Мега завръщане

На запад нещо ново

Въпреки че първата копка на Mega Mall в жк "Люлин" бе направена още през есента на 2007 г., до строителство не се стигна. След изкопните работи движението около проекта замря и в продължение на три години от него се виждаше само добре укрепен изкоп с мрежеста ограда. "Строителството наистина се забави, но всъщност работата по MegaMall не е спирала", твърди Христиана Милчева Иза, съдружник в "Проджект партнърс" - компанията, която управлява проекта за мола. По думите й само подготовката и провеждането на търга за изпълнител са отнели близо година. Успоредно е вървяло и отдаването на площите в търговския център. Сега строителството започва при подписани договори за наем на над 50% от общо 24 000 кв.м търговска част – условие, което австрийският инвеститор е поставял от самото начало. От "Райфайзен имоти", които работят по микса от наематели на MegaMall, обясниха, че към момента са подписани договори основно с по-малки търговци - представители на чужди марки, както и местни брандове. В началото на строителството интерес към проекта са заявили също австрийски и германски модни марки, но със задълбочаването на кризата през 2009 г. са отложили плановете си за България. Сред спряганите по това време потенциални наематели бяха германската верига C&A и австрийската Takko, които все още не присъстват на нашия пазар. Също и вече представени тук брандове, като Deichmann, dm, New Yorker..., които традиционно влизат като наематели в търговски центрове на Real4You. Сигурен наемател в мола беше и словенската верига супермаркети Mercator, но договорът с нея вероятно ще бъде прекратен.

От "Райфайзен имоти" не коментираха имената, но обясниха, че моделът на Real4You е подобен на този на друг голям ритейлър – германската ECE Projektmanagement (инвеститор в мола Serdika Center). А именно: компанията работи с определен кръг от наематели в международен план и ги кани при започването на нови проекти на различните пазари.

Точно индикациите за слаб наемен пазар през 2009 г. и отложените планове на част от тези наематели за България бяха причина за замразяване на MegaMall. Отделно от това самата Real4You е по-консервативна в оценката на пазарната среда при инвестициите си. Показателни за това са и сигналите от компанията, която по време на паузата в България отвори още 10 търговски центъра в Чехия, Словакия, Унгария и Румъния. Пред австрийския вестник Wirtschaftsblatt мениджърите на Real4You коментират, че сега финансовите условия в България остават предизвикателни, но добрите проекти с подходящи локации вече са осъществими.

Конкурентна среда

На пръв поглед строителството на толкова нови молове създава усещането, че щедростта на банките към пазара на имоти се е върнала. Два от новите проекти в южната част на София – Paradise Center и Bulgaria Mall, се финансират от "Уникредит Булбанк", MegaMall – със заем от австрийската Erste bank, а инвеститорите в Sofia Ring Mall на околовръстното шосе - Danaos Development и Fourlis Group, започнаха със собствени средства, но преговарят и за кредит. Реалността обаче е по-различна – затегнати условия за финансиране, слаб наемен пазар и стриктно изчисление на разходите. Фактори, които рефлектират и върху търговете за строителство.

"Минаха онези времена, когато средно голям мол можеше да струва 100 млн. евро и да е рентабилен. Сега трябва да си направиш сметката така, че да излезе и при ниски наеми. В същото време строителството трябва да е качествено, защото това е дългосрочна инвестиция", коментира Мариела Остенд, съинвеститор в бургаския открит мол Strand, който ще отвори през есента с 30 000 кв.м площи под наем. От "Проджект партнърс" също обясняват, че преди да обявят търга за изпълнител на строителните работи в MegaMall са минали през известно оптимизиране на заложените разходи. Според консултанти на имотния пазар строителната стойност на един търговски център - от изкопа, през грубия строеж, до довършителните работи, в момента варира от 350 до 480 евро/кв.м от разгънатата застроена площ. Поевтиняването е значително, като се има предвид, че допреди четири години тя отиваше към 600-800 евро/кв.м. Сега самите инвеститори залагат строителна цена около 500 евро/кв.м. Останалото е за земя, инфраструктура, проекти, разрешителни и др. Как ще бъде изчислена стойността на един проект, зависи от етапите, на които се разбиват строителните работи, също от технологията и вида на влаганите материали. Най-често практиката е възложителят да избере изпълнител на изкопните работи и докато текат те, да обяви търг за изпълнител на същинското строителство.

Именно между тези два етапа най-често спираше изпълнението на проектите през последните 3-4 години. В началото на кризата това доведе до голяма празнота откъм поръчки във високото строителство. И съответно с размразяването на част от започнатите молове търговете в сектора зачестиха.

Въпрос на оферта

Условията обаче вече са различни. Управителят на "Кордеел България" Иво Трингов например разказва, че от строителите вече се очаква да делят с инвеститора и част от рисковете в проекта – финансиране, срокове и др. Белгийската компания строи Bulgaria Mall на столичния бул. "България", но е участвала и в търговете за Sofia Ring Mall и MegaMall. Изборът на изпълнител за довършването на Bulgaria Mall например бе интересен не само заради мащаба на поръчката, но и заради новите за нашия пазар финансови изисквания към изпълнителя. За да отпусне средствата за строежа на мола, банката постави условие за непревишаване на разходите. Така, за да бъде избрана за изпълнител, "Кордеел България" трябваше да представи гаранция в размер на 15% от стойността на поръчката с идеята средствата да бъдат използвани като буфер срещу оскъпяване или забавяне в сроковете. Отделно от това компанията е дала и гаранция за добро изпълнение. По подобен начин бе организирана и процедурата за Strand в Бургас, а впоследствие - и за MegaMall в София. От "Проджект партнърс" определят тази практика като типична за немскоезичните страни, като по този начин инвеститорите подсигуряват проектите си.

"Нормално е, когато една германска или австрийска компания стъпи в България, да привнесе тук и порядките си в организацията на строителството", коментира Христиана Милчева Иза. По същата причина строителят се включва и в проектирането на изграждания обект. Практиката е кандидатите за изпълнител да получат само идейния проект, а те самите да предложат вариант за по-детайлното работно проектиране. "Така впоследствие се избягват обясненията, че проблемът е заради грешка на архитекта", обяснява Мариела Остенд. Тя определя това като западен начин за организация на тръжните процедури, известен под името design&build (проектиране и строителство). Намаляването на разходите е по две линии – предварително фиксираната цена и факта, че голяма част от рисковете се прехвърлят върху изпълнителя и така премията за строителен риск намалява. Подход, който за момента определено не се харесва на много строители на българския пазар. Те обаче нямат особен избор. Доказва го и масовото им присъствие на търговете през последните години. По данни на "Проджект партнърс" в двете процедури – за строителни работи и за инсталациите в MegaMall, са участвали общо близо 70 фирми. В тези на конкурентните проекти за търговски центрове пресяването също е между десетки кандидати.

Резултатът е силно конкурентен строителен пазар, а успоредно с това – и сериозна надпревара за наематели на изгражданите търговски площи. Така, независимо колко проекта за молове ще бъдат довършени, пазарно бъдеще имат само най-гъвкавите и ефективните – и сред строителите, и сред инвеститорите.