Неточности и грешки в програмата за саниране

В първата редакция на насоките за кандидатстване по програмата обаче могат да се открият множество неточности и грешки, които се надявам, че ще бъдат отстранени и коригирани в процеса на работа.

Възстановяването на разходи без документи крие възможности за присвояване на средства

В насоките за кандидатстване се предвижда разходите за изготвяне на обследване за установяване на техническите характеристики, свързани с изискванията по чл. 169, ал. 1 и ал. 3 от ЗУТ, за съставяне на технически паспорт и за обследване за енергийна ефективност и сертификат за енергийна ефективност, да бъдат възстановявани на база одобрената Методология на опростена процедура за определяне и използване на еднократни суми за допустими разходи за извършване на технически и енергийни обследвания на жилищни сгради.

В насоките е казано също: "За възстановяване на посочените разходи не се изисква представяне на разходооправдателни документи, а разходите се възстановяват след представяне на обследване за енергийна ефективност и сертификат за енергийни характеристики на сгради в експлоатация, обследване за установяване на техническите характеристики на сгради и технически паспорт."

Определената стойност за възстановяване на разходите е 6.28 лв. на кв.м/РЗП с ДДС на обследваната сграда.

След като за изплащането на гореописаните разходи няма да се изискват разходооправдателни документи, първият въпрос, който възниква в случая е - как без документи ще може да се определи дали да се възстановяват на сдруженията на собствениците по 5.23 лв./кв.м (без ДДС) или по 6.28 лв./кв.м (с ДДС)? Също така дали това няма да насърчи заобикалянето на закона за ДДС? Няма ли така да се създаде поредната възможност за плащания без фактури, и в крайна сметка няма ли да се стигне до поредното ощетяване на държавата?

Интересно е също така, къде ще отиде разликата между 6.28 лв. на кв.м/РЗП иреалната цена, платена за услугите, при положение че тя е по-ниска? Каква е причината субсидията да е фиксирана на това определено ниво, а не като максимален праг, при което плащането да става на по-ниската стойност между максималния праг и реалната цена?

Противоречие между ЗУТ и Наредба №5 при определянето на РЗП

В същия текст от насоките за кандидатстване четем, че сумата от 6.28 лв./кв.м РЗП ще се дава за РЗП, определена според параграф 5 от допълнителните разпоредби на ЗУТ, тоест само за надземната част на строежите.

За определяне на цената за самото саниране този подход е оправдан, тъй като санирането се прави само за надземната част на сградата. При определянето на цената за нейното обследване обаче този подход е неприложим, защото повече от половината от работата по техническите паспорти е свързана с обследването на сутерена, където са разположени хоризонталните клонове на сградните инсталациите, СВО, СКО, абонатни станции, главни ел. табла и т.н. Да се извадят тези подземни площи на сградата от нейната РЗП, по която се образува цената за обследване и изготвяне на технически паспорт е грешно и напълно необосновано.

Горното разсъждение се потвърждава и в чл. 3 от Наредба №5, където е казано:

(2) Техническият паспорт може да се съставя и за отделни етапи (части) на строежите, за които е разрешено да се изпълняват и използват самостоятелно при условията и по реда на чл. 152, ал. 2 от ЗУТ.

Очевидно сутерените на сградите не са самостоятелни части от тях със завършено архитектурно- пространственото и фасадното оформяне, каквото е определението за етап от строителството в чл. 152, ал. 2 от ЗУТ. Поради това те не могат да бъдат тълкувани като самостоятелни етапи от строителството на сградата, а площите им да бъдат изваждани от общата РЗП на сградата. Точно обратното, без съществуването на сутерените надземните части на сградите не биха могли да бъдат изпълнени.

Разбира се, текстът на чл.3 от Наредба №5, касае строежите както в план, така и по височина. Строеж е цялата сграда имаща основи, сутерен, етажи и покрив и няма никаква причина неговата РЗП да се определя като сбор от площите само на надземните му нива. Нещо повече, ако в техническия паспорт бъде описана само надземната РЗП на сградата, това може да послужи за отхвърляне на ПИИ, тъй като тази площ няма да отговаря на истината. В техническия паспорт и в енергийния сертификат на сградата се описват отопляемите и неотопляемите й обеми, изчислени на базата на цялото й отопляема и неотопляема РЗП.

На желаещите да ползват определенията за строителните термини и в частност определението на РЗП, дадено в ЗУТ, мога да препоръчам да погледнат и това дадено в т. 38 от него, където е казано: "Строежи са надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради." Никъде в т. 38 от &5 от ДР на ЗУТ не е казано, че строежи са само надземните или само подземните части на една сграда. Нито че се броят само четните или нечетните етажи или шахматно разположени апартаменти.

Още от 2001 г. с влизането в сила на ЗУТ се знае, че начинът за изчисляване на РЗП според определението, дадено в допълнителните разпоредби, служи само за определянето на кинт (коефициент на интензивност на застрояването). Нито един участник в инвестиционния процес, в т.ч. строител, проектант, строителен надзор, не работи с това РЗП и не договаря хонорарите си съобразно него. И това е съвсем естествено, тъй като не може да се подпише договор за строителство на един строеж без изграждане и заплащане на подземните части на сградата, където са вложени поне 30% от разходите й (основи, нулев цикъл и т.н.).

С не по-малка сила това важи и за проектирането и обследването на сградите при изготвянето на техническите им паспорти. Това са видове работи, които са задължителни в строителния процес и без тях той не може да се осъществи, а договарянето на цената на тези видове работи се прави на базата на цялата му РЗП, а не само на надземните му части.

Към началото на текста

Невъзможност за изпълнение на изискванията по чл. 169 от ЗУТ

Едно от основните изисквания към сградите, за да бъдат допуснати до участие в програмата, е да отговарят на условията на чл. 169 от ЗУТ, в който подробно са описани изискванията към проектирането и строителството на сградите след 2001 г., от когато е валиден ЗУТ. Последните редакции на ал. 1 и ал. 3 от този член, които са съобразени с Регламент (ЕС) №305/2011, са съответно от 2015 и 2016 г.

От друга страна обаче, в насоките е записано, че до кандидатстване по програмата за саниране ще бъдат допускани само строежи, които са проектирани преди 26.04.1999 г.

Невъзможността за изпълнението на това условие е очевидна, защото сегашните изисквания към проектирането и строителството са много по-високи от тези преди 23 години. В текста на насоките обаче това условие е поставено цели 12 пъти, и то в най-различни комбинации от алинеите и точките на чл. 169 от ЗУТ, което означава, че авторите на насоките имат реално очакване, че изискванията на този член от ЗУТ могат да бъдат изпълнени за строежи, проектирани преди 1999 г.

Подобно мислене е голяма заблуда и това се е доказало многократно през годините и стотиците обследвания на съществуващи сгради, които сме направили.

Ако условието, заложено в критериите за административна допустимост на предложенията за инвестиции, ПИИ да отговарят на изискванията на чл. 169 и сега действащите наредби към него, не бъде премахнато или променено, това би довело до пълна невъзможност за достоверно описване на резултатите от обследванията на съществуващи сгради. Резултатите от тези обследвания в такъв случай ще бъдат или отрицателни, ако са истински или, за да отговорят на изискванията, ще са неверни и нагласени. Никой обаче не иска това. Необходимо е да се намери някакво приемливо решение на това несъответствие, да се постави някакво допълнително условие, чрез което проектите на сгради от преди 1999 г. да могат да покрият обхвата на описаните работи в чл. 169 от ЗУТ от 2016 г.

Същият проблем с изискванията към съществуващите строежи и по-точно с факта, че те не отговарят на сегашните норми за проектиране, е решен далеч по-деликатно в Наредба №5 за техническите паспорти на строежите в чл. 5, т. 3, в която е казано, че раздел III "Основни технически характеристики" включва следните реквизити: технически показатели и параметри, чрез които са изпълнени съществените изисквания по чл. 169, ал. 1 - 3 ЗУТ към конкретната сграда или строително съоръжение, изразени чрез еталонни нормативни стойности (от действащите нормативни актове към датата на въвеждане в експлоатация).

Добре би било, ако този или подобен текст бъде използван и в насоките за кандидатстване. Тогава съществуващите сгради биха могли да бъдат обследвани за установяване на реалните им характеристики, без да бъдат поставяни недостижими цели пред тях. От практиката си в областта на обследването сме установили, че повечето сгради действително биха отговорили на видовете работи, описани в чл. 169 от ЗУТ, ако последните бъдат изразени чрез еталонни нормативни стойности от действащите нормативни актове към датата на въвеждането им в експлоатация.

Използването на горния текст ще позволи да се направи реална преценка на състоянието на съществуващите сгради и ще даде възможност за определяне на действителната им надеждност към момента на обследването. Което всъщност е и целта на стартиращата програма за саниране на съществуващи жилищни сгради у нас.

Към началото на текста