Собственикът на мола в Търново купи ритейл парка във Варна от фонда Bluehouse

И страните по сделката, и консултантът им Colliers отказаха коментари по нея. Независими източници оценяват транзакцията на около 13.5 млн. евро.

Ритейл парк с Decathlon

Търговският парк във Варна е на терен от около 25 дка с лице към централния булевард "Вл. Варненчик". Той включва около 20 обекта с обща площ 16 хил. кв.м (12.7 хил. кв.м отдаваеми) и 280 паркоместа. Ключовият му наемател е Decathlon, чийто наемен договор е за 40 години, до 2054 г. Там има също магазини на Jysk, Eltron - за осветителни тела, Maxi Pet - първият на веригата за домашни любимци в България (виж текста за зоосделката тук), "Зора" - за бяла и черна техника, "Мартинели". В някакъв период там се намираше и варненският център за поръчки на IKEA. След като се премества, на негово място отварят "Мебели Виденов" и мебелни къщи "Ралица". Най-големият обект е 3.5 хил. кв.м, два са около 2 хил. кв.м, три - около хиляда квадрата, а останалите - по-малки.

Приходите на ритейл парка за 2021 г. са почти 2.5 млн. лева. Дружеството му "Блу бокс - 1" отчита 320 хил. лева брутна печалба, но след облагане с данъци е на загуба от 53 хил. лева (при 661 хил. лева през 2020 г.). Към края на годината според доклада за дейността собственият капитал и пасивите на "Блу бокс - 1" са общо за 20.2 млн. лева. Банковите заеми са за почти 10 млн. лева, а текущите задължения - за 1.7 млн. лева. "Блу бокс - 1" е регистрирано през 2010 г. Принадлежи на кипърското "Блухаус аксешън проджект I", чийто краен собственик е "Блухаус аксешън пропърти III", Люксембург.

И сделката за него

За Retail Park Varna се знае, че е на пазара в търсене на купувач поне от три години. Преговорите по сегашната сделка навлизат в заключителна фаза през втората половина на ноември 2022 г. Мавропулос купува "Блу бокс - 1" през "П М фемили хаус" - свое холдингово дружество, регистрирано в началото 2022 г. В договора за покупко-продажба на дружествените дялове от 2 декември е записано, че продажната цена е 3 598 688 евро и тя е депозирана в ескроу сметка в Уникредит Булбанк. Освен това се казва, че остават валидни правата и задълженията, договорени в предварителния договор от 23 ноември, който обаче не е публичен в регистъра.

Известна яснота хвърля решението на "Блухаус аксешън проджект I" (в лицето на двете му дружества - директори - "Ей Ти Ес директорс лимитид" и "Ей Ти Ес мениджърс лимитид") от 16 ноември за продажба на дружествените дялове на "Блу бокс - 1" на "П М фемили хаус". В документа са вписани очакванията продажната цена да бъде определена на основата на базова стойност от 8.45 млн. евро, коригирана с общия размер на финансовите задължения на "Блу бокс - 1" към трети лица, определени два дни преди датата на сделката, и с общата стойност на всички текущи активи на "Блу бокс - 1" с всички пари по банкови сметки и дължими, но неплатени наеми, просрочени с не повече от 90 дни. Продавачът прехвърля вземанията си от дружеството на купувача.

Множество кредити

В същия документ е записано и че от купувача се очаква да осигури необходимите средства за погасяване на задълженията на "Блу бокс - 1" към Уникредит Булбанк по договор за комбиниран банков кредит от 21 март 2011 г. Самият договор също не е публичен, но съдейки по сумата, за която е ипотекиран ритейл паркът тогава, е бил за поне 45.7 млн. лева.

На същата дата - 21 март, "Блухаус аксешън проджект I" като собственик на "Блу бокс - 1" му отпуска заем за 10.8 млн. евро. Той е записан и като непарична вноска-вземане в капитала на дъщерното дружество.

"Блу бокс - 1" придобива ритейл парка във Варна на 29 март същата година за декларирана сума от 32 млн. лева, като продавач е "И Ар Джи капитал - 2" АДСИЦ. На същата дата имотите са ипотекирани в Уникредит Булбанк като обезпечение на кредита, отпуснат на дружеството дни по-рано. Самото "Блу бокс - 1" е заложено през февруари 2012 г., но срещу друг кредит за 1 млн. евро от Уникредит Булбанк, отпуснат при лихва 7% над тримесечния Euribor.

След време кредитите са погасени частично с продажбата на т.нар. "Ритейл парк София", който явно също е бил в активите на "Блу бокс - 1". Това са магазинът на Praktiker и съпътстващата офис сграда, както и теренът им на бул. "Цариградско шосе". Особеният залог е заличен през 2019 г. Към датата на сделката банковите заеми на "Блу бокс - 1" са за 9.969 млн. лева, а текущите задължения - за 1.655 млн. лева.

Интересно е, че ден след подписването на предварителния договор на 23 ноември 2022 г. "Ритейл парк Варна" е ипотекиран отново в Уникредит Булбанк за 13 млн. лева.

В стила с търновския мол

Втората сделка на Продромос Мавропулос в ритейл сегмента в голяма степен повтаря модела на първата - за Mall Veliko Tarnovo от юли 2020 г. И тогава обектът е актив на около 15 години, вече познат и утвърден на пазар, в който почти няма конкуренция. Отново работи на лека загуба, но бизнесменът вижда потенциал за развитие. Отново е с гръцки продавач, цената е в сходен диапазон и кредитор е Уникредит Булбанк.

Мавропулос купи единствения мол във Велико Търново през дружеството си "ВТ мол" от AGI -BRE Participations 3 (AGI -BRE 3) - кипърско дружество на гръцката Alpha Bank, което става собственик на търговския център през 2012 г. заради лош инвестиционен кредит. Предполагаемата цена е 11-12 млн. евро. Сделката е финансирана със 7.75 млн. евро заем от Уникредит Булбанк при годишен лихвен процент 3-месечен Euribor и надбавка 2.5%. Беше финализирана след началото на пандемията, но на практика е договорена още в края на декември 2019 г. Тогава Мавропулос обясни пред "Капитал", че "ритейл сегментът е предизвикателство и за него, и за екипа му, но в проекта са видели възможности за развитие. През 2018 г. молът е работил на загуба от около 437 хил. лева при годишни приходи от 3.2 млн. лева. За 2021 г. - първата пълна година при новия собственик, приходите му са 3.4 млн. лева и е на печалба от 584 хил. лева.

Иначе основното дружество на Мавропулос е регистрираното през 2005 г. "Риал истейтс БГ". За 2021 г. то има приходи 4.8 млн. лева и печалба 1.7 млн. лева, като предишните години нивата са сходни. Основният му досегашен проект като инвестиция и мениджмънт е офис сградата "Адора бизнес център" в "Младост", под "Резиденшъл парк София". Тя е 10-етажна сграда с РЗП от 20 хил. кв.м, строена между 2008 и 2010 г. Над 80% от площта й е наета от "Кока Кола Хеленик ботълинг къмпани", сега с подразделението си "Ай Ти сървисиз".