Да започнем от блока: Три идеи на новата управа за по-добра жилищна среда в София

Празните жилища - под наем

В София има близо 200 хил. празни жилища: този факт наскоро се завъртя из медиите заедно с примери за решения от други страни и събуди интерпретации, че общината може да ги "иззема" от собствениците и да настанява хора в тях. Новината за празните домове не е нова, тя излезе след преброяването на НСИ от 2021 г., като според данните, декларирани от хората, внушителните над 30% жилища в София са празни.

Според арх. Любо Георгиев общината може да съдейства и стимулира собствениците всъщност да печелят от инвестицията си, вместо тя да стои замразена, а в същото време да са от полза и за живеещите под наем. "Моята идея е да се вдигнат данъците за празни жилища. Това не е някакво наказание, а логиката е всички да спечелят - собствениците да се мотивират да ги дават под наем и да имат приход. Това не значи че някой ще ти вземе жилището, никой няма подобно право. Но и какъв е смисълът да инвестираш в жилище и то да седи с години празно и да плащаш етажна собственост, данък и т.н.", коментира арх. Георгиев и добавя, че идеята е да се подобри и имотният пазар. По думите му общината така или иначе няма капацитет да управлява огромен жилищен фонд, но с пазарни и нормативни инструменти може да подтикне към по-добро разпределение и използване на жилищния ресурс.

Актуалната тема за данъчните оценки на жилищата също е такъв пример - те реално нямат нищо общо с пазара в момента и затова финансовото министерство реши да предприеме решителната стъпка да ги завиши по настояване на сдружението на общините.

Нов фонд за по-добро място пред блока

В София в момента няма механизъм, който да отчислява средства за благоустройство на градската среда. Дотук рядкото обновяване на междублокови пространства обикновено се е случвало по европроекти. Според ръководителят на "Екипът на София" вместо това трябва да има целенасочена политика за междублоковите пространства - състоянието им засяга всеки жител на града, а кварталите са като негово огледало.

Идеята е първо да се селектират пространствата според нуждите от облагородяване по различни критерии, след това да се направи анализ на това как се използват сега и как гражданите искат те да се използват и накрая да се изработи задание за обновяване: нова детска площадка, повече дървета, по-добро осветление, изнесени встрани паркоместа и т.н. Накрая се търсят проектанти - с конкурс или задание, външни или вътрешни, включително и към съществуващите общински предприятия "Софияплан" и "Софпроект, за които идеята е да се реформират в едно по-голямо предприятие, което да се занимава с изработване на проекти и устройствени планове.

Нужен е и информационен сайт, където всеки да се осведоми - на прост език, за плановете и действията на общината в неговото междублоково пространство.

"Нашата цел не е само обновяване на физическата среда, а да създаваме общности. А такива се създават, когато хората заедно решават и заедно се грижат например за нова градина или новата беседка, под която се събират", казва арх. Георгиев.

Важен въпрос е и за поддръжката на новите междублокови пространства. "Проста сметка показва, че събраните имотни данъци от една панелка сега не могат да покрият дори ремонта на една детска площадка. Никъде не се събират пари за поддръжката на средата и това трябва да се промени", коментира арх. Любо Георгиев. Според него едно от решенията е създаването на фонд "Благоустройство", който да се пълни постепенно, но с публични пари.

Друга идея е изграждането на градска ВЕИ инфраструктура: фотоволтаици на покривите, използване на геотермална енергия - термопомпи и т.н., както и свързването им в локална мрежа между жилища, институции, обществени сгради, бизнес сгради в квартала. Това е възможно, защото пикът в потреблението на една детска градина или супермаркет например е през деня, а на домакинствата - сутрин и вечер. "От една страна, това е екологична енергия, от друга - ще има и икономически и съответно споделен интерес между хората, което е от полза за общностите", казва Георгиев.

Нови механизми и такси

За да се създаде фонд "Благоустройство" обаче, трябват промени в т.нар. закон за София (ЗУЗСО). През него могат да се създадат инструменти, които да помогнат за по-доброто прилагане на плановете, така че те да не остават само на хартия, но и да имат финансова подплатеност. "Като планираме, трябва да има етикетче с цената и етикетче с ползата. И съответно самият план да идва с инструментите за прилагането му. Дали ще вземем заем, за да реализираме даден парк, дали ще повишим данъците на живеещите около него, които ще имат плюс, защото пък ще се вдигнат цените на имотите там, или точно обратното - няма да повишаваме данъци, но ако видим, че развитието на парка вдига цените на имотите, 50% от добавената стойност, която се оценява, ще я сложим върху годишния данък. Плановете създават добавена стойност. Защото един план превръща евтина земя в много скъпа. И изведнъж ставаш собственик на имот, който е със 100 пъти по-голяма стойност от преди", казва арх. Любо Георгиев.

Но практиката досега масово е създавала само хаос: пример са плановете за кварталите "Манастирски ливади" и "Кръстова вада", с който общината се е ангажирала да прокара улици, да изгради детска градини, паркове и т.н. Но не е казала откъде ще намери пари за всичко това и то не се случило. Въпреки това е разрешила строителство и цените на имотите там са се увеличили безконтролно.

Да разберем, че колата е лукс

Колите в София вече гонят един милион и градът не успява да ги поеме, да не говорим за ефектите: шум, замърсяване, лоша и стресираща среда, инциденти. Причината е, че да имаш кола в София е много по-евтино в сравнение с други европейски градове, а общината досега не е показвала, че пространството, заемано от коли, ѝ е ценно.

Арх. Георгиев вече заяви публично идеята си за по-високи данъци за втора кола, каквато притежават много семейства. Заради ограничените пространства и липсата на паркоместа в кварталите коли - особено вторите автомобили, паркирането е безразборно - от двете страни на улицата, в тревни площи, на завои и т.н.

Друга мярка е изграждането на паркинги или просто ново подреждане - да е ясно къде може да се паркира чисто пространствено. "Ние не искаме целият град да се превърне в един огромен паркинг. Трябва да видим колко е ограничено пространството и да се спазва правилото къде може да паркираш и къде не", смята арх. Георгиев.

Но преди всичко трябва да се започне с информационна кампания, обяснения, визуализация, анализи на общинската собственост. "Ако има нещо, на което бих поставил тотален акцент, всъщност е именно възраждането на комуникацията между гражданите и общината, която липсваше досега и това е довело до много от проблемите, които трябва да се решават сега", обобщава арх. Георгиев.

Арх. Любо Георгиев:

Главният архитект не трябва да отговаря и за устройственото планиране

Фотограф : Надежда Чипева

Каква реформа е нужна според вас в Направление "Архитектура и градоустройство"?

Предлагаме подреждане на отговорностите, не си измисляме някакви невероятни неща. В момента ръководителят на структурата е и главен архитект. Искаме да направим така, че тази структура да се ръководи по различен начин, а главният архитект да отговаря само за вменените му задължения по закон. Той ще издава разрешителните за строеж, ще отговаря за контрола по строителството, за преместваемите обекти. Но вече ще има друга дирекция за устройственото планиране, която да се занимава с подробни устройствени планове, Общ устройствен план и др.

Какви ще са другите нови дирекции?

Предлагаме дирекция за културното наследство, която да е с фокус разширяването му, да помага на собствениците с проекти и разпореждане с имота; дирекция за градска среда и обновяване; дирекция за инженерно планиране; дирекция за устройствено планиране; дирекция за стратегическо планиране, която да отговаря за това всички стратегии на общината да се правят координирано, с една структура на съдържанието, с обвързани цели, ресурси, мерки, така че да работят. Аз винаги съм давал пример как стратегията за транспорт трябва да е обвързана с тази за зелената система например. Докато сега просто не се мислят заедно.