Пазарът на ритейл паркове в България върви към зрялост

За година и половина проектите са се удвоили до 26 работещи и 12 в строеж, като търговският формат навлиза и в малките населени места

Към този момент Jumbo Plaza в столицата е най-големият ритейл парк в страната със своите над 29 хил. кв.м търговска площ

Георги Куманов

Към този момент Jumbo Plaza в столицата е най-големият ритейл парк в страната със своите над 29 хил. кв.м търговска площ © Тринити кепитъл

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

За година и половина проектите са се удвоили до 26 работещи и 12 в строеж и по данни на Colliers площта им наближава 334 хил. кв.м
Търговският формат навлиза и в малките населени места, а едва осем парка са с над 10 хил. кв.м отдаваема площ
В топ три са "Прайм лизинг", "Тринити кепитъл" и "Видеолукс холдинг", но има и по-малки инвеститори с повече от един парк

България доскоро сериозно изоставаше с изграждането на ритейл паркове в сравнение със средните нива в Централна и Източна Европа. С пандемията обаче инвеститорският интерес в тази посока "избухна". След първите паркове, които се появиха преди повече от десетилетие в Пловдив и София, и последвалото затишие този търговски формат започна да навлиза и в градовете с население между 30 хил. и 100 хил. души. В някои градове ритейл парковете - съществуващи, идейни, в строеж, са по два и дори по три. Сега вълната достига дори до градове с население под 10 хиляди души. А в София, в която дълго нямаше нови проекти, вече се говори за няколко.

Инвестицията е по-малка, но нараства

"За разлика от големите търговски центрове тип "мол", ритейл парковете нямат общи части и всеки от обектите в тях е със самостоятелен вход, а паркингът е открит и от него клиентите имат лесен достъп. Тези предимства са изключително ценени, след като всички се сблъскахме с рестрикциите по време на пандемията." Така Стефан Косев от Regent's Property Advisors обяснява една от причините за бума в сегмента от 2020 г. насам.

Освен това фактор за успеха е, че "инвестицията в ритейл парковете е по-ниска благодарение на изискването за локация, която трябва да бъде по-скоро в периферията на градовете, където земята е по-евтина в сравнение с централна градска част. А и стойността на строителството от типа big box е значително по-ниска", добавя Стоян Колев от "Тринити кепитъл".

Димитринка Раковска от Colliers коментира за "Капитал", че към края на 2021 г. средната инвестиция на квадратен метър ритейл парк е между 600 и 800 евро (без цената на земята). Стоян Колев от "Тринити кепитъл" дава по-ниски нива. Според него разходът на строителство на етап green field варира между 500 и 580 евро на кв.м застроена площ с включени разходи за прилежащата инфраструктура.

"Растящата инфлация, поскъпването на строителните материали, на газа и електроенергията вследствие на войната в Украйна неминуемо ще се отразят и на разходите за строителство", казва Димитринка Раковска. Подобно е становището и на Мая Балтаджиева от Iris Property Consulting (IPC), която казва, че се забавят доставките, а съответно и някои от проектите, но няма информация за отпаднали такива.

Бързо строителство, ниски наеми

Освен по-евтино строителството на един ритейл парк е и по-бързо, отколкото това на мол. По информация от Colliers, за да се построи един парк, са необходими между 9 и 18 месеца в зависимост от неговата големина.

Стефан Косев обръща внимание и на факта, че и последващата поддръжка на ритейл парковете е по-ниска заради липсата на общи части и покрит паркинг. Всичко това води и до по-ниски нива на наемите в ритейл парковете в сравнение с моловете.

Средните наемни цени в ритейл парковете според данни на Стефан Косев са 8-10 евро на кв.м в София, 7-9 евро за областните градове, а в малките градове цената пада и под 7 евро на кв.м. По данни на IPC средната цена на месец е 7.70 евро за кв.м, а според "Тринити кепитъл" тя е между 6 и 9 евро в зависимост от града и локацията. Всичко това привлича към ритейл парковете различни търговци, които търсят по-бързо разширяване на мрежите си при по-ниски разходи в сравнение с тези в моловете.

От Colliers се разбира, че средно наемният срок на договорите е 5 години, като търговците с по-голям обем инвестиция планират в 10-20-годишен срок.

Възвръщаемостта на инвестицията в ритейл парк по тяхна информация е между 7.75% и 8.25%. В сегашния икономически контекст това е особено примамливо за хората със свободни средства. С поскъпването на строителството и нарастващата конкуренция в сегмента обаче нивата й вероятно ще намаляват.

334 хил. кв.м ритейл паркове

Ако до преди година-две за ритейл парковете се говореше като за сегмент с потенциал, сега смело можем да се каже, че прогнозата се сбъдва. За година и половина ритейл парковете в страната са се удвоили. При общо 19 парка (от които 4 в строеж) със 175 хил. кв.м отдаваема площ през есента на 2020 г. в момента функциониращите по данни на Colliers са 26, а други 12 са в строеж. Площта на откритите към този момент е над 245 хил. кв.м, а с бъдещите дузина ще достигне над 334 хил. кв.м.

По оценка на Colliers пазарът на ритейл паркове в страната достига своя етап на зрялост. Това означава, че "инвеститори и търговци следва да бъдат внимателни при подбора на нови проекти оттук нататък". Иначе по формални показатели България все още изостава в сравнение със страните от Централна и Източна Европа (ЦИЕ) по квадратура в ритейл паркове на глава от населението. В момента страната ни е на ниво 35 кв.м на 1000 души, докато през октомври 2020 г. то е 25 кв.м. Според Мая Балтаджиева за Източна Европа нормата е 60 - 70 кв.м на 1000 души.

Пионерът Пловдив

Първият ритейл парк в България отваря врати през 2008 г. в Пловдив. Преди разширяването на софийския Jumbo Plaza до сегашните над 29 хил. кв.м отдаваема търговска площ той е и най-големият в страната със своите над 26 хил. кв.м. "Ритейл парк Пловдив" е собственост на свързваната с "Химимпорт" компания "Прайм лизинг". Тя притежава и "Ритейл парк Средец" в София. С тези два обекта е най-големият собственик в сегмента в България засега по квадратура.

Почти десетилетие по-късно, през 2017 г., в Града под тепетата отваря G center Plovdiv (на мястото на старата сграда на "Практикер") с 6 хил. кв.м. През 2018 г. е откриването на "Ритейл парк Райков" с 4.5 хил. кв.м отдаваема площ. През май 2020 г. официално откриват и Via Park с над 6 хил. кв.м.

В момента в Пловдив има 43 хил. кв.м в действащи ритейл паркове. Още два проекта са в строеж. С откриването им ритейл парковете в града ще бъдат шест, а общата им отдаваема площ ще достигне почти 60 хил. кв.м.

Бъдещият Via North ще е в близост до топлоцентралата на EVN в район "Северен" на града. Инвеститор в него е собственикът на първия Via - "Сарис Пропърти" на Борислав Калибацев.

Вторият ритейл парк ще е с обща площ около 5 хил. кв.м, като на 4 хил. от тях ще има магазин Technopolis. Паркът ще е в район "Южен", с лице към бул. "Коматевско шосе", на метри от Via park.

По мащаба си той дори не попада в определението за ритейл парк на инвеститора "Видеолукс холдинг". Собствениците му, които притежават веригите Technopolis и Praktiker, в момента са се устремили към първото място в сегмента. Те развиват успоредно осем проекта за ритейл паркове с обща площ около 100 хил. кв.м (над 10 хил. кв.м всеки). По-напреднали са обектите в Шумен, Пазарджик и Стара Загора. Освен това има два проекта за София и по един в Перник, Хасково и Русе.

София - първа по площ, втора по брой

Свикнали сме да приемаме, че София като столица е номер едно във всяко отношение. При ритейл парковете това важи само за общата търговска площ на трите съществуващи обекта - "Ритейл парк Средец", Jumbo Plaza и "Технополис ритейл парк" - която е над 66 хил. кв.м.

След две препродажби Jumbo Plaza - най-големият ритейл парк в България, е собственост на "Тринити кепитъл" - компания на един от най-големите собственици на земя в България - Тенчо Шиков. В началото на годината тя купи "Ритейл парк Ямбол" и наскоро започна да строи парк в Хасково. "Тринити" е сред трите най-големи собственика на ритейл паркове в България по квадратура на отдаваемите площи.

По информация от сайта на Iris Property Consulting (IPC Partners) в момента за София се проектира "Ритейл парк Надежда". Той ще е с отдаваема площ 31 хил. кв.м, би трябвало да отвори през пролетта на 2024 г. и да замести на първата позиция Jumbo Plaza. Инвеститорът не е обявен.

Единият от двата проекта на "Видеолукс" е за 24 дка от терена на бившия "Балканкар" на ул. "Н. Мушанов". Паркът ще е двуетажен и е мислен между 26 и 29 хил. кв.м. "Видеолукс" ще са представени в него и с Technopolis и Praktiker.

Другият терен е на "Околовръстно шосе" до Sofia Ring Mall. В момента е на стадий "идейно развитие", като има колебания дали да е класически ритейл парк и друг тип ритейл проект.

Три проекта на град

Пример на град с три ритейл парка е 72-хилядният Хасково. Сега там работи парк с над 3400 кв.м отдаваема площ на инвеститора "Новотехпром". Компанията за търговия с рулони поцинкована ламарина е със седалище в Стара Загора и е собственост на Стефан и Радослав Шоселови. Дружеството строи малки ритейл паркове също в Чирпан, Димитровград и Горна Оряховица. Планираната им обща площ е 12 хил. кв.м.

На територията на бивши военни поделения в града върху три отделни парцела с обща площ около 35 дка се оформя търговска зона с над 14 хил. кв.м отдаваема площ. Там Lidl ще отворят втория си магазин в града. "Тринити кепитъл" започна ритейл парк с 6.3 хил. кв.м застроена площ. Първата копка беше на 21 април 2022 г. Очакванията са до края на ноември тази година проектът да бъде завършен. Върху третия парцел местен играч ще строи хранителен магазин в премиум сегмента.

Паралелно в Хасково е в ход и проект на "Видеолукс холдинг". Те ще строят срещу бирената фабрика на "Каменица", която е на пътя между Хасково и Димитровград. Предвижда се на терена 35.6 дка да бъдат построени 16.3 хил. кв.м. На половината от тях ще има магазин Praktiker.

Един е малко, двама са много

Областните градове с по два ритейл парка в страната за сега са Варна, Ямбол, Перник, Сливен.

В морската столица общата отдаваема площ е малко над 21 хил. кв.м. Паркът на бул. "Владислав Варненчик" е с разгъната търговска площ почти 15 хил. кв.м. Наематели там са компании като "Декатлон България", Jysk и Zora. Допреди откриването на Delta Planet Mall през 2019 г. там се помещава и центърът за поръчки на IKEA.

Другият парк е "Палах център", който е с 6.3 хил. кв.м търговска площ, която не достига и половината от тази на конкурента му. Сред основните му наематели са Happy и Sport Depot.

Докато за третия по големина град в страната е очаквано да има два и повече ритейл парка, за 70-хилядния Ямбол това е странно и времето ще покаже дали е бизнес оправдано.

Общата отдаваема площ ритейл паркове в града на Тунджа е около 15 хил. кв.м. По-големият -"Ритейл парк Ямбол" - с малко над 10 хил. кв.м, е открит през ноември 2020 г. Основният му наемател е Lidl с повече от 2200 кв.м. В парка са инвестирани над 13 млн. лв. от "Трейд център Ямбол". Останалата сума идва от ОББ, Фонд за устойчиви градове и ОП "Региони в растеж". По-малко от две години след отварянето му ритейл паркът сменя собственика си. От януари тази година той е в портфолиото на "Тринити кепитъл".

"Ямбол парк" е с едва 4400 кв.м отдаваема площ и отваря през септември 2021 г. Инвеститор в него е "Зет Естейт" - компания на Марио и Любомир Захаринови. Тя вече има действащ парк в Костинброд и работи по проект в Първомай. Основните наематели са Jysk, Deichmann и TechMart. Паркът е в съседство с магазин на "Кауфланд".

В Града на стоте войводи, както е известен Сливен, в момента работи малък ритейл парк с около 2500 кв.м търговска площ. Производителят на килими "Декотекс", който е публично дружество, е инвестирал в него около 2 млн. лв. До есента се предвижда да е готов и втори парк с 9500 кв.м площ в индустриалната зона на града. Планираната инвестиция от 20 млн. лв. е на "Ритейл парк Сливен". Собственик е "Монолит 2021", дружество, свързано с първоначалните инвеститори на "Ритейл парк Ямбол".

Два ритейл парка ще отворят в 90-хилядния Перник, с което ще му помогнат да излезе от сателитната си търговска позиция спрямо София. Първият, Pernik Plaza, ще бъде с 15.5 хил. кв.м търговска площ. Очаква се да бъде открит през септември тази година. Първоначалната инвестиция в него, планирана да е около 20 млн. лв. без ДДС, е на "Техно комерс", но от декември 2021 г. новият собственик е "Феста холдинг" на Петя Славова.

Само шест месеца по-късно - през март 2023 г., е планирано откриването и на другия проект за ритейл парк в Перник - на "Видеолукс холдинг". Върху терена 75 дка - най-големият за холдинга, е планирана застроената площ над 20 хил. кв.м с първия за града Praktiker и широк микс от други наематели. Проектът е на финалната права за получаване на строително разрешение от общината.

Малки, но с ритейл парк

Наблюдава се тенденция за строителство на ритейл паркове и в още по-малки селища - Карлово, Първомай, Чирпан и Пирдоп. За града на Левски, който е с около 50 хил. души население, донякъде е очаквано да има ритейл парк. За града между областите Пловдив и Хасково с около 25 хил. - също. За Пирдоп обаче, чиито жители са 6-7 хил., това изглежда странно, но само на пръв поглед. Ритейл паркът е разположен на оживения Подбалкански път. В района живеят около 22 хил. души. При това покрай работодатели като "Асарел - Медет" покупателната им способност е висока.

Все пак наличните над 9 хил. кв.м край малкия средногорски град са повече от онези 6.8 хил. кв.м търговска площ, планирани в областния Кърджали - град с население около 65 хил. души. Строителството на "Ритейл парк Кърджали" е в ход. Очакваната инвестиция от 4.5 млн. лева е на компанията "Трил" със собственици Генчо Трифов и Кирил Георгиев.

До края на годината и 20-хилядният Чирпан трябва да има ритейл парк с 4 хил. кв.м търговска площ. Наематели ще бъдат компании като "Билла", Jysk, dm и Pepco. Инвестицията на "Новотехпром" е в размер 5 млн. лв., осигурени чрез банков заем.

През второто тримесечие на 2022 г. трябва да отвори врати първият етап (3 хил. кв.м) на ритейл парка на Първомай, чиято обща търговска площ ще е 4200 кв.м. Инвестицията е на "Зет Естейт".

КАК ЩЕ ИЗГЛЕЖДА БЪДЕЩЕТО

"През следващите 18 месеца ще станем свидетели на множество откривания, но също така пазарът ще отсее по-рисковите и спекулативни проекти, давайки предимство на по-опитните инвеститори и устойчивите проекти."

Иван Граматиков, asset мениджър на "Видеолукс холдинг"

"Предвид сравнително малкия пазар и увеличаващия се обем на нови търговски площи в национален мащаб считаме, че пазарът вече достига своя етап на зрялост. Инвеститори и търговци следва да бъдат внимателни при подбора на нови проекти оттук нататък, въпреки че от статистическа гледна точна България все още изостава от страните в ЦИЕ."

Димитринка Раковска, мениджър "Търговски площи" в Colliers

"Развитието в сегмента ще продължи и в рамките на следващите 3 до 5 години, докато се насити пазарът и бъдат достигнати показателите за търговска площ спрямо население, каквито са в останалата част на Източна Европа, а именно 60 - 70 кв.м на 1000 души."

Мая Балтаджиева, управляващ партньор и мажоритарен собственик, IPC Partners

"Пред следващите две-три години в повечето областни градове ще има по два ритейл парка. Засилва се и интересът от чужди инвеститори за придобиването на завършени и носещи доходност проекти. Очаква се навлизането и на стратегически инвеститори, стига да се установи възможност за нови проекти."

Стефан Косев, управляващ партньор, Regent's Property Advisors

В етапа на зрялост, хоризонт 3-5 години, предвиждаме в някои по-малки градски конгломерации да се изградят по-големи ритейл паркове, които ще обслужват няколко по-малки общински центрове. Последните неминуемо ще рефлектират върху вече изградените малки формати в градовете, които се включват в зоната. В някои градове, където има два или повече конкурентни проекта, пазарът ще отсее тези с по-добра локация, достъпност и микс."

Стоян Колев, изпълнителен директор на "Тринити кепитъл"