Хибридната работа сви наемането на класически офиси в София

Данните на Cushman & Wakefield Forton, които обхващат не само новоподписани договори, но и подновени, потвърждават спад в обема на наетите площи за второто тримесечие - 17% на годишна база. През периода по техни данни са наети 34 хил. кв.м офиси при 41 хил. кв.м през същото тримесечие на 2022 г. От компанията говорят за ниска наемна активност и по-бавно случващи се сделки.

Според Colliers за полугодието наемните сделки за офиси са за 66.7 хил. кв.м. Това е по-малко с около 30% спрямо втората половина на миналата година и с 26% спрямо първата. За отбелязване е, че спадът е спрямо висока база - според компанията 2022 г. е била най-силна като наемна активност при офисите от 2017 г. насам. В показателя си Colliers включват доста широк спектър активности, свързани с офис площи - договори на зелено, наеми от нови за пазара оператори, разширение на компании, релокации и подновяване на договори или предоговаряне на условията по тях, както и преотдаване и продажба с опция за обратно наемане на имота.

Хибридната работа и IT секторът

"Хибридният начин на работа остава като тренд и рефлектира в по-малък обем на пазара спрямо предходните години", коментира Явор Костов, управляващ партньор на C&W Forton. От компанията отбелязват също, че най-отчетлива е тенденцията за оптимизация на площите заради хибридната работа в IT и BPO секторите, които са с най-голям дял при наетите офиси. Част от компаниите са подновили договорите си за същата площ (т.е. не растат), но новото в наблюденията на агенцията е, че има и такива, които се преместват върху по-малка от заеманата до момента квадратура.

През първото полугодие IT индустрията заема 39% от усвоените площи, следвана от компаниите в сферата на професионалните услуги, показват данните. От Colliers отбелязват, че хибридният модел остава предпочитан от компаниите. В резултат на него те се ориентират към наемане на по-голяма офисна площ на служител, но същевременно поддържат работни места за по-малка част от персонала си.

"Тъй като хибридният работен модел се наложи на пазара на офиси след пандемията, компаниите вече нямат нужда от прекомерно големи офиси и търсят решения за тях. Наемането на по-малки офиси и /или преотдаването на излишните стават обичайна практика за класическите офиси", казват и от MBL. Тяхно проучване, проведено през първото тримесечие на 2023 г. сред представители на 100 офис наемателя в София, показва, че общо 84% от анкетираните компании работят хибридно. При 60% има превес на дистанционната работа, а при 34% - на офисната, показва проучването. Останалите 6% се поделят между служители, които работят изцяло в офиса, и такива, които работят изцяло отдалечено, с лек превес на първите. Близо 60% от анкетираните компании са от IT и BPO секторите.

Гъвкаво в решенията

Всяка пета компания планира да намали офисната си площ, показва проучването. По-малко (други 13%) смятат да разширят настоящия си офис. С преобладаващ дял от около две трети са компаниите, които все още не са взели решение как да променят ползването на офисни площи.

Движенията явно са разнопосочни. От C&W Forton отбелязват, че има и компании, които са работили изцяло отдалечено последните години и в момента се завръщат в офис сградите. И макар този тип наематели да са с малък дял от пазара, консултантите виждат възможност тази тенденция да се засили през следващите тримесечия.

Наблюдават и тренд компании да напускат коуъркингите и да наемат офис площи в същата сграда или район. Навлизащи нови компании и стартъпи проявяват интерес към сервизираните и споделените офиси, което води до това, че гъвкавите офис площи в София по данни на C&W Forton надминават 60 хил. кв.м и има заявки за отваряне на нови. От Colliers очакват през следващата година да бъдат открити проекти с площ над 9.8 хил. кв.м, повечето от тях в широкия център.

Подобрения в традиционния офис

За момента 76% от участвалите в проучването на MBL ползват единствено традиционни офиси.

Продължава тенденцията компании да инвестират в работното място, за да привличат и задържат служители. Наред с традиционните фактори при избора на офис, каквито са локацията и цената, вече от ключово значение е и сградата да е модерна, със сертификати за устойчивост и екосъобразност. Голяма част от организациите - 68% - са в процес на прилагане или вече са приложили мерки, които са част от европейските стандарти за устойчивост ESG, показва проучването.

Над половината от участниците казват, че искат да подобрят офисната среда, като добавят фитнес, йога студио, пространство за танци и др. Като плюс отчитат и наличието на споделени пространства за работа в близост до офиса.

И споделените пространства

От MBL допускат промяна по отношение дела на традиционните офиси в бъдеще предвид нарастващата популярност на споделените офис пространства. От компаниите, участвали в проучването им, 11% са наели коуъркинги в допълнение към класическите офис площи. Други 6% ползват само споделени пространства, без да наемат офисни площи.

Развитието на пазара на споделените офиси ще продължи в резултат на стабилното търсене, смятат и от Colliers. По техни данни в София гъвкавите офис площи са концентрирани в периферните райони. Там се намират 66% от общата квадратура и 48% от активните оператори. Ползвателите казват, че основният фактор при избор на коуъркинг локация е наличието на хора със сходни възгледи. Над 60% от тях пътуват под 20 минути до избрания гъвкав офис и повече от половината работят там минимум пет дни в седмицата.

Почти половината от споделените офис пространства (45%) са разположени в стари административни сгради, където и оперативните разходи са по-ниски, 29% са в модерни офис сгради, 23% в жилищни кооперации, а останалата част са в хотели и търговски обекти. Местните оператори доминират пазара, като предлагат 87% от площта и 88% от броя локации. Средният наем за еднодневен достъп е 25 евро, а месечният за нефиксирано бюро е 140 евро, за фиксирано - 170 евро, а за самостоятелен офис - 210 евро, по данни на компанията от април-май 2023 г.

В проучване на thesocialhub.co София се нарежда на 11-о място по достъпност на споделените офис пространства в Европа, изпреварена от Будапеща, Белград и Варшава. Според този източник българската столица разполага с 80 подобни локации, като средната месечна цена на човек в коуъркинг пространствата е 128 евро.

В заетите сгради наемите растат

Средните наемни цени на офисите по обща оценка на консултантите остават непроменени. Изглежда, ситуацията на пазара е накарала наемодателите да размислят. Под натиска на нарасналите лихви и най-високата инфлация в България за последните 20 години те бяха тръгнали да покачват наеми. Проучването на MBL от първото тримесечие показва, че реалният наем на 73% от анкетираните компании е бил индексиран - преобладаващо с между 5% и 10%.

При отделни сгради обаче, в които свободните площи са малко, наемодателите продължават постоянно да увеличават офертните нива, отбелязват от Avalant. При сгради клас А в райони с високо търсене това е довело до нива 15-16 евро на кв.м. Натиск за увеличаване на наемите при отделни сгради се наблюдава дори в райони с висок дял физически свободни площи като "Цариградско шосе". Същевременно в сгради с високо ниво на физически свободни площи наемодателите намаляват наема. Това дава възможност на наемателите да договорят както по-добри наемни нива, така и пакети за довършителни работи.

По данни на Avalant има покачване при средните наемни нива на офисите от клас А в центъра - с 0.9%, по "Цариградско шосе" - с 1.3%, а в "Бизнес парк София" и "Лозенец" и "Хладилника" са без промяна.

Повишаване на наемите има и при сградите в строеж - с 1% средно. Наемите за офиси клас А са между 11.5 и 16 евро на кв.м, а има и отделни проекти, които търсят и наеми от 19 евро, отбелязват те.

По темата работи и БОРЯНА ГЕНЧЕВА