Жилище с дискаунт? Такива са 55% от сделките. Отстъпките са 2-5% средно

Отстъпките по места

В София традиционно най-големи отстъпки се регистрират при продажбите на имоти в южните квартали - "Борово", "Манастирски ливади", "Кръстова вада", където средно 61% от сделките за последните две години се сключват с намаление в цената. Средните отстъпки в този регион през последните две години са съответно 3.5% за 2021 г. и 3.9% за 2022 г. от първоначално търсената цена. В същото време в този район през последните 2 години близо 8% от имотите са били продадени при по-висока цена от първоначално обявената, което е над средното за пазара. Възможно обяснение е, че става дума за ново строителство, което в хода му е поскъпнало.

В централните градски части през последните две години средният дял на сделките с отстъпки е над 60%. Там отстъпката е била средно 3.2% през 2021 г. и 3.1% през 2022 г. За сравнение - в източните квартали - "Младост", "Студентски град", "Витоша", "Мусагеница" и "Дървеница", малко над половината (53%) от сделките приключват с отстъпка. За 2021 г. тя е била средно 2.9%, докато за 2022 г. - 2.7%. В западните квартали като "Люлин" отстъпките са сравнително по-ниски - през 2021 г. са били 2.7% и 2.2% през 2022 г.

За сравнение - в Пловдив и Бургас отстъпка в цената е била договорена надолу при около 40% от всички сделки през последните 24 месеца. За Варна този дял е 56% от продажбите за същия период. През 2021 г. отстъпките в Пловдив са били средно 2.2%, а през 2022 г. - 2.4% от първоначално търсената цена. Във Варна през 2021 г. договорената крайна цена е била средно с 3.2% по-ниска от първоначално търсената, докато през 2022 г. - с 2.9%. Бургас е мястото, в което отстъпките имат най-ниски средни нива - 2.3% през 2021 г. и 2% през 2022 г. Градът е известен и с това, че сред четирите големи в него има най-голям дял на сделките, финансирани със собствени средства - без ипотечен кредит.

Жилищата с най-големи отстъпки

Анализът разглежда онази една четвърт от имотите, които са продадени с най-голяма отстъпка през последните 8 тримесечия, за да очертае профила на жилищата, за които има най-голяма вероятност да се продадат на цена под обявената. Те се сравняват с онези сделки за съответния период, които са сключени без отстъпка в цената, за да се откроят разликите между двата типа имоти.

За централните части на София данните показват, че през 2022 г. с най-големи отстъпки са продавани жилищата, чиято площ е била средно с 11% по-голяма от средната площ на сключените сделки. Финално обаче те са били продадени на с 6.4% по-висока средна цена на квадратен метър в сравнение с онези, чиято цена се е запазила твърда до сделката, т.е. изначално офертните им цени доста са надхвърляли средните.

Най-голямата разлика обаче е в показателя "дни до сделка", който отбелязва колко дни след обявяване на имота за продажба се е стигнало до покупката му. Данните показват, че през 2022 г. имотите в централните части на София, които са се продали без отстъпка, се реализират средно за 42 дни, докато онези с най-голяма отстъпка са престояли на пазара средно 119 дни, преди да бъдат продадени. Тоест налагало се е да бъде направена отстъпка от цената им, тъй като са се задържали на пазара средно три пъти по-дълго от обичайното.

Подобни са наблюденията и за останалите разглеждани райони. В източните квартали на столицата имотите с най-големите отстъпки са намирали купувач средно за 75 дни, докато онези без промяна в цената - средно за 23 дни. В южните квартали на София разликата е 70 дни за надценените имоти срещу 52 дни за останалите. В западните квартали съотношението е 56 дни за имотите с отстъпка към 35 дни за тези с твърда цена.

Сходна зависимост се наблюдава и в другите градове. В Пловдив, където пазарът на предлагане явно все още е малък, разликата е по-малка - 47 дни за жилищата с отстъпка срещу 35 дни за онези с твърда цена. Във Варна сделките с големите отстъпки са ставали средно 67 дни след обявяване на жилището, а онези с твърда цена - след средно 35 дни. В Бургас апартаментите, продавани с най-голяма отстъпка, са се реализирали средно за 124 дни след обявяване, докато тези, които са се купували на посочената цена, само за 25 дни.

"Нашето заключение е, че понижение на цената има най-вече при онези жилища, които първоначално са били надценени. Склонни сме да вярваме, че в повечето от тези случаи поставената им цена не е била съобразена с наличните към дадения момент конкурентни предложения на пазара", коментира Деян Спасов, съосновател на Ocenime.bg.

Струва ли си чакането

Интересно е да се види дали по-високата първоначална цена е довела до по-добра сделка въпреки отстъпката и дали по-дългото време на изчакване си е заслужавало. Анализът показва, че в повечето региони средната цена на квадратен метър, при която се сключва сделка, е била по-ниска при имотите с отстъпка в сравнение с имотите без отстъпка. Изключение правят жилищата в централната градска част на София. В този район през последната година имотите, реализирани с отстъпка, са се продавали средно за 2198 евро на кв.м, докато онези, които са се продали на първоначалната цена - на 2074 евро на кв.м. Това е средно разлика 6%. По-висока е средната цена и при имотите с отстъпка в Пловдив - те са средно с 5.4% по-скъпи на кв.м. Само в тези два обособени района по-високата първоначална цена е успяла да компенсира и отстъпката, така че имотите да се продадат над средните пазарни цени.

Напълно различна е ситуацията в другите пет разглеждани региона. В южните квартали на столицата цената, при която имотите с отстъпка се реализират, е с 2.3% по-ниска, отколкото е при имотите без отстъпка. В западните квартали тя е с 2.1% по-ниска, а в Бургас - с цели 9.1% по-ниска. Приблизително еднаква е средната цена на реализиране в източните столични квартали - тя е само с 0.5% по-висока. Сходна е ситуацията и във Варна - там жилищата, които са реализирани с най-голяма отстъпка, са били с 0.4% по-висока средна цена на кв.м в сравнение с онези, които са били продадени на твърда цена.