Молът в "Люлин" стана български

Моловете - отново интересни?

Купувачите на люлинския мол са се конкурирали за него и с двама други местни инвеститори в ритейл паркове, единият от които притежава и регионален мол. Информацията е от пазара, но от Colliers Bulgaria - посредник от страна на купувача, също потвърждават за конкуренцията: "Имахме общо три дружества, които истински искаха да купят Mega Mall, включително това, което направи сделката, а бройката заинтересувани беше още по-голяма", каза Георги Киров, партньор в Colliers Bulgaria, отговарящ за капиталовите пазари.

"Моловете и градските хотели бяха най-засегнатите недвижими имоти от пандемията. Излизайки от нея през 2022 г. търговските площи показаха сериозно възстановяване. Статистиките сочат, че процентът незаети площи в тях намалява, наемите се качват, и в някои случаи финансовите резултати за 2022 г. надскачат тези от 2019 г.", обяснява Киров.

Той разказва, че са започнали същинската работа по продажбата на Mega Mall през октомври миналата година, но са били нужни няколко месеца подгряване на пазара, докато потенциалните купувачи погледнат към актива. Инвеститорите са изчакали декември, за да видят финансовите резултати и от януари нататък интересът към мола е бил много силен. (Отчетът за 2022 г. на "Магнум България гама" - дружеството зад Mega Mall, все още не е публикуван в Търговския регистър - бел.авт.)

Транзакцията беше препотвърждение, че дори в пазар, в който има покачващи се лихви, съществува инвеститорски интерес, когато един сегмент се справя добре - този на търговските площи, и когато имаме имот, който е в много добра позиция за конкретен квартал на София. Лихвите като негативен фактор не могат да бият това, че има търсене за такъв тип актив, казва още Георги Киров.

Защо е ценен Mega Mall

Mega Mall е открит през 2014 г. и е от третата най-нова вълна търговски центрове в София. Замислен е като квартален мол, който да привлича посетители от западната и северната част на София. Намира се в най-големия жилищен квартал и на практика няма директен конкурент в района. Свързан е с метростанция "Западен парк" и разполага с над 600 места за паркиране. Разгънатата му застроена площ е 65 хил. кв.м, а отдаваемата - 24 хил. кв.м.

"Основното предимство на мола е местоположението му. Той покрива няколко квартала, които последните години търпят страхотно развитие. Смятаме, че имотът има фундаментите, които ще ни позволят да го превърнем в притегателен център за клиентите в района, предлагайки разнообразие от нови магазини и концепции, места за хранене и развлечение", обяснява Петър Дудоленски, съакционер в "АП Капитал".

"Всички предпоставки за успешната реализация на мола, с правилното позициониране и маркетиране на пазара, са налице - локация, достъпност и транспортна обезпеченост, включително топла връзка с метрото, удачно вътрешно разпределение и добро техническо състояние на съоръженията. А и в тази част на столицата липсват модерни търговски площи от този тип, а съществуващите са доста фрагментирани и разпокъсани", добавя Стоян Колев, съакционер в "Тринити кепитъл".

Въпреки предпоставките обаче от откриването си през 2014 г. досега Mega Mall работи на загуба. Приходите от дейността му обичайно са над 4.5 млн. лева, а загубата се движи около 3 млн. лева. През 2021 г. при новия собственик няма съществена промяна. Сегашните инвеститори си обясняват този резултат със задълженията на мола по голям инвестиционен кредит и с по-малко приходи заради недостатъчно добре развит търговски микс. Смятат, че това е поправимо и подготвят инвестиционната програма за restart на търговския мол.

Обединенията между местни предприемачи могат да постигат не по-лоши резултати от международните серийни предприемачи в търговски имоти.

Стоян Колев

изпълнителен директор и партньор в "Тринити кепитъл"

Плановете

Новите купувачи обясняват, че идеята е Mega Mall да стане "притегателен център за живеещите в района, като предложи концепция, съобразена конкретно с техните нужди и желания", по думите на Петър Дудоленски. Планът включва и подновяване на общите части, промени и подобрения по зоната за хранене, пренареждане и разширение на някои от съществуващите наематели. Намеренията са да бъде привлечен първокласен кинооператор (според източници от пазара това ще е кино "Арена"). Да има цялостна промяна в зоната за хранене и ресторант, предлагащ най-новите концепции на пазара. Да бъде отворено споделено офис пространство.

В момента търговският център е ориентиран към марки в ниския и средния сегмент. Стоян Колев казва, че намират това за правилната посока, но смятат да привлекат и международни марки в същата категория. Вече са в активни преговори с водещи брандове, представени на пазара, и с такива, които тепърва навлизат в България. Заетостта на Mega Mall при 80% преди три години вече надхвърля 88%, като магазините са 55.

Очаква се инвестиционната програма да бъде изпълнена в рамките на 12-18 месеца, а подобренията да станат видими за посетителите през 2024 г.

Предишният собственик също казваше, че вярва в потенциала на проекта и неговата локация. Беше заявил намерения да инвестира между 2 и 4 млн. евро в развитието на зоните за забавление и хранене, които бяха идентифицирани като най-слаба страна на Mega Mall.

И двете компании имаме убеждението, че професионализмът в правенето на сделки и бизнес като цяло, е от ключово значение за успеха.

Петър Дудоленски

изпълнителен директор и партньор в "АП Капитал"

Сделката без детайли

Очевидно желанието за продажба на мола идва от бившия собственик. През 2020 г., в разгара на ковид, след шест години владение първоначалният инвеститор - австрийската Real 4 You, се раздели със собствеността си в "Люлин", като я продаде на Maverick GR - австрийско дружество на американския инвеститор Карол Блаха. Три години по-късно Блаха продава.

"Много логичен ход. Инвеститорът има позиции в няколко държави - Австрия, Хърватска, Румъния, а в България притежава един-единствен актив, като няма намерение да купува други. Ако продължат да го оперират, това води до разфокусиране на мениджмънт, усилия и капитал. Така че го продаде и се оттегли", обясни Георги Киров.

"Много помогна за сделката това, че продавачът Maverick GR е изключително добре структурирано дружество с почти всичко дигитализирано като документи", добавя също Киров. "Това направи процеса прозрачен и ни позволи да изградим предложение, съобразено със спецификите на проекта, в резултат на което преговорите по сделката станаха предвидими за двете страни", каза Петър Дудоленски.

"Уест мол", дружеството купувач, е учредено през май тази година с капитал 50 хил. лева. В него "АП Капитал" и "Тринити кепитъл" са съдружници с равни дялове. От двете страни обясниха, че партньорството е ново за тях - създадено по повод възможността да бъде купен Mega Mall. В същото време всяка от компаниите добре познава експертизата на другата в развитието на ритейл площи и още преди време са имали идеи да развиват съвместен бизнес.

А Георги Киров обяснява, че "Уест мол" са предпочетени заради комбинация от няколко неща. Те са предоставили най-добри търговски условия (не само цена). Офертата е била професионално структурирана и е нямало нужда да питат за липсващи елементи по нея. Освен това скоростно са реагирали на запитвания от страна на продавача, в контекст на конкуренти кандидат-купувачи.

"Считаме, че постигнахме оптимална сделка за всички страни. Продавачът бе удовлетворен и от бързината, с която успяхме да оценим актива и да вземем решение за неговото закупуване, както и от бързината за осъществяване на транзакцията", добавя Стоян Колев. Като за цената и структурата на сделката и купувачите, и консултантът отказват информация.

Покупка със собствени средства на дружество с дълг

От "Уест мол" посочват, че са купили Mega Mall изцяло със собствени средства. Но че впоследствие смятат да прибегнат по банков кредит, най-малкото заради предстоящата реконструкция.

"На този етап покупката е реализирана изцяло със собствен капитал, тъй като това беше и първоначалния ни план, докато почнем с активните промени по актива", поясни Дудоленски. Като добави, че "интерес за банково финансиране имаме вече от три институции".

Няма детайли и какво се е случило със задълженията на "Магнум България гама" по стар инвестиционен кредит от австрийската Еrste Bank.

За 2019 г., в която австрийските инвеститори вземат решение да продадат "Магнум България гама", дружеството има 101.2 млн. лева задължения над една година. От тях около 35.9 млн. лева са към австрийската група собственик, и купувачът явно ги погасява. Отделно има 66.8 млн. лева задълженията по рамков кредит към Erste. Същевременно според Търговския регистър тогава Мaverick GR става залогодател и по отделен договор от 2012 г. за сумата 13 млн. евро, в която длъжник е директно Real 4 You холдинг.

Условията по кредита явно са предоговорени. През юли 2022 г. при Мaverick GR вече като собственик е учреден още един залог на дружеството, заради кредита от Erste Group Bank. Този път общата сума е 47.3 млн. евро, като първият транш е максимум 7.5 млн. евро - а вторият - остатъкът от парите. В годината на сделката - 2020 г., задълженията към финансови институции на "Магнум България гама" намаляват до 94.9 млн. лева, а през 2021 г. са 95.3 млн. лева.

Засега нито залозите са заличени в Търговския регистър, нито "Уест мол" е заместило Мaverick GR в тях. Според близки до инвеститора задължение към австрийската банка в момента няма.