Надпревара за складове
Логистичните гиганти се борят да отговорят на нарасналото търсене заради бума на онлайн търговията
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Разходете се в Централен и Източен Лондон и ще намерите следи от East India Company (Британската източноиндийска компания). В своята 274-годишна история лакомият търговец от колониалната ера събаря къщи за бедни и ги заменя с депа, в които съхранява чай, коприна и други екзотични стоки. Днес тези същите обекти са заети от офиси, ресторанти и апартаменти. Скоро те отново могат да бъдат пълни със стоки. Голям парцел в близост до историческите Западноиндийски докове, които някога са обработвали продукти от Индия и Китай, се превръща в микс от апартаменти и складове, наречени Orchard Wharf.
Бумът на електронната търговия по време на пандемията увеличи нуждата от складове. По данни на консултанта в имотния сектор JLL през 2020 г. европейските компании са наели 16% повече логистично пространство в сравнение с година по-рано. В САЩ и Азия ръстът е съответно 21% и 32%. Някои фирми като супермаркетите или производителите на медицински изделия се нуждаят от повече място, за да посрещнат нуждите от офлайн поръчките. Но един от четири наема, сключен през 2020 г. в западните страни, е свързан с онлайн търговията, изчислява JLL, в сравнение с 12% през 2019 г. В Китай е всеки трети.
Компанията за недвижими имоти CBRE пресмята, че 5% ръст в запасите на САЩ изисква до 46 млн. кв. метра допълнително пространство - или колкото да покрие около три четвърти от Манхатън. А тези запаси се увеличават все по-бързо, защото търговците се дигитализират. Онлайн търговията обикновено има нужда от три пъти повече място в сравнение с традиционната, защото клиентите очакват по-голямо разнообразие от продукти. Вследствие процентът на свободни работни места бележи рязък спад - от 10 в САЩ и Европа преди десетилетие до едва 5 сега. На някои места като Торонто и Токио той дори е под 2%.
Все по-голямо търсене
В резултат стойността на съществуващите активи нараства драстично. Брутните активи на водещия логистичен гигант Prologis бяха на стойност 10 млрд. долара преди шест месеца. Това от своя страна привлича повече инвестиции. JLL изчислява, че покупката на логистични активи се е увеличила от една десета от глобалните инвестиции през 2015 г. до една пета през изминалата година. През 2020 г. Amazon увеличи своята логистична и складова мрежа с безпрецедентните 50%.
Тази строителна лудост започва да се сблъсква с препятствия. Първото е недостигът на пространство, особено в гъстонаселените градове. Половината от индустриалните терени на Сан Франциско са превърнати в жилища и офиси между 1990 и 2008 г. Лондон също губи 11% от индустриалните си терени в периода 2006 - 2015 г. Проблемът е толкова голям в част от Германия, че камионите за доставки работят от обекти на границите с Полша и Франция. Високите разходи, ограничителните правила и настоящите наематели затрудняват преобразуването на съществуващи имоти като търговски центрове в затруднено положение в центрове за дистрибуция. Prologis предвижда, че преобразуването на търговски площи ще съставлява едва 0.75% от общия логистичен запас през следващото десетилетие.
Противници на разрастването
Обществената враждебност към новите складове също се увеличава. Големите обекти са шумни и работят непрекъснато. Собствениците на имоти в предградията в САЩ и Европа са притеснени заради замърсяването от камионите. Дори на местата, на които разработчиците на складове обещават хиляди работни места, политиците мрънкат, че тези ще бъдат ниско квалифицирани или заменени от роботи. Петима депутати от Консервативната партия във Великобритания призоваха правителството да спре изграждането на огромен склад в Югоизточна Англия.
Собствениците на складове стават все по-креативни. Британската компания SEGRO преустройва неизползвано пространство под парижка железопътна гара. Amazon превръща бивши голф игрища в САЩ в разпределителни центрове. Онлайн гигантът преобразува и празен паркинг в централен Лондон в хъб за доставки. Хибридните разработки като Orchard Wharf стават все повече.
Не толкова креативно е увеличаването на наемите. Prologis очаква те да нараснат с 6% в световен мащаб през годината. Това може да разтревожи търговците, но не и инвеститорите. Цените на акциите на Prologis и SEGRO почти са се удвоили от началото на 2019 г.
2021, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Все още няма коментари
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.