Топ сделките с бизнес имоти: "Транскапитал" и хотелите "Лион", офисът на Nexo и халите

Сделката за софийските Централни хали между търговската верига "Кауфланд" и израелската "Ащром" е лидер в ритейла за 2022 г. като цена - 17.5 млн. евро. В този сегмент също е оживено - седем сделки. Сред тях правят впечатление и четири сделки с търговски паркове - за Retail Park Varna, G Center Plovdiv, Retail Park Yambol и Pernik Plaza.

Това са топ сделките в четирите основни сегмента на инвестиционния пазар в България, който за 2022 г. се оценява на 264 млн. евро от C&W Forton и за около 250 млн. евро по неокончателни данни на Colliers. При около 25 по-значими сделки във въпросните сегменти, някои от които и за собствено ползване, това прави средно по 10 млн. евро на сделка.

Местен пазар с обем около 250 млн. евро

"Обемът е много сходен за последните години", коментира Георги Киров, партньор в Colliers, отговарящ за капиталовите пазари. "Подобни обеми от около 200 - 250 - 260 млн. евро са характерни за местен пазар, на който няма големи международни инвеститори", обяснява и Явор Костов, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton. Сходна е била ситуацията през 2013, 2014, 2015 г., като в една от годините обемите падат до около 100 млн. евро. Последната извънредно силна година е 2018 г., когато пазарът достига 429 млн. евро благодарение на големите прехвърляния в офис сегмента - на сградите "Полиграфия" и "Мегапарк", "Миленум център" и "Инфинити тауър".

"От 2019 г. насам пазарът е с преобладаващо местни играчи, по-малък обем на сделките и като цяло липса на големи транзакции отново заради липсата на международни играчи. Не случайно международен инвеститор прави най-голямата сделка на 2022 г. ("Транскапитал" - CTP - бел. ред.)", обяснява Явор Костов.

Все пак 2022 г. като цяло е по-силна в сравнение с нивата от 2021 г., когато общият обем на сделките е 176 млн. евро по данни на C&W Forton. Но пазарът е силно местен без ясен фокус кой сегмент доминира.

Преглед на оригинала

Затегнато банково кредитиране

Предимно местния характер на българския инвестиционен пазар Явор Костов отдава не на регионална тенденция, а на национални специфики в две направления - не особено благоприятното банково кредитиране и липсата на институционален продукт.

"Доходността от собствения капитал на инвеститорите, които ще използват и банково финансиране, е по-лоша в сравнение с всяка една друга страна в Централна и Източна Европа", казва той.

Иван Пармаков, съдружник в Avalant, отбелязва, че специално при офисния сегмент, в който работят, наблюдават, че банките са станали още по-взискателни и консервативни при вземането на решения кои проекти да финансират. Често изискват и предварително подписани договори за наем (preleases). От неговата консултантска гледна точка това е рядко изпълнимо изискване, тъй като наемателите сключват сделки предимно след акт 14 и когато видят поставена фасада на сградата.

Пармаков смята, че инвеститорите също стават по-внимателни и търпеливи в изчакване на правилния проект, който да отговори на очакванията им за изпълнимост и възвращаемост. Така е, защото с плавното повишаване на лихвените проценти те отчитат спадащ марж на печалба и по-голям риск за инвестицията си.

Затворените сделки за имоти с доход през 2022 г. са повече от обичайното спрямо имоти за строеж и спекула

Георги Киров

партньор в Colliers, отговарящ за капиталовите пазари

Липса на продукт

"На пазара липсва институционален продукт, тоест има, но той не е на пазара. Когато се продава добър продукт, често това става от неинституционални играчи. Те обаче имат малко по-нетрадиционен подход, който отблъсква международния капитал. Например не продават доходност, а квадратни метри, всичко е инхаус, леко неясно, недобре структурирано като актив. А и често местните инвеститори са колебливи в решението си да продадат или не и понякога просто тестват каква цена биха могли да постигнат. По негова оценка най-професионален е подходът при офисните и ритейл площите, или в ниша, в която наемателите са с големи изисквания.

Сходни са наблюденията и на Иван Пармаков за офисния сегмент в частност. "Инвестиционният пазар на офис площи в България е традиционно малък най-вече поради ниския брой институционални инвеститори - както развиващи нови проекти, така и търсещи опериращи активи. Международните инвеститори от своя страна не се интересуват от навлизане в България заради ниската ликвидност, както и наличието на алтернативни пазари с близка доходност. Политическата и икономическа обстановка също изиграват своята роля и тя е негативна", казва той.

Очакваме, че с повишаване на лихвите, за което в България засега има само индикации, доходността ще отиде нагоре.

Явор Костов

управляващ партньор в C&W Forton

Войната и лихвите

Пазарните шокове през всяка от последните три години, от които очевидните са ковид пандемията, войната в Украйна и промяната на лихвите, доведоха до това, че годините обичайно започват с изчакване, казва Георги Киров от Colliers. Това води до слабо първо полугодие и наваксване през второто. През 2020 и 2021 г. например през първите шест месеца са финализирани 10% от сделките, а през вторите - останалите 90%. През първото полугодие на 2022 също са приключени само 25% от обичайните обеми сделки, а от компанията още не са завършили статистиката за четвъртото тримесечие.

Войната в Украйна беше шок с противоположни трендове, казва Киров. "Несигурността и повишената себестойност намалиха интереса от инвестиции в имоти. Металът поскъпна, а после и много други материали за строителство. По-високата инфлация обаче повиши търсенето на имоти, защото инвеститори, дори и физически лица търсеха в тях защита от обезценка на парите. Като резултат от трендовете антагонисти затворените сделки за имоти с доход през 2022 г. са повече от обичайното спрямо имоти за строеж и спекула. Очакваният дял на имотите с доход е приблизително 70% при обичайно ниво 55 - 60%", обяснява той.

От есента на пазарите започва да се усеща и ефектът на по-високите лихви след повишаването на лихвите от ФЕД и ЕЦБ. Георги Киров очаква този тренд да се развие много по-силно през 2023 г. и 2024 г., но отбелязва, че в рамките на 2022 г. няма почти никакъв ефект. "Това е различно от други пазари в ЦИЕ, където с по-високите лихви след септември се забеляза поевтиняване на имотите и покачване на възвращаемостта между 0.5% и 0.8%, т.е., ако преди септември възвращаемостта за офиси клас А в Полша беше 4.25%, сега е 4.75-5%", казва той.

Очакваме, че инвестиционната активност и през 2023 г. в офисния сегмент ще бъде доминирана от компании-ползватели

Иван Пармаков

съдружник в Avalant

Все още няма ръст на доходността

"Очакваме, че с повишаване на лихвите, за което в България засега има само индикации, доходността ще отиде нагоре. Ако лихвата се вдигне с процент, доходността ще се увеличи с около половин процент", прогнозира Явор Костов.

През изминалата година доходността в повечето сегменти се задържа на постигнатите нива. Единствено при индустриалните имоти спада леко и е под тази на ритейл и на офис площите, което не е типично за пазара.

Фактор за това е, че "местните инвеститори, които нямат нужда от кеш, изтеглиха активите си от пазара. Смятат, че ако ги задържат за две години, това ще им носи доходност, ще спаси парите им от инфлация и те ще имат по-висока стойност през следващия цикъл", както казва Явор Костов.

"На теория доходността при клас А офис сградите в София е приблизително 7.5% на годишна база, но реално малко собственици продават при такива условия. Цените на пазара са в подем и повечето от тях или не желаят да продават, или биха го направили на висока цена, което означава ниска доходност за купувача. Голяма част от собствениците не са склонни на продажба и поради липсата на инвестиционни алтернативи, или казано популярно - защото няма къде да вложат парите, които ще получат от продажбата, а при високата инфлация свободните средства се обезценяват", казва Иван Пармаков.

Той разказва и че някои собственици на офис сгради, повлияни от нагорещения жилищен пазар, оценяват активите си на база на цените на жилища в района, като добавят и премия заради по-високите строителни разходи при офисите. "Личното ми мнение е, че двата актива не следва да се обвързват, защото търсенето на жилищни имоти за покупка нарасна с по-висок темп отколкото търсенето на офис площи. От друга страна, повишените цени на строителни материали ще повлияят на продажните цени и на двата сегмента", смята той.

Офиси за собствено ползване

Една от основните тенденции при офисите е да се купува за лично ползване. Примери за това са сделките на Nexo, ЕGT, Pragmatic Play, PSI Pharma.

"Наблюдаваме тази тенденция от миналата година, но прелива и през тази. Основните причини са поне две - така компаниите получават сигурност за офис пространството си, а и бизнесите "паркират" наличната си ликвидност", казва Явор Костов.

"Тенденцията, която сякаш се установи след покупката на Park Lane Office Center от SAP през 2021, е, че все повече компании имат интерес да закупят офисите си, вместо да наемат. И активността на офис пазара през 2022 г. е доминирана от покупки на компании ползватели. Тълкуваме това като белег, че офисът ще продължи да бъде устойчив партньор на бизнеса и несигурността, породена от пандемията, е напът да остане в миналото.

Станахме свидетели на 8-9 продажби на офис сгради (някои от тях частично). Общият обем продадени площи не е внушителен (средният размер на сделките е 10 000 кв.м), но със сигурност можем да кажем, че сделките са повече на брой в сравнение с предходните две години", казва Иван Пармаков.

Очакванията

"Догодина очакваме на пазара да излязат активи, чиито собственици по някаква причина са под стрес в основния си бизнес - криза на пазара на крайната им продукция, прекалено голям кредит в условията на повишаващи се лихви и др., и които да продават активи, които не са им основни. Ако тези активи са по-големи, не е изключено да привлекат и чуждестранни инвеститори. Местните инвеститори също са активни и изчакват на пазара интересни сделки. Факт е, че веднъж придобили активите, често ги развиват по-добре от международните инвеститори, защото по-добре познават местната среда", казва Явор Костов.

"Специално за офисния сегмент очакваме, че инвестиционната активност и през 2023 г. ще бъде доминирана от компании ползватели, които желаят да притежават офиса си, вместо да наемат, както и от местни инвеститори, които търсят инвестиции с добавена стойност", казва Иван Пармаков. По негова оценка 2022 г. дава предпоставки за умерен оптимизъм за пазара в София. На него освен покупките и пазарът за наем на офис площи също отбеляза висока активност - над 150 000 кв.м новонаети площи по първоначални данни на Avalant. "В контекста на инвестициите това означава повече отдадени офис проекти, които биха представлявали потенциален интерес за инвеститори, търсещи подходящ продукт с доходност", казва Пармаков.