г.

Новият собственик на Mega Mall планира да вложи 2-4 млн евро в развитието на зоната за забавления, когато пандемията отмине.

Боряна Генчева

Новият собственик на Mega Mall планира да вложи 2-4 млн евро в развитието на зоната за забавления, когато пандемията отмине. © Надежда Чипева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Австрийското дружество на неизвестен американски инвеститор Maverick GR е купувач, като големият дълг към австрийска банка вероятно е силно намален
Първият инвеститор в мола - Real 4 You, постепенно се разделя с активите си в Цeнтрална и Източна Европа
Новият собственик на Mega Mall планира да вложи 2-4 млн. евро в развитие на зоната за забавления, когато пандемията отмине.

Месеци след началото на пандемията - в средата на 2020 г., Mega Mall в софийския квартал "Люлин" сменя собственика си. Решението за продажба е взето година по-рано. Самата сделка минава незабележимо за широката публика в България, вероятно и защото е договорена във Виена. Източници от пазара я оценяват на почти 18 млн. евро. Това я прави най-голямата по стойност на замрелия покрай ковид пазар на инвестиционни имоти в страната за 2020 г. Продажбата на единствения мол в западната част на София си струва да се отбележи и на фона на двегодишното затишие на пазара на търговски центрове в града, последвало след 2017 и 2018 г. През тези силни години фондове от ЮАР купиха софийските молове Serdika Center, Paradise и The Mall. А Bulgaria Mall стана собственост на испански фонд, зад който преди седмица се разбра, че стои руският милиардер Вагит Алекперов.

Сделка за 1 евро и дълг

През юли 2020 г. общото събрание на Real Holding Mega Кft - Унгария, решава да продаде дяловете в "Магнум България гама" - дружеството зад Mega Mall, за 1 евро. Купувачът - австрийската Maverick GR, поема неизвестна част от задълженията по стар инвестиционен кредит от австрийската Еste Bank, като реално молът остава обезпечение по дълга. Продавачът е Real Holding Mega Кft, в който акционери са Real 4 You, сега в ликвидация, и четири физически лица - Клаус Ридерер и Кристиан Римпф и две дами с техните фамилии. Информацията е от документи в Търговския регистър.

Maverick GR е австрийско дружество на американския инвеститор Карол Стивън Блаха, регистрирано през юли 2018 г. Предметът му на дейност е инвестиции в дялове и имоти. Договорът за прехвърляне на дялове е от 31 юли миналата година. Сделката е изповядана в София, като продавачът е представляван от адвокат Маргарита Попова-Пашева, а купувачът - от адвокат Явор Варадинов. За Карол Блаха няма публикувани информации да е инвестирал или управлявал активи нито в сектора на недвижимите имоти, нито в друг. Според австрийските фирмени регистри той има две компании във Виена, основани преди 3 години, като през 2019 се появяват някакви по-видими операции - активи и задължения от малко под 5 млн. евро. Карол Стивън Блаха, 38-годишен, не фигурира с други собствености в българския търговския регистър. При търсене на името в интернет излиза Карл Блаха, също американски гражданин, но с бащино име Лоурънт. Преди 20 години на някакъв етап той управлява дружеството, което приватизира хотела срещу парламента. По информация от пазара двамата са в роднинска връзка. Според публикация във в. "Банкер" адвокат на мажоритарните собственици на тогавашния Radisson отново е Явор Варадинов.

Мегапланове и мегакредит

В средата на август Мaverick GR замества Real Holding Mega Кft като залогодател по всички договори за особени залози на дялове в полза на Еrste Group Bank при заварените условия. Те са два и към тях има допълнителни споразумения. Основният кредит е бил отпуснат още през 2007 г., когато започва строителството на люлинския мол, и е на стойност максимум 66.5 млн. евро + 6.3 млн. евро. Според източници от пазара договорът е бил рамков за повече от един проект на австрийската компания и не е усвоен изцяло. Обявената инвестиция в мола например е 55 млн. евро. Според регистъра Мaverick GR става залогодател и по отделен договор от 2012 г. за сумата 13 млн. евро, в която длъжник е директно Real 4 You холдинг. Сумата на задълженията вероятно е намалена значително при новата сделка, като предположенията в сектора са за поет дълг от около 18 млн. евро.

Австрийският инвеститор Real4You, компания с над 20 години опит в изграждането на търговски центрове, явно е имал амбициозни планове за България. Освен "Магнум България гама" навремето той регистрира още пет отделни дружества в страната, като планира да развива и ритейл паркове. Реализацията на останалите ни проекти ще зависи от успешното представяне на Mega Mall, казва Клаус Ридерер при откриването му през 2014 г.

Извън мола в "Люлин" единственият друг задвижен проект в България е покупката на терен от 10 дка за ритейл парк в Ямбол. В края на 2019 г. дружеството, в което е земята - "Магнум България делта", беше придобито от български инвеститор ("Зет корпорация"), който сега строи ритейл парк там.

Сред дъщерните дружествата на Real4You е и "Рийл сентър мениджмънт", създадено, за да управлява останалите проекти, които компанията е смятала да развива. През май 2019 г., когато е взето решението за излизане от Mega Mall, мениджърският договор с него е прекратен, а персоналът е прехвърлен към компанията на мола.

"Поради своята комплексност и размер и участието на страни от различни държави сделката за Mega Mall отне малко повече от година", коментира адвокат Маргарита Попова-Пашева.Тя представлява проекта от първите му стъпки, продавача - при продажбата, и при новия собственик е адвокат на мола.

Мегадългове и конфиденциалност

Попитан през адвокатите, новият собственик на мола не пожела да коментира нито финансови параметри по сделката, нито историята на придобиването му, като се позова на клаузи за конфиденциалност. За бизнес историята на купувача липсва публична информация. "Австрийската компания Мaverick GR се занимава с реализиране на проекти в областта на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа. Новият собственик вярва в потенциала на проекта и неговата локация и планира да направи допълнителни инвестиции на стойност между 2 и 4 млн. евро, които ще бъдат реализирани със собствени средства", обясни адвокат Попова-Пашева.

От откриването му през 2014 г. досега Mega Mall работи на загуба. Приходите от дейността му обичайно са над 4 млн. лева. Рекордна е 2016 г., когато достигат 5.6 млн. лева. Загубата се движи около 3 млн. лева годишно. Изключения прави 2016 г., когато е отчетена счетоводна загуба от 42.2 млн. лева, 37.5 млн. лева от която се дължат на "направена обезценка на инвестиционни имоти и търговска репутация на тази стойност".

През 2019 г., когато е взето решението за продажба, приходите са 4.6 млн. лева., а загубата - 3.2 млн. лева. Задълженията на "Магнум България гама" над една година са 101.2 млн. лева общо. От тях към собствениците на групата са 35.9 млн. лева. Отделно 66.8 млн. лева са задълженията по заема към Erste. Вероятно от отчета на мола за 2020 г. ще стане видимо колко e поетият дълг и дали сред него има и такъв към стария собственик.

Сега накъде

За управител на "Магнум България гама" е назначен Николаос Йованидис - бивш мениджър на Colliers за България в периода 2008-2009 г., който според Търговския регистър сега има собствено консултантско дружество. "Промени след смяната на собствеността все още няма, доколкото транзакцията беше финализирана по време на пандемията. Промените, предвиждани от новия собственик, бяха започнати, но ще бъдат финализирани, след като пазарните условия се подобрят. Финалният резултат ще бъде една още по-атрактивна дестинация за "Люлин" и околността", казва адвокат Попова-Пашева.

"За най-слаба страна на Mega Mall понастоящем считаме неговата оскъдна зона за забавления, която е основният аспект, върху който ще се фокусират инвестициите на новия инвеститор", обяснява адвокатът. В стратегията за развитието се предвижда значителна промяна на foodcourt-а (зоната за хранене) и разширяване на зоната за забавления. През миналата година е започнало преместването на някои магазини, за да се създаде необходимото пространство за целта, но пандемията е забавила плана.

Заетостта на мола сега е над 80% и в него има над 60 търговски обекта. Голяма част от наемателите са международни фирми, партньори на Real 4 You, които от години работят и с българското дружество. От Mega Mall обясняват, че пандемията е влошила и финансовите резултати на тяхното дружество. При частично отворени обекти оперативните разходи са останали почти същите, както когато са работели всички магазини. Наложили са се и допълнителни разходи, за да се гарантира безопасността на посетителите. Оценяват като ценна помощта от държавата, която Mega Mall е получил, но като недостатъчна, за да покрие загубите.

Мол от третата вълна

Mega Mall е от т.нар трета вълна търговски центрове в София, открити през 2012-2014 г. Замислен е като квартален мол, който да привлича посетители от западната и северната част на София. Намира се в най-големия жилищен квартал и на практика няма директен конкурент в района. Ориентиран е към брандове със средни към ниски цени. Има директна връзка с метростанция "Западен парк" и над 600 места за паркиране. Разгънатата му застроена площ е 65 хил. кв.м, а отдаваемата от 24 хил. кв.м включва приблизително 100 магазина.

Първата копка е направена през есента на 2007 г., но молът е открит седем години по-късно - през септември 2014 г. Още в началото австрийският инвеститор поставя условието, че строителството ще започне само при подписани договори за наем на над 50% от отдаваемата площ. Задълбочаването на кризата през 2009 г., отлагането на плановете на големите международни марки и трудният наемен пазар, оставят обекта три години на изкоп. В началото на 2012 г. е оповестено решението за възстановяване на строителството.

Справка във Factiva показва слабо известния факт, че през 2011 г. австрийското Real 4 You Immobilen е придобито от чешката група Czech Property Investments (CPI). CPI Property Group е базирана в Люксембург и е листвана на фондовата борса във Франкфурт. Портфолиото ѝ от недвижими имоти в Чехия, Берлин и района на ЦИЕ към края на миналата година се оценява на 10.3 млрд. евро.

На по-късен етап се появяват информации за разпродажби на отделни активи на Real 4 You Immobilien - например на дела в Mega Mall Букурещ и на румънска верига дискаунт магазини на партньора NEPI. Последният запис е от 2016 г. - за продажбата на два ритейл парка в Унгария като част от сделка на Immofinanz за 66 ритейл парка чрез осем придобивания.

"След повече от 25 години успешен бизнес съдружниците в дружеството решиха да редуцират обема на своя международен бизнес и в тази връзка досега продадоха по-голямата част от собствеността си в ЦИЕ, между които и проектите, които държаха в България", казва адвокат Маргарита Попова-Пашева.