Свят

Пандемията предизвика най-големия ръст на цените на недвижими имоти от две десетилетия

Ниските лихвени проценти и допълнителните спестявания дават тласък на пазара, повдигайки отново въпроса за финансовата стабилност

Васил Минков

ЕС отблизо

Седмични новини за европейски регулации, бизнес и финансиране.

Цените на недвижимите имоти бележат ръст в почти всички големи икономики в резултат на пандемията от коронавирус. Повишението е най-широкообхватното за последните две десетилетия и това дава повод за тревога сред икономистите относно финансовата стабилност. Само в 3 от 40-те страни, покрити от данните на ОИСР, е имало спад в реалните цени на недвижимите имоти през първото тримесечие на годината - най-малкият дял, откакто се води тази статистика от 2020 г., показва анализ на Financial Times.

Рекордно ниските лихвени проценти, спестяванията, генерирани през локдауните, и желанието за повече пространство при работа от вкъщи са сред основните причини за тази тенденция, твърдят анализатори.

Според Клаудио Борио, ръководител на отдела за финанси и икономика към Bank for International Settlements, в краткосрочен план ръстът на цените на пазара на недвижими имоти може да има благоприятен ефект върху икономиката, защото собствениците на имоти "се чувстват по-богати и могат да харчат повече поради поскъпването на активите им". Но ако се задържи задълго, увеличението може да се окаже неустойчиво, което в крайна сметка ще тласне развитието в обратна посока, особено ако процесът е съпроводен от силна кредитна експанзия, предупреждава той.

Ръстът набира скорост

Ръстът на недвижимите имоти в групата на богатите страни през първото тримесечие на 2021 г. възлиза на 9.4% на годишна база по данни на ОИСР. Това е най-голямото повишение от 30 години насам и идва на фона на възстановяването от рецесията, причинена от пандемията.

Дениз Игън, заместник-директор на макрофинансовото звено на изследователския отдел на МВФ, отбеляза наличието на "висок ръст на цените на недвижими имоти през последната година в повечето части на северното полукълбо". Данни на националните статистики сочат, че широко разпространената тенденция продължава и през второто тримесечие, засягайки страни като Великобритания, Южна Корея, Нова Зеландия, Канада, Турция и др. През април цените на имотите в САЩ претърпяха най-високия си годишен ръст за последните 30 години.

Някои страни показват симптоми на "жилищна треска" според Енрике Мартинес-Гарсия, старши икономически изследовател във Federal Reserve Bank в Далас. Той отдава процеса на антикризисните фискални и парични стимули.

Защо се повишават цените?

"Крайно благоприятни финансови условия", включително рекордно ниски лихвени проценти, са допринесли за необичайно високия ръст през периода на слаба икономическа активност, смята Борио. Ниските разходи за заемане на средства правят покупките на жилища по-достъпни в сравнение с наемането или друг вид инвестиции. Освен това много домакинства, особено тези, които вече са били по-заможни, са натрупали големи спестявания от началото на пандемията поради ограниченото потребление по време на локдауните и програмите за запазване на работните места.

"Голяма част от този доход е бил насочен към пазара на недвижими имоти", твърди Мартинес-Гарсия. Повече хора са решили да сменят жилищата си, най-често към по-просторни или по-тихи места, вследствие на дългите часове, прекарани вкъщи през локдауните. Те добавят допълнително напрежение към вече голямото търсене на пазара на имоти от страна на домакинства, отложили преместването си.

Ситуацията е подсилена и от липсата на предлагане и увеличаващите се цени за строителство, твърди Матиас Плайснер, икономист в рейтинговата агенция Scope Ratings. Запасите в строителството са се свили с натиска върху глобалните вериги за доставки, както и бързото повишение на цените на материали като стомана, дървесина и мед. Брет Хаус, заместник главен икономист в канадската Scotiabank, предупреди за "структурни дисбаланси в търсенето и предлагането, които само ще се засилват" в идните месеци.

Това балон ли е?

Адам Слейтър, водещ икономист от Oxford Economics, твърди, че имотите в развитите страни са надценени с около 10% в сравнение с дългосрочната тенденция. Това прави ръста един от най-големите от 1900 г., изчислява той, макар да не надминава този, предшестващ финансовата криза. Слейтър отбелязва още, че някои фактори, повишаващи цените, са временни, като например данъчните облекчения и свързаните с пандемията икономически дисбаланси, включително прекъсването на веригите за доставка. Ръстът на кредитите е по-нисък, отколкото преди световната финансова криза, което предполага по-нисък риск от "спукване на балона" в сравнение с 2006-2007 година, смята той.

Средните цени на имотите в страните от ОИСР растат по-бързо от доходите, което прави жилищата все по-малко достъпни. Темпът на увеличение на цените е по-висок и от този при наемите.

Основен дял в ръста на ипотеките имат хора със силни финансови позиции, а в повечето развити икономики домакинствата са по-малко задлъжнели в сравнение с преди финансовата криза, което предполага по-нисък риск да се повтори ситуацията с вълна от фалити и спешни продажби, твърди Игън.

Друг ключов фактор, който отличава ситуацията с тази отпреди 15 години - централните банки, сега са по-бдителни след предходния срив на пазара на имоти. Новозеландската централна банка е добавила цената на имотите в стратегията си, а ЕЦБ накара Евростат да включи този показател в изчисленията си за инфлация.

Адитя Бхаве, икономист в Bank of America, смята, че хората, вземащи решения, сега осъзнават рисковете пред политиките, свързани с недвижими имоти. За разлика от 2008 г., "това значително намалява шансовете за неблагоприятен изход", допълва той.