Пловдивската "Хъс" започва втори мега голям жилищен проект в София
Докато довършва SoHome Residential Park със 109 хил. кв.м в НПЗ "Хладилника" компанията ще строи "Охридско езеро парк" - 111.6 хил. кв.м във "Възраждане"
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- Пловдивската "Хъс инвест" започва строителството на нов жилищен комплекс над 100 хил. кв.м РЗП в София.
- "Охридско езеро парк" е в района на бившата индустриална зона "Средец" и близо до парк "Възраждане", където от три години много се строи.
- Компанията иска да създаде в столицата разнообразен портфейл от комплекси с различни ценови нива, включително и къщи.
На тихата софийска ул. "Охридско езеро" в близост до парк "Възраждане" от около три години доста се строи. Павираната улица с големи дървета разделя бившата НПЗ "Средец" от жилищен район с рехаво строителство, училище и няколко високи жилищни блока от късния соц. Новите строежи също са жилищни и мащабни - но от страната на зоната, на терени на бивши фабрики. В амалгамата там са още реновираните сгради на фабриката на Danone, после на "Шрайбер фуудс", а сега на Джозеф Джабра (някогашното млекопреработвателното предприятие "Сердика"). А също и няколко корпоративни офис сгради, най-лъскавите - на "Електроразпределителни мрежи Запад" и на компанията за кожени изделия ART 93.
След дългата запустяла сграда на бившия хлебозавод "Възраждане" на братя Красимир и Стефан Джанкови - до ъгъла с бул. "Акад. Иван Гешов", дружеството "Софи център" на същите инвеститори е напреднало със сграда със смесено предназначение и басейн (19 хил. кв.м РЗП). В обратната посока се довършва фасадата на 1Home Residence - проект на Green Life на Николай Пехливанов, чието строителство е на два етапа и предвижда общо 51 хил. кв.м РЗП. Там, където ул. "Камен Андреев" опира в завоя на ул. "Охридско езеро", са скупчени още три строежа - сградите Lilian 1 и 2 на "Инфинити пропърти", всяка от по 6-7 хил. кв.м. Освен това в бивше зелено пространство между жилищен блок и улицата ще бъдат вместени 9 хил. кв.м на "ЕА-2004-инвестмънтс" - строителната площадка е открита през юни.
Идеята на "Хъс инвест" е да има диференциран портфейл от жилищни комплекси с различни ценови нива, включително и къщи.
Димитър Владимиров
управляващ проекта "Охридско езеро парк"
Втори проект с над 100 хил. кв.м РЗП на "Хъс"
Това далеч не е всичко. През юли стана известно коя ще е черешката на строителната торта в района. Затвореният комплекс "Охридско езеро парк" на пловдивската строителна компания "Хъс инвест" предвижда внушителните 111.6 хил. кв.м РЗП със сутерен - горе-долу колкото общата площ на другите пет строежа в района. От този порядък е мащабът на най-големите жилищни проекти в София. За "Хъс инвест" това е втори такъв.
Компанията е строителното поделение на "Хъс" - фирма за търговия с метали и производство на метални изделия на братята Александър и Иван Асенови. Основната строителна дейност до 2019 г. беше в Пловдив, но после "Хъс инвест" дебютира и в София с комплекса SoHome Residential Park в НПЗ "Хладилника". Върху 50 дка там се изграждат 109 хил. кв.м РЗП - 617 апартамента в десет 5-етажни сгради.
По информация от "Хъс" в момента са пред завършване на втория етап. Очакват до няколко месеца строително разрешение за последния - трети. Така че до няколко години комплексът трябва да е завършен.
В "Охридско езеро парк" компанията в голяма степен повтаря модела на SoHome: терен на бивша фабрика в НПЗ - при първия проект, за безалкохолни напитки, при втория - на сладоледите "Дарко". Локация близо до центъра - в случая до "Руски паметник", до метростанции - "Константин Величков" и "Опълченска", до паркове "Възраждане", аквапарка в него и "Спортна София", до болници - "Пирогов" и Медицинска академия, а също и до мол - "Мол София". При строителството се залага на висококачествени материали и оборудване. Освен това една и съща компания - контролираната от инвеститора "ДЛД съпорт", ще отговаря за управлението и поддръжката и на двата комплекса.
Черешката на строителната торта
Разлика при "Охридско езеро парк" е, че той е проектиран не в множество нискоетажни, а в три високоетажни сгради с общо 12 секции и едно подземно ниво. Най-високата - в северната част на парцела, е 17 етажа, а другите две са терасовидни с височина от 9 до 13 етажа. Комплексът ще предложи 881 апартамента - половината от които с една спалня, а другите с по две, три и четири. Част от апартаментите са със собствени градини и гаражи. Предвидени са 982 автоместа, ресторант-градина и помещения за магазини.
Известно е предимството на високите сгради, че чрез тях се отваря повече място за зелени пространства. И в случая сградите заедно заемат 9.3 дка от парцел 27 дка общо и разстоянието между тях е голямо. Ориентирани са в посока югоизток и югозапад, като по информация от инвеститорите, когато е мислено разположението им, слънцегреенето е било от ключово значение. Предвиждат се също озеленен пешеходен двор с кътове за разходка и почивка и детска площадка.
"Реално на терена може да се строи до 75 м височина с кинт 3.5, но ние не се възползвахме напълно от тези възможности, защото искаме да получим продукт с добавена стойност. Намалихме височината на сградите и сега те са от 27 до 50 м, а разгънатата застроена площ, която ще направим, е с кинт 3 вместо 3.5", казва Димитър Владимиров, който движи проекта "Охридско езеро парк".
Един вход и ул. "Сини вир" в проект
Теренът на бъдещия затворен комплекс се намира между сградата на "АРТ - 93" и бившия хлебозавод. Достъпът до него откъм "Охридско езеро" е тесен, но теренът е много широк навътре. И тъй като в момента това е единственият вход/изход, от компанията инвеститор ще решат проблема, като изцяло за своя сметка проектират и изградят ул. "Сини вир" - зад хлебозавода в посока бул. "Акад. Иван Гешов". За нея вече имат подписан възлагателен договор със Столичната община. А ако от общината изградят и предвидения бул. "Добруджански край" (успореден на "Охридско езеро"), комплексът ще има три входа/изхода.
"Теренът е бил предназначен за леката промишленост, но видимо не беше използван от доста години. Но все по-трудно се намират терени с голяма площ в близост до комуникации и паркова среда, така че, когато го видяхме, реагирахме мигновено", казва Димитър Владимиров.
Атрактивни начални цени и кредит от Юробанк
От "Охридско езеро парк" отказаха да коментират размера на очакваната инвестиция и как ще бъде финансирана тя. Поясниха само, че ще строят комплекса наведнъж. По тяхна информация "главен изпълнител ще е една от големите и доказани строителни компании в страната". На обекта се вижда строителна техника на "Главболгарстрой".
От Имотния регистър става ясно, че през август 2022 г. - след покупката от "Хъс инвест", теренът е ипотекиран в Юробанк (Пощенска) като обезпечение по кредит 39.1 млн. лева.
Продажните цени на зелено тръгват от относително ниски нива - от 1270 евро до 1700 евро за кв.м без ДДС. "Предвид мащабното строителство, което ще се реализира наведнъж, успяхме да договорим по-добри условия за строителство, материали и оборудване", обяснява Димитър Владимиров. Допълнително се предлагат и отстъпки в зависимост от начина на плащане.
Продажбите се осъществяват както директно в офисите на "Хъс естейт" - без комисиона, така и индиректно с агенции за недвижими имоти, обясняват от компанията. По този проект "Хъс инвест" партнира с Luximmo - агенция, специализирана освен в луксозния сегмент и в продажбите на зелено.
По информация от "Охридско езеро парк" в момента са продадени около една трета от апартаментите. Предвид факта, че разрешението за строеж е само отпреди два месеца - от 7 юли, това предполага, че с ниските си цени обектът е привлякъл т.нар. спекулативни купувачи - които или са много, или са купували на едро. Този тип клиенти поемат риска, капарират на ниски цени и продават на по-късен етап или при завършването на строителството. Печелят от ценовата разлика, като разчитат, че цените няма да падат.
Портфейл от жилищни комплекси
Пазарът на имоти сега е в етап на охлаждане - покупко-продажбите в страната намаляват вече четвърто тримесечие. Все повече от тях се случват след отстъпка в офертната цена. Запитани доколко това ги притеснява при започването на толкова мащабен проект, от "Охридско езеро парк" казват: "В момента се наблюдава леко успокояване на пазара на недвижими имоти, но не очакваме съществени сътресения." Плановете им са до края на тази година да приключат строителството на SoHome Residential Park - етап две и на луксозния комплекс от висок клас Planna Residence. В перспектива инвестиционните намерения в София са насочени в още няколко квартала. "Като цяло идеята е да имаме диференциран портфейл от комплекси с различни ценови нива, включително и къщи", обяснява Димитър Владимиров.
Теренът от 27 дка навремето е бил на производителя на сладоледи "Дарко" ("Върхът на сладоледа"), като е включвал редица прилежащи сгради - производствена, административна, хладилници, работилница, склад, стол, гараж. В момента строителната площадка се разчиства от останките им.
"Дарко" започва дейност още през 1991 г. Бестселърът сред брандовете на компанията са сладоледите "Ескимо". Създателят на марката - мултинационалната компания Unilever, навремето е пропуснала да я регистрира за България. Държавната "Сердика - София" се възползва от този факт и произвежда под нея, но също без да я регистрира. През 90-те някакъв човек запазва "Ескимо" на свое име и после я продава на "Дарко". През 1997 г. "Дарко" прави джойнт венчър със "Сердика - София", като теренът за производството е съседен с този на Danone и вероятно също е принадлежал на бившето държавно предприятие.
През 2006 г. "Дарко" е обявено от съда в несъстоятелност заради задължения към доставчици. Година по-късно - през 2007 г., дружеството става собственост на Balkan Accession Fund. BAF е фонд за дялово инвестиране, в който акционери са Румънско-американският инвестиционен фонд, Българско-американският инвестиционен фонд, ЕБВР, "Германска компания за инвестиции и развитие", Черноморската банка за търговия и развитие и други по-малки инвеститори.
По това време е регистрирано и дружеството "Айс лайн София", което придобива терена и сградите от "Стелт България" - компания с неясни собственици, регистрирана във Вадуц, Лихтенщайн.
През 2010 г. недвижимите имоти са ипотекирани в нидерландския "Оостерхам холдинг Б.В" срещу 7.8 млн. лева. Година по-късно BAF продава "Дарко", по това време вторият най-голям производител на сладоледи в България, на поделението на Unilever за Централна и Източна Европа. Марката "Ескимо" отива при създателя си.
Unilever работи под наем в производствените помещения на "Айс лайн София". През 2018 г. обаче мултинационалната компания купува и сладоледите "Дени", като събира цялото производство в тяхната фабрика във Велико Търново. Вероятно оттогава помещенията са празни.
"Хъс инвест" стават собственици, като купуват "Айс лайн София" през април 2021 г. и по-късно прекръстват дружеството на "Охридско езеро парк". Цена по сделката не е обявена. Според източници от пазара на база възможното строителство върху терена тя е от порядъка на 20 млн. евро.
Продавач e холандското дружество East Holding B.V., представлявано от две румънски гражданки. При сделката капиталът на дружеството е оценен на 14.9 млн. лева - вземания на едноличния собственик "Ийст холдинг Б.В.", произтичащи от неизплатена главница и лихви по договор за мецанин кредит още от 2007 г., когато компанията става собственик на BAF, изменен и допълван девет пъти до 2020 г.
Към началото на текста
2 коментара
След като презастроиха Пловдив от край до край това е една добра новина, че следващата инвестиция ще е в София. "Хъс" няма какво да прави печабите си от продажбата на скъпа арматура и се чуди къде какво да застрои :(
Луди хора да живеят във високи сгради. Не се ли научиха, че после е мъка със съседите. Каквото е в панелките това ще е и тука. Ще се гонят за режийнни и за ремонти (като минат 5г гаранционен срок).
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.