Ръстът на цените на жилищата в Пловдив, Варна и Бургас се забавя

Полина Стойкова е едно от добре познатите имена в сферата на недвижимите имоти. Тя е изпълнителен директор и съсобственик на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Рroperties. Квалифициран експерт е в областта на имотните анализи и член на RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Автор на множество статии с анализи на имотния пазар.

Пловдив навакса изоставането
Варна - лидер по ръст на цените
Бургас расте към нови територии

Тенденциите на пазарите на имоти в Пловдив, Варна и Бургас в началото на 2024 г. са напълно очаквани и логични, следвайки динамиката, която се наблюдава в София. След като цените на жилищата в тези градове нарастваха бързо, вече регистрираме забавяне в темповете на растеж с между два и пет процентни пункта в сравнение с тези в края на 2023 г.

Най-бързо продължават да се покачват цените във Варна, където ръстовете се ускориха едва след средата на 2022 г. и към момента остават близо 20%. В резултат цените в града вече са средно с около 100 евро на кв.м по-високи от тези в Пловдив и Бургас. През първото тримесечие средната цена във Варна достига 1343 евро на кв.м по данни на Bulgarian Properties. В Пловдив и Бургас отчитаме годишно нарастване с около 8-10%. Цените в двата града вече са доста сходни - съответно 1212 евро/кв.м и 1244 евро/кв.м.

И за трите големи града важи това, че вече почти не се срещат цени под 1000 евро на кв.м, с изключение на някои по-крайни и непредпочитани квартали, а най-престижните им райони гонят и дори надминават 2000 евро на кв.м.

Сходствата с жилищния пазар в София се изразяват и в това, че и в тези три големи града новото строителство движи пазара през последните години и е предпочитано от купувачите. Наред с това предлагането на вторичен пазар остава ограничено, а търсенето - голямо. Причината е свързана както с нарастващи доходи и ниски лихви по жилищните кредити, така и със страха от стопяване на спестяванията заради инфлацията и предстоящото приемане на страната в еврозоната.

Данните на Bulgarian Properties показват, че и в трите големи града по подобие на София, обемът на продажби в началото на 2024 г. нараства с 20-25% на годишна база. Това наблюдение е подкрепено и от данните на Агенцията по вписванията, които отчитат ръст на броя на сделките на годишна база с 4%, 12.7% и 9.2% съответно за Пловдив, Варна и Бургас. Данните на БНБ сочат, че новоотпуснатите кредити растат с 30-40% през първите месеци на годината, а забавянето на темпа на растеж на цените в комбинация с по-голямо нарастване на доходите създава подобрена достъпност на жилищата.

В края на 2023 г. достъпността и в трите града се подобрява след временното влошаване в началото на годината, когато доходите нарастваха по-бавно от цените на имотите.

Всички тези данни сочат, че жилищните пазари в големите градове са започнали годината с подобрени условия за реализиране на сделки и това обяснява нарасналата пазарна активност.

Пловдив навакса изоставането

Пловдив успя да навакса изоставането на цените си спрямо Варна и Бургас. Вече може да се каже, че пазарите в трите най-големи града след София в много отношения си приличат.

Вторият по големина град в страната следва плътно тенденциите на жилищния пазар в София и ги възпроизвежда малко по-бързо от останалите градове. Видно е как както ускоряването, така и забавянето на растежа се случват по-рано, отколкото във Варна и Бургас. Данните за първото тримесечие сочат, че ръстът се е забавил до около 8% на годишна база.

Най-скъпите квартали, чиито цени надвишават 1500 евро на кв.м, са "Младежки хълм", "Мараша", "Каменица", "Център". Най-евтино се продават жилищата в "Изгрев", където са и единствените цени под 1000 евро на кв.м. След него в нарастващ ред са "Беломорски", "Остромила", "Коматевски възел", "Южен".

Варна - лидер по ръст на цените

Варна е лидер по ръст на цените и е вторият най-скъп град за жилищни имоти след столицата София. През първото тримесечие на 2024 г. средната цена на жилищата във Варна достигна 1343 евро на кв.м, а годишният растеж е един от най-големите в страната - 18.5%.Растежът в морската столица се ускори по-видимо след средата на 2022 г. и все още остава на високи нива.

Интересното във Варна е, че има квартали със средна цена над 2000 евро на кв.м - това са "Морската градина" и "Гръцка махала", а малко над една четвърт от кварталите в града са с цени над 1500 евро на кв.м. Сред най-скъпите традиционно са "Операта", "Чайка", "ВИНС - Червен площад", "Спортна зала", "Център". Във Варна няма квартали с цени под 1000 евро на кв.м. Най-евтини към момента са "Владислав Варненчик", "Кайсиева градина", "Христо Ботев".

Варна се разраства в търсене на нови възможности за реализация на проекти ново строителство. Вече редица местности и курортни комплекси са приобщени към града, а това дава възможност за живот, съчетаващ градски ритъм и ваканционни удобства.

Бургас расте към нови територии

Цените на жилищата в Бургас също нараснаха чувствително. Само преди две години средната цена е била 923 евро на кв.м, а в момента е 1244 евро на кв.м. Това представлява годишен ръст 10.5%, който следва общия тренд за забавяне.

И бургаският градски пазар се разраства към нови територии - основно в посока "Славейков" и магистрала "Тракия", както и към "Сарафово" и "Меден рудник". Единствено в "Меден рудник" все още могат да се намерят цени под 1000 евро на кв.м, което прави този район доста изгоден на фона на общата картина, а преобладаващото ново строителство там дава възможности за избор на качествен имот.

Във всички останали квартали цените са около и над средната за града. И тук по подобие на другите големи градове виждаме, че централните райони са на цени между 1500 и 2000 евро на кв.м.