"Кауфланд" и "Щрабаг" - новите строители на 4-ти километър

Един много населен район

"По-добре хипермаркет, отколкото поредната жилищна сграда". Така коментира Делян Георгиев, кмет на район "Изгрев", новата сделка за терена на "Кауфланд" пред "Капитал". Той уточни, че тя е за частен терен между частни лица и общинската администрация няма отношение към нея. Потвърди, че за терена отдавна се търси купувач и отдавна се знае, че е предвиден за хипермаркет. Д-р Георгиев беше избран на местните избори в края на 2019 г. и заради позицията си срещу презастрояването на района. В предшестващия период в "Изгрев" се случи и големият бум на строителни разрешения. За година в него получиха зелена светлина 15 проекта със средна РЗП 11.4 хил. кв.м всеки. Повечето в горната част на района - северно от бул. "Драган Цанков" - по "Г. М. Димитров" и до гара "Пионер". Много се строи и в района около 4-ти километър, който се води "Дианабад-изток".

Като резултат от бурното строителство населението на "Изгрев" бързо нараства. По данни на ГРАО при 40 хил. души в района през 2019 г. сега те достигат 65.5 хил., казва д-р Георгиев. Очаква до края на мандата му броят на жителите да стане 90 хил. души. "Ние сме най-гъсто населеният район в София", твърди кметът, като уточнява, че от 4.6 кв. км територия на района половината са паркове и въпросното население ще живее върху около 2 кв. км. Това създава проблеми на районната администрация, която в момента работи по програма за разширяване на детските градини с нови 500 места. От гледна точка на търговията на дребно обаче "Изгрев" става особено атрактивен.

В червено е теренът на "Кауфланд", в сиво - отреденията за офис сграда на "Щрабаг". Автор : Капитал Преглед на оригинала

Шести Kaufland в източна София

На адреса ще бъде шестият Kaufland за източната и югоизточната част на София. Сделката между "Кауфланд България енд Ко" и "Недвижими имоти София" за терена от 15.4 дка в "Дианабад-изток" е вписана в Имотния регистър на 3 декември. Пак според него постигнатата цена е 21.5 млн. лева (571 евро на кв.м без ДДС). В публичните среди е известно, че "Кауфланд" има предварителен договор за земята от години. По неизвестни причини обаче сделката се забавя. Това, че е имало проблеми, се потвърждава и от регистъра - в него е вписана искова молба на "Кауфланд" от октомври 2020 г. по отношение на "Недвижими имоти София". Няма яснота за какво е била по същество и за по-нататъшното й развитие, но в крайна сметка сделка за терена има.

"Кауфланд" не пожелаха да коментират нито преговорите, нито инвестиционните намерения за имота. По площ теренът напълно влиза в матрицата на новите обекти на веригата в София. На 14 октомври тази година например компанията е получила строително разрешение за хипермаркет от 5065 кв.м върху терен от 15 дка в "Горубляне". На 21 октомври - за магазин със същата застроена площ върху 16 дка в "Младост 4". В източната част на София вече има магазини Kaufland: в "Младост 3", "Дружба" и "Слатина". Общо обектите на ритейлъра, който е най-големият по оборот в страната, са 61 в 35 български града. През февруари 2019 г. веригата откри хипермаркет във Велико Търново с инвестиция близо 25 млн. лв. Петият за Варна беше отворен през януари 2020 г., като инвестицията в него е около 33 млн. лева. Най-новият е в Петрич - инвестиция от 19 млн. лева. Последните месеци публично бе обявена опция магазин да има и в сградата на Халите.

Офис сградата на "Щрабаг"

Година по-рано - през август 2020 г., австрийското дружество "Щрабаг риъл истейт" става собственик на терен 6 дка с лице към кварталната ул. "Д-р Любен Русев". Сделката е осъществена чрез придобиването на дружеството "Таурус ГМ", регистрирано от "Есте пропъртис" през юли, в което имотът е апортиран. Декларираният материален интерес по апорта е 11.34 млн. лева, което е и предполагаемата цената по сделката (972.5 евро на кв.м без ДДС).

Сделката е първата видима връзка между Strabag и Кирил Домусчиев. Но неофициално тях ги свързва и летище София. Австрийската строителна фирма притежава 1% в българското дружество "СОФ кънект", което взе концесията. Официално другите 99% принадлежат на фонда Meridiam. В началото на ноември обаче служебният министър на транспорта Христо Алексиев обяви: "Както е потвърдено от няколко достоверни източника, фирми на Кирил Домусчиев участват с 20% в концесията."

В началото на януари 2021 г. "Таурус ГМ" получава разрешително за строеж на офис сграда върху терена. Според сайта на НАГ допуснатата РЗП със сутерен е 30.6 хил. кв.м, от които надземната е около 20.9 хил. кв.м. При основа 2118 кв.м това предполага поне девететажна сграда, като има предвиден подземен паркинг на три нива.

Източници от консултантските среди твърдят, че сградата е мислена със спекулативна цел, т.е. за отдаване под наем. Самите "Щрабаг", чиито офиси в момента са в "Мегапарк" до The Mall, вероятно ще заемат не повече от два етажа в нея. Според същите източници в компанията в момента правят вътрешни анализи, преди да решат дали и кога да започнат да строят.

Известно е, че търсенето на офис площи в условията на пандемия и дистанционна работа намалява. А в района на 4-ти километър предлагането се увеличава. Все още не са изцяло наети двете нови сгради на територията на "София тех парк". В непосредствена близост до терена има две съществуващи и трета в проект. Сградата на "Билд системс" на кръговото е почти празна, "Бернард изток тауър" на "Г. М. Димитров", под болница "Софиямед", е изцяло наета. Очаква се на пазара да излезе и офис частта от сградите на "Изток плаза инвест" на собственика на "Софиямед" д-р Михаил Тиков. Проектът на ул. "Тинтява" е в напреднал етап на строителство. Той предвижда 10-етажната жилищна сграда и 25-етажната кула, в която ще има освен хотел и офиси. Като цяло строителното разрешение на Тиков предвижда 74 хил. РЗП. То беше и най-голямото в София за 2019 г.

Очакванията офисите в района да възвърнат атрактивността си са свързани с бъдещото строителство на метро до "Арена Армеец".

Партньори по ПУП

"Недвижими имоти София" и "Есте пропъртис" заедно изготвят и внасят в Столичния общински съвет (СОС) проект за подробен устройствен план за изменение на плана за регулация и застрояване на района. СОС го одобрява в края на 2018 г. Той включва жилищна сграда с 68 апартамента, осеметажен хотел със 140 двойни стаи, офиси и хипермаркет. Според предвижданията най-високата част ще е 61 м, или 20 етажа. Магазинът трябваше да има подземен паркинг с 265 места, а жилищата, офисите и хотелът - паркинги на четири нива.

Промяната на устройствения план на терена минава през общинския съвет при втори опит. Първоначално докладът е върнат, за да се изработи транспортно проучване, което да покаже как новото мащабно застрояване ще повлияе на трафика в района. То е финансирано за сметка на инвеститорите и установява, че има място за още коли. Съседите по терен - психоболницата "Св. Наум", собствениците на двете офис сгради, живеещите в близката кооперация "Балкан", както и дружеството на Тиков, излизат с негативни становища, които не са взети предвид. Сегашната ситуация на терена обещава по-малко РЗП и малко по-слабо транспортно натоварване в района.

По темата работи и Мара Георгиева