Гараж ми дай и жилище не ми търси

Цените на гаражите хвърчат

За последните пет години средната цена на гаражите в София се е качила двойно, сочат данни на платформата Homeheed, която следи реални обяви за имоти в интернет. Границата от 30 хил. лева е премината в началото на 2019 г. Две години по-късно е надскочена и летвата от 40 хил. лева. Шест месеца трябват, за да се надминат и 50-те хил. лева. За януари и февруари тази година средните цени на гаражите, отчетени от платформата, са съответно 53 и 54 хил. лева. Въпреки това броят на сделките расте - през декември те са 90, през януари 99, през февруари - 101.

"В старите панелни квартали с техните големи междублокови пространства като "Надежда", "Младост", "Хаджи Димитър" и "Люлин" автомобилите за жалост паркират върху зелените площи. Но там напрежението не е толкова голямо, колкото в централната градска зона, "Лозенец" и "Изток". Където има синя и зелена зона, за живеещите е малко по-удобно. Но граничещите с тях квартали, в които зони не са регламентирани, са под постоянен натиск на хора от други части на града, или на служители в съседните офисни сгради и помещения, които сутрин пристигат с колите си", казва Диана Антонова, мениджър офис "Център" на "Явлена" - София.

Най-скъпият надземен гараж, за който тя е чула да се продаде, е в района на "Докторски паметник" - 65 хил. евро. По обща оценка гаражите са отделен пазар и цените им не са обвързани с тези на жилищата в същата сграда, но все пак се влияят от района, а също и от конкретните параметри на гаража. "Търсенето за гаражи е в пряка зависимост от плътността на застрояване в квартала", казва Иван Крумов, старши брокер в Bulgarian Properties. А кварталите с такава специфика и проблеми с паркирането си личат по цените.

За централната част на София, където освен жилища има и множество административни и офисни сгради със свои паркинги, от Homeheed отчитат средни цени на гаражите между 33 хил. и 54 хил. лева последните месеци, като сделките не са много. През февруари в "Лозенец" и "Хладилника" средните гаражни цени достигат 78 хил. лева, в "Стрелбище" и "Иван Вазов" - 91 хил. лева, а в "Изток", "Изгрев" и "Дианабад" - до 100 хил. лева. В новите квартали - "Манастирски ливади", "Витоша" и "Кръстова вада", максималните средни цени са по 68 хил. лева, в "Бояна", "Драгалевци" и "Симеоново" - до 82 хил. лева. В "Красна поляна" и "Западен парк", в "Хаджи Димитър" и "Сухата река" нивата падат до около 75 хил. лева.

Така наречените надземни паркоместа от гледна точка на закона представляват идеални части от дворно място.

Диана Антонова

мениджър офис "Център" на "Явлена" - София

Гаражите като самостоятелни обекти са най-търсени, дефицитни и скъпи. Цената им може да е и двойно по-висока от тази на паркомястото - подземно или надземно в същата сграда (виж карето).

Наемите - около 4% доходност

Ако жилищата в голяма степен се търсят като инвестиционен инструмент, гаражите сега определено в повечето случаи задоволяват потребностите на собствениците им от паркиране, отбелязва Ирена Перфанова, зам.-председател на НС "Недвижими имоти" и управител на Estate Tribune.

От години има хора, които все пак целенасочено инвестират в гаражи и паркоместа с цел отдаване по наем. Основният плюс на гаражите е, че при тях няма допълнителни разходи, а наемите вече са по около 200 лева месечно. Сега тези инвеститори могат да се поздравят с реалистичната си преценка, че ситуацията с паркирането в София едва ли ще се подобри с времето. "Наемите на гаражи се увеличиха последните две години, също както тези на жилищата и офисните площи", казва Ирена Перфанова. Оценката й е, че ако преди години доходността от отдаването под наем на гараж е била по-висока от тази при жилищен имот, в момента (с поскъпването на гаражите - бел. ред.) разлика почти няма. При сегашните цени според нея е реалистично да се очаква доходност от около 4%. В някои изключения тя е и по-висока, но това се определя от локация, дефицит на предлагане, вид на сградата, охраняемост, модернизация, състояние на гаража или паркомястото и пр.

По данни на Homeheed през септември 2018 г. средният наем на гараж в София за пръв път надхвърля 150 лева. Година по-късно тази цена става постоянна. През юли 2022 г. средният наем вече е 160 лева, а този януари за пръв път вече е 200 лева. Справка по райони показва, че на места като "Лозенец", "Хладилника", "Изток", "Изгрев", "Дианабад", "Овча купел" и "Горна баня" и дори "Дружба" и "Полигона" средните нива вече са 220 лева. А през януари в "Иван Вазов", който беше много проблемен като паркиране, но стана зелена зона, "Стрелбище" и "Белите брези" средният наем е дори 250 лева.

Най-високи все още са наемите на гаражи, които се ползват като търговски или складови площи. Времената, в които това се случваше обаче, по-скоро отминаха. Законодателството вече не позволява смяна на статута на гаражите. Освен това и търговската среда се промени и малките обекти тип "бивш гараж" не са от най-успешните. По-скоро има случаи, в които се връща старият статут на гараж или поне ползването като такъв точно заради недостига на места на паркиране, отбелязва Ирена Перфанова.

София има нужда от модерни паркинги, като в една цивилизована европейска столица.

Ирена Перфанова

зам. председател на НС "Недвижими имоти" и управител на Estate Tribune

Особености на предлагането

При старото строителство гаражи не са правени много масово и такива по-рядко излизат за продажба. Централната градска част е застроена преди 70-те години, поради което липсата на гаражи се компенсира до известна степен от нерегламентирано паркиране в дворовете. "Проблем при сградите, строени през 60-те, 70-те, 80-те години на миналия век, е, че гаражите им са проектирани като за тогавашните автомобили - високи са по 2.20 м с врата 3 метра. Това сега ги прави непригодни дори за джипове среден клас, които са по-високи, по-дълги и шофьорът трудно би могъл да отвори вратата, след като паркира. Затова и много от тези гаражи в централните градски зони се използват за други цели, основно за складове", отбелязва Диана Антонова. Според нея приличният гараж е 20-22 кв.м с височината е над 2.60 м.

Ирена Перфанова добавя и, че много сгради от 90-те години са с лошо състояние на сутеренните етажи, има течове, паднали мазилки и други недостатъци, произтичащи от тогавашните стандарти на строителство и прилаганите практики.

В момента по-голямото предлагане на места за паркиране е при новото строителство. Много често хората търсят да купят гараж, но в него преобладават паркоместата. "Те заемат по-малко място от гаража и инвеститорите ги предпочитат при проектирането, за да покрият нормативните изисквания за брой места за паркиране. За едно средностатистическо паркомясто са достатъчни 12.50 кв.м, докато за един гараж са нужни поне 18 кв.м полезна площ, още някой друг квадратен метър за ограничаващите зидове и по-голямо маневрено пространство, за да са удобни", обяснява Ирена Перфанова.

"Почти всички купувачи на ново строителство осъзнават необходимостта да притежават гараж, а едва половината успяват да си купят. Вероятно поради липса на първоначален капитал подобно решение обикновено се взема на по-късен етап - в хода на изграждането на сградата или след закупуване на жилището. Цената за 20 кв.м светла площ в София е около 25 000 - 28 000 евро. При покупката на паркомясто водещо решение е цената, но като цяло предпочитанието е за закрито паркомясто", обяснява Иван Крумов.

Нормативите и тяхното заобикаляне

Законовите ангажименти на строителите по отношение на гаражите в момента са да има гараж или паркомясто на всеки един апартамент или ателие - на 100 жилищни единици - 110 места за паркиране.

"Не е тайна, че след като това задължение беше въведено, много от строителите започнаха да заобикалят коефициента за паркоместа, като регистрираха обекти, които по всички критерии отговарят на показателите за жилища, като ателиета", казва Диана Антонова. С едни от последните промени в Закона за устройство на територията (ЗУТ) тази вратичка беше затворена, като по статут ателиетата бяха приравнени с жилищата. Все още обаче собствениците търпят неудобства.

"Общините незнайно защо решиха да се борят срещу тази практика, като започнаха да забраняват адресна регистрация на собствениците на ателиета. Така човек, купил ателие, който след завършването на строежа иска да се регистрира адресно в съответната община, за да може детето му да ходи на детска градина или да учи в близкото училище, не може да го направи", казва Диана Антонова. Тя разказва, че са се борили срещу тази практика, валидна за някои райони и базирана на някакви вътрешни разпоредби, като са писали са жалби до Столична голяма община. От началото на тази година в район "Витоша" например вече било разпоредено, че ще се извършва адресна регистрация на собствениците на ателиета. Надеждите са, че примера ще последват и другите райони.

Отговор чрез иновации

Сега при паркирането навлизат нови технологии. "Въвеждат се не толкова като иновации, полезни за потребителите, а по-скоро като начин да се покрият нормативните изисквания, а и понякога във финансова полза на инвеститора, за да може той да построи и продаде повече апартаменти", коментират брокери.

В сградите, в които не достига мястото, за да изгради рампа към подземния паркинг, се използват платформи (товарни асансьори) за автомобили, които свалят колата до неговото ниво. Това позволява на инвеститора да направи малко повече паркоместа. Но има случаи, в които товароподемността на платформата не е била достатъчна за някои от по-големите съвременни автомобили.

Друго нововъведение са механизмите, чието монтиране в дадена гаражна клетка позволява в нея да паркират два автомобила един над друг, като се използва височината на тавана. "Този начин на паркиране има доста неудобства при прилагането му на стандартни подземни паркинги и не е предпочитан от купувачите", коментират брокери.

Според тях са и публична тайна случаите, в които "такива механизми се монтираха, взети под наем от строителните компании инвеститори, докато мине комисията по разрешението за ползване, и после се демонтираха".

Електромобилите изпреварват

Различен е случаят с технологиите за зареждане на електромобили - те се развиват в отговор на търсенето. "Хората все по-често питат за тях, но собствениците на паркоместа са ограничени във възможностите си да сложат зареждащо устройство, ако такова не е предвидено по проект. Налага се да изграждат допълнително захранване, стоят въпросите за мощността на зарядното и за начина, по който се отчита разходът на електроенергия. Затова и смятам, че въвеждането на стандарти в новото строителство, свързани с електромобилите, малко изостава", обяснява Ирена Перфанова.

Диана Антонова разказва като положителен пример за собственици на гараж, монтирали в него зарядна станция и контролен електромер. В първоначалния план на гаража възможността за зареждане не е била предвидена и електричеството е било свързано с общото стълбище. Сега наемателят може да отчита изразходваната енергия за зареждане на електромобила по контролния електромер и да превежда парите на етажната собственост.

Къде е решението на въпроса

Решението на проблема с паркирането в София също изглежда много закъсняло, а по него дори няма и дебат. Липсва особен оптимизъм, че ако бъдат завишени изискванията за брой паркоместа в новите сгради, строителните предприемачи ще могат да ги покрият. Ограничени са от големината на терените, от желанието си да построят максимално разрешеното по ЗУТ, а и подобен ход ще изисква повече технологии и инвестиции и в крайна сметка ще доведе до по-високи продажни цени на жилищата.

Преобладаващото мнение е, че на ход би трябвало да е Столичната община. "София има нужда от модерни паркинги, като в една цивилизована европейска столица. И то не само в централната част на града, а и в жилищните зони, с по-голяма концентрация на обитатели", казва Ирена Перфанова. Според Диана Антонова общината трябва да отдели подходящи терени за многоетажни паркинги, да възложи проектирането на специалисти, да ги построи и отдава под наем. "Проблемът с паркирането в София би се облекчил при изграждането на общински сгради тип мол, които ще позволят то да става на няколко нива над и под земята. А също и при наличието на паркинг на всяка бъдеща метростанция", казва Иван Крумов.

Не може да се очаква многоетажни паркинги да бъдат построени изцяло с частни инвестиции, защото предприемачите имат по-добри алтернативи. Доходността от строителството на жилища и офиси е по-висока. Потенциалните клиенти също имат по-добра алтернатива - паркирането в синя и в зелена зона сега е относително евтино, казва Явор Костов, управляващ партньор в C&W Forton. За да бъде подобно начинание икономически изгодно за инвеститора и атрактивно за потребителите, общината трябва да го субсидира, смята той. В някои европейски градове колите са прибрани от улиците именно с изграждането на комфортни паркинг съоръжения на атрактивни цени и чак след това с поскъпване на паркирането на улицата.

Така изглеждат нещата на пазара на гаражи в София в момента. Както казва Ирена Перфанова, времето ще покаже как ще го променят електромобилите, очакваните тенденции за ползване на споделени автомобили, настъпващите политики за зелени градове и изграждане на широка мрежа от велоалеи, декарбонизацията и технологичните промени.