Бъдещето на имотите: Инвеститорите се насочват към центрове за данни и избягват офисите

Изводите от доклада показват, че в световен мащаб е налице увереност във фундаменталната сила на недвижимите имоти като клас инвестиционни активи.

Класове активи - в Обединеното кралство и в световен мащаб

Инвеститорите и строителните предприемачи в Обединеното кралство поставят жилищата под наем (PRS) на първо място, като 86% от тях смятат този клас активи за привлекателен. Интересно е, че студентските общежития са постигнали най-високата си оценка за привлекателност сред експертите, посочени от 76% от интервюираните. Хотелите, офисите и ритейл центровете се движат около своите нива на привлекателност преди пандемията.

При оценката на дистрибуцията и логистиката, здравеопазването и домовете за възрастни хора (графика 1) се наблюдава лека тенденция към понижаване, но същевременно тези класове имоти остават привлекателни. Това се отнася и за сградите за фармацевтична и научноизследователска дейност (Lifesciences), които наскоро бяха добавени към анкетата. Тяхното добро представяне не е изненадващо, тъй като този тип активи са позиционирани добре с оглед на демографските тенденции. В привлекателността им е възможен лек спад в резултат на отслабването на различните стимули, свързани с пандемията.

Хотелите и местата за забавление и почивка показват нестабилност. Те бяха силно засегнати от ковид, който ги срина до дъното в класацията, но в момента сякаш са възвърнали стабилни позиции. През тази година постигнаха най-добрия си резултат за последните осем години, изпреварвайки дори центровете за данни (data centers), които са друго ново допълнение, и изоставяйки съвсем малко от много по-успешните в миналото промишлени сгради.

Миналогодишната популярност на офис сградите, изглежда, е била кратка и вероятно е отразявала прилива на ентусиазъм при първите признаци на завръщане на работното място след пандемията. Сега тя се връща към нормалните си нива преди ковид.

Търговските сгради са в дъното на нашето проучване от 2016 г. насам. Въпреки че все още са на последно място, те бележат второто си най-добро представяне за последните осем години (най-голям интерес към тях имаше през 2022 г.). Факторите за това са частичното завръщане към пазаруването в търговски центрове и магазини, като нивата на онлайн пазаруване намаляват с отшумяването на ковид.

Интересни са различията в предпочитанията на глобалните инвеститори и тези в Обединеното кралство. Макар да има специфични сходни тенденции, има и известни разлики в интересите в световен мащаб (графика 2).

Обща тенденция е относителната липса на интерес към инвестиции в офис сгради. Те оглавяваха глобалната класация през 2020 г., когато 50% от инвеститорите ги намираха за "много привлекателни". Сега само 30% ги оценяват като такива. Това очевидно е свързано с възхода на хибридния начин на работа: 90% от анкетираните глобални инвеститори смятат, че животът на офис служителите сега е смесица от централизирани офиси и работа от разстояние, а 85% потвърждават, че офис служителите прекарват повече време в работа у дома, отколкото преди пет години.

Последиците от тази промяна ще се проявят напълно след време. Вече има признаци, че сме свидетели на еволюцията на офисите като тип - те се оформят като имоти от висок клас, които са едновременно социален хъб, център за обучение и обмяна на идеи и традиционно работно място. В резултат на намаляващото възприемане на офисите като традиционно място за работа през 2022 г. почти една трета от анкетираните в сектора планираха да променят предназначението на търговските сгради в жилищни, а една четвърт - офис сградите в жилища. Тази година има признаци, че тенденцията ще продължи да нараства.

Финансиране

Едно от основните притеснения на инвеститорите и строителните предприемачи остава достъпът до финансиране. Дори когато го има, условията може да се окажат неприемливи.

В сегашната обстановка 47% от участниците в проучването очакват да имат проблеми с достъпа до заемен капитал. Инвеститорите, които успяват да получат капитал при благоприятни лихви, ще имат значително предимство. На графика 3 са представени очакваните последици от затруднения достъп до финансиране и условията, при които е предоставено.

Продължаващата несигурност във връзка с банковото финансиране е възможност за развитие на компаниите извън банковия сектор. Проучване на Си Ем Ес преди 10 години показа развитие и диверсификация на небанковото финансиране като резултат от последната световна финансова криза. То със сигурност ще продължава да се развива и през следващите години.

Устойчивост

Резултатите от проучването разсейват всякакви съмнения за нарастващото значение на устойчивостта на световния пазар на недвижими имоти. Много държави се стремят да постигнат целите за въглеродна неутралност.

Преобладаващото мнозинство (98%) от глобалните инвеститори смятат екологичните характеристики на сградите за важни, а 56% ги определят като "много важни".

Устойчивостта се утвърждава като необходимост в индустрията. Инвеститори и предприемачи очакват "зелена премия" за подобни сгради. Нивата на наемите за устойчиви имоти може да достигнат 10% превишение в сравнение с техните по-малко екологични аналози.

Почти 90% от глобалните инвеститори вярват, че факторът устойчивост ще оказва силно влияние върху бъдещите решения за покупка. Графика 4 визуализира годината, в която техният портфейл ще бъде разработен така, че да постигне нулеви нетни емисии.

Глобалните инвеститори очакват портфолиото им да достигне нулево нетно равнище в широк диапазон от време. В това отношение базираните в Северна Америка и Европа инвеститори изостават от останалата част на света.

В същото време в Европа средно 50% от активите на интервюираните инвеститори вече са с нулеви емисии. Тези данни показват, че показаните срокове за постигане на нулева нетна стойност са реалистични. Повечето инвеститори вероятно ще бъдат близо до постигането на въглеродна неутралност до края на десетилетието, въпреки че последните стъпки може да се окажат най-трудни, тъй ще предполагат справяне с най-предизвикателните си и въглеродно интензивни активи.

Превръщането на офисите в устойчиви не означава непременно по-високи разходи за наемателите. То би им донесло определени предимства - да кажем намалено потребление на енергия. На графика 5 са представени няколко технологии, които инвеститорите и предприемачите в Обединеното кралство възнамеряват да приложат, за да постигнат целите си за нулеви нетни емисии.

Технологии

Технологиите променят начина, по който професионалистите проектират, строят, купуват и продават недвижими имоти. Това е видно от възхода на "интелигентните" офис сгради, които събират данни от сензори, за да могат да управляват потреблението на енергия, работните модели и нуждите от поддръжка.

Много участници в индустрията желаят да внедряват иновативни технологии. Глобалните инвеститори заемат твърда позиция (41% категорично съгласие) за това, че пазарът ефективно се адаптира към технологичните промени.

В заключение - в периоди на несигурност материалните активи остават привлекателни като трайни дългосрочни инвестиции. Въпреки че секторът на недвижимите имоти се сблъсква с редица фактори, които внасят нестабилност, налице са и фактори, които започват да смекчават предизвикателствата. В резултат, недвижимите имоти запазват позицията си на изключително популярен и предпочитан обект на инвестиции.