CMS: Как се промени европейският инвестиционен пазар на имоти в годината на пандемията
Купувачите се фокусираха върху жилищни и логистични имоти. При сделките в Източна Европа доминират чуждестранните инвеститори
адв. Женя Димитрова, CMS Sofia
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Пандемията от COVID-19 остави отпечатък върху европейския инвестиционен пазар. Обемът на инвестициите през 2020 т. е около 23% по-нисък в сравнение с предходната 2019 г. с нейното рекордно представяне. Купувачите се фокусираха предимно върху имоти със стабилни доходи и само минимално засегнати от пандемията. Броят на транзакциите, при които бяха предприети стъпки, за да се гарантира, че купувачът изпълнява своите финансови задължения, беше рекордно висок. Тенденцията към по-благоприятни за купувача договорености продължи. Това са ключовите изводи от Европейското проучване на сделките за недвижими имоти на международната адвокатска кантора CMS за 2021 г.
Сравнителното проучване е базирано на данни от 1936 сделки с недвижими имоти в 14 европейски държави, консултирани от CMS в периода 2010 - 2020 г. Резултатите за Европа са интерпретирани и по региони - западноевропейски, немски говорещи и източноевропейски държави (България, Хърватия, Чехия, Унгария, Полша, Румъния, Русия, Сърбия, Украйна).
Как се промени търсенето на инвеститорите
През 2020 г. и 2021 г. купувачите се фокусираха предимно върху имоти, които са минимално засегнати от пандемията. Стабилният доход, получаван от жилищни имоти, е ключов фактор делът на инвестициите в този сегмент да нарасне от 11% през 2017 г. до 22% през 2020 г.
През 2020 г. инвестициите в логистични имоти, чиято популярност се увеличава последните години, достигнаха нов връх - 19% от всички сделки са били за логистични активи. Пазарният им дял от средно 21% е най-висок в Източна Европа (в немски говорещи държави той е 8%, а в западноевропейските държави - едва 6%).
От 2017 г. делът на сделките в офис сегмента постоянно спада, като през 2020 г. достигна рекордно ниско ниво - 30%. Видно е обаче, че офис имотите продължават да доминират инвестиционния пазар в Европа.
До 2016 г. търговските имоти се нареждаха на второ място в класовете най-силни активи. Оттогава сделките с тях са в постоянна низходяща тенденция. Изключение правят инвестициите в ритейл паркове и супермаркети.
Чуждестранните инвеститори доминират при сделките в Източна Европа
През 2020 г. в европейски мащаб по-активни са националните инвеститори (57%). В източноевропейските държави обаче по-голяма роля играят международните инвеститори - купувачът е чуждестранен инвеститор в повече от половината (56%) от всички сделки, консултирани от CMS.
Продавачите търсят сигурност
Несигурността по отношение на платежоспособността на купувачите, свързана с пандемията, доведе до това, че купувачите все по-често трябва да предоставят гаранции за инвестиционните си намерения и за плащането на цената. Делът на сделките, при които са предприети стъпки, за да се гарантира, че купувачът ще изпълни финансовите си задължения към продавача, се е увеличил до рекордните 64% през 2020 г.
През периода, обхванат от проучването (2010 до 2020 г.), се наблюдават значителни промени във формата на защита на продавачите. През 2020 г. банковите гаранции са използвани като средство за обезпечаване на плащането от страна на купувачите само в 17% от сделките. Внасянето на суми по сметка на нотариус също е прилагано много по-рядко през 2020 г. - в едва 10% от сключените сделки.
Все по-разпространени стават други методи за защита - авансово плащане на част от цената, гаранция, предоставена от трета страна (корпоративна гаранция или поръчителство), доверителна сметка, управлявана от адвокат или банка. Използването на тези методи достигна най-високото си ниво през последното десетилетие и е прилагано при 37% от сделките в Европа през 2020 г.
По-голяма сигурност във връзка с плащането на цената търсят и продавачите в Източна Европа. Изпълнението на финансовите задължения на купувача е обезпечено в 55% от всички сделки, най-често чрез доверителна сметка в банка или при адвокат (32%). Почти всяка трета сделка предполага авансово плащане на цената (29%). Предоставянето на банкови гаранции и депозирането на цената по доверителна сметка при нотариус са рядкост и са използвани съответно само при 6% и 3% от сделките.
Независимо от региона, купувачите рядко успяват да защитят интересите си във връзка с реализиране на отговорността на продавачите при недостатъци на актива. В 85% от сделките, сключени в Западна Европа, такива механизми изобщо не са договаряни. В Германия и Австрия този процент е 77. Най-успешни в защитата на интересите си остават инвеститорите в имоти в Източна Европа, където само 63% от оценените сделки са без такива механизми.
В случаите, в които купувачът е успял да договори обезпечение за претенциите си срещу продавача, най-популярни като цяло остават гаранциите, предоставяни от трети лица (25%). В Германия и Австрия задържането на част от цената също е използван метод (12%). В Източна Европа купувачите са успели да постигнат задържане на част от цената само в 5% от всички сделки. Част от цената е била заплащана по доверителна сметка или е задържана там за определен период в други 10% от случаите.
Купувачите леко засилват договорните си позиции
Леко в сравнение с предходните години спадна делът на сделките, които съдържат клаузи, благоприятни за продавача. Такива например са клаузите, които предвиждат минимален размер на отделните претенции или минимален общ размер на всички претенции на купувача, след достигането на които той може да има финансови претенции, свързани със статута или представянето на съответния актив. От 2015 г. насам подобни клаузи присъстват в поне 50% от сделките. През 2020 г. такива клаузи са договорени в 44% от сделките.
От ключово значение за продавачите е и поставянето на горна граница на отговорността им (в степента, позволена от закона) за предоставените гаранции относно качествата на актива. Договорите с уговорена горна граница на отговорността на продавача спадат от 60% през 2018 г. до 56% през 2020 г.
В много случаи договорите определят срок, различен от посочения в закона (в случите, в които законът предвижда срок), след изтичането на който продавачът се освобождава от отговорност за предоставените гаранции относно продавания имот. През 2020 г. такъв срок е посочен в 65% от сделките. Все по-рядко този срок е сравнително кратък (между 6 и 18 месеца).
Въпреки че пазарната среда остава много благоприятна за продавачите, горните уговорки са показател, че все по-често купувачите успяват да договорят все по-добри договорни условия в сравнение с предходните години.
Въздействие на пандемията
Пандемията е имала отражение върху сделките с недвижими имоти според 35% от адвокатите, които са консултирали подобни сделки в Европа за CMS през 2020 г. Най-често срещаният ефект, за който те съобщават, е по-дългият период на преговори (29%). Преговорите са били прекратени в 10% от случаите. От анкетираните адвокати 7% коментират появилата се несигурност около пазарната стойност на имота, която се е отразила в намаление на цената или в опити тя да бъде предоговорена и намалена. Проектите за строителство се характеризираха с удължени срокове за всяка от фазите на строителството.
Въпреки това ковид много рядко намира място в самата договорна документация. От анкетираните 94% заявяват, че не са договаряли "клауза за коронавирус". Когато пандемията е изрично споменавана, то това е във връзка с посочването й като форсмажорно обстоятелство или чрез договаряне на опция за удължаване на сроковете за приключване на сделките. Срещала се и клауза за споделяне на риска в случай на неизпълнение на задълженията на наемателите за плащане на наем в резултат на пандемията COVID-19. При някои сделки продавачът е предоставил гаранция, ако задълженията за наем бъдат просрочени.
Сделките в България
Сделките, консултирани от CMS, потвърдиха, че инвестиционната среда и тенденциите в договарянето в България следват тенденциите в Източна Европа. В страната сделките в логистичния сектор доминираха, следвани от тези с жилищни имоти. Пандемията не попречи да приключи успешно сделка с търговски център, като беше предвиден дългосрочен механизъм за изплащане и коригиране на договорената цена, базиран на представянето на актива. Друга сделка с подобен актив обаче беше прекратена в резултат на създалата се несигурност. С изключение на сделките в жилищния сектор, във всички останали случаи купувачите бяха чуждестранни инвеститори.
Предоставянето на гаранции от купувачите за заплащане на цената е изключение, ако изключим използването на механизма на разплащане чрез доверителна сметка, който е правило при почти всички сделки. В контраст с останалата част от Европа купувачите успяха да постигнат много добри договорни позиции. Авансовото плащане на част от цената беше по-скоро изключение. Отговорността на продавача за качествата на продавания актив беше ограничавана както във времето, така и като общ размер във всички случаи.
Все още няма коментари
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.