Българи купуват имоти в Дубай на цени, близки до софийските

Висока доходност от наеми

Дубайските имоти на дългосрочен наем носят доход между 5 и 10% годишно, а тези на краткосрочен наем - около 12-15%, по обобщена информация от агенциите. В страната има предпоставки и за двата вида наемане. "В Dubai Marina се купува, заради плажа и морето. В DownTown се правят бизнес инвестиции с цел дългосрочно отдаване под наем", казва Емилия Димитрова, директор продажби в агенцията Royal Home Real Estate.

Освен това тези числа са доста изчистени, тъй като в страната няма данъци върху собствеността и доходите, макар все пак инвестицията да се съпътства от еднократни и регулярни такси.

"Пазарът на годишни наеми е развит и активен, а наемните нива - високи", продължава тя. Все пак в Дубай работят хора от над 250 националности. Годишният наем за жилище 45 кв.м в Dubai Marina е около 12 хил. евро, а за двустаен 70 кв.м - 15-16 хил. евро, казва Димитрова за ориентир. Обичайно при отдаване на имот под наем наемодателят не дължи комисиона на агента, плаща я наемателят, добавя Габриела Тодорова.

Брокерите разказват, че напоследък много хора правят добри пари и от краткосрочно отдаване под наем. Заетостта на атрактивните имоти - до плажа или до забележителности, достига 80%. За т.нар. Holidays Homes е необходим лиценз от Министерството на туризма и се дължи 10% туристическа такса, обяснява Галина Янева, директор продажби в агенцията Pegasus Real Estate. Има и мениджмънт компании, които отменят собствениците в отдаването на имотите им. При дългосрочно наемане цената на тази услуга е 5-8% от годишния наем. При краткосрочно - 20-30% от месечната печалба за поддържането на жилището и отдаването му под наем.

"Спокойно можем да заявим, че към този момент средните цени в Дубай се доближават до средните за жилища със сходни характеристики в София."

Никола Стоянов, основател и управляващ на Luximmo

Цени като в София или не съвсем

"Цените на жилищните имоти ново строителство в Дубай са все още изключително атрактивно ниски. Спокойно можем да заявим, че към този момент средните цени в Дубай се доближават до средните за жилища със сходни характеристики в София", казва Никола Стоянов, основател и управляващ на Luximmo. Като ориентир сочи цени в емирството, които започват от 130 000 евро за студио (виж таблицата). "На пръв поглед може би изглежда, че в Дубай имотите са малко по-скъпи, но ако отчетем и другите обстоятелства, цените са съпоставими", казва Николов, който има пряк поглед и върху българския пазар.

В България например в квадратурата на имотите са включени и общите части, докато в Дубай новото строителство се продава на своята реална застроена площ. У нас жилищата се издават на "шпакловка и замазка", докато в емирството са завършени ''до ключ'' - с оборудвани бани, кухненски шкафове, а някъде и с електроуреди, уточнява Никола Стоянов. Освен това в Дубай в цената на новия апартамент е включено и паркомясто в закрит паркинг на сградата. "За апартаменти с една спалня - едно, за две спални - две", пояснява Емилия Димитрова.

"Близки до българските са цените в по-отдалечените райони или при жилища на препродажба."

Галина Янева, директор продажби, Pegasus Real Estate, Дубай

Консултантите по недвижими имоти, които работят на място в Дубай, по-скоро оспорват заключението на Николов. "Близки до българските са цените в по-отдалечените райони или при жилища на препродажба, 15-20 годишни сгради или презастроени квартали от множество частни строителни фирми", казва Галина Янева. Но уточнява, че "краен квартал" в Дубай не е с негативен смисъл. Всеки квартал има център, мол и удобства, а собственици на жилища са хора, които могат да си ги позволят. "Работническата класа", която най-често е с азиатски произход, живее на други места в общежития, обяснява тя.

Никола Стоянов пояснява, че посочените цени са за райони, в които българите най-често инвестират. Места с удобства, шопинг и забавления на 10-15 минути с кола от топ районите на града като Dubai Mall и Burj Khalifa и на 10 минути от международното летище на Дубай. "По-евтини са имотите в райони като Jumeirah Village и Sport City", казва Емилия Димитрова.

По нейна информация цените в емирството варират много - между 2500 и 10 500 евро на кв.м, но средно по 4-5 хил. евро.

Сравнението е трудно, защото "в Дубай "средна цена на кв.м няма", казва Галина Янева. Апартаментите в една и съща сграда струват различно, според етажа, изложението и гледката. Затова и всички оферти са с "цени от...", пояснява тя.

Някои сайтове за удобство на европейските купувачи дават офертни цени за имоти в Дубай в евро, като уточняват и колко излиза на кв.м. Жилища между 44 и 64 кв.м например струват между 100 и 500 хил. евро. Там цената на кв.м варира от 2300 до 4000 евро, но има и по 7-8 хил. евро на кв.м. За сравнение - в центъра на София цените на жилища на зелено стигат до 6000 евро. А за пентхауси в източните квартали предприемачите искат по 3000 евро на кв.м на "шпакловка и замазка".

"В момента повече се купуват жилища на зелено в новите комплекси."

Емилия Димитрова, директор продажби, Royal Home Real Estate, Дубай

Между апартаментите и къщите

"Пазарът е такъв, че в момента повече се купуват жилища на зелено в новите комплекси. Най-престижните райони са Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Downtown. В тях и възвращаемостта на инвестициите е най-висока. Има хора, които купуват там цели етажи с инвестиционна цел. И такъв етаж струва около 10 млн. долара. Тук работим с такива цифри", казва Емилия Димитрова.

"В центъра на Дубай - в района на Burj Khalifa и Dubai Marina, вече е презастроено. Затова и повече хора се ориентират към къщи и вили. Това са затворени комплекси с голф игрища и площад. Строят се на етапи и придобиват завършен вид след пет, шест, десет години", пояснява Галина Янева. Казва, че в момента продават пореден етап от комплекс с къщи, в който цената на 240 кв.м с четири спални и малък двор започва от 1 700 000 дирхама (около 400 000 евро). Разбира се, има и къщи за милиони, добавя тя.

Емилия Димитрова потвърждава, че от две години и половина има бум на търсенето на вили за покупка и наем, на къщи с малки дворчета (Townhouses) в комплекси като Arabian Ranchеs, Dubai Hills, District One. То идва основно от арабски семейства от Йордания, Ливан, Египет. Иначе на имотния пазар в Дубай най-многобройни са инвеститорите от Индия, Пакистан, арабските страни, Италия, Германия, Русия, Казахстан, по нейна информация.

Най-продавани са по-малките жилища - студиа между 35 и 40 кв.м и едностайни от 60 - 110 кв.м. По наблюдения на Luximmo българите най-често купуват апартаменти с една спалня.

Възможност и за кредит

Българите купуват и с лични средства. Но големите местни банки отпускат и ипотечни кредити на чужденци. Имат предварително договорени схеми за кредитирането им със строителните предприемачи за дадения обект. Максималният срок е до 25 години. Иска се минимум 40% самоучастие. Годишната лихва е 3-5% и купуваният имот е обезпечение по заема, казва Габриела Тодорова. Кредитополучателят трябва да докаже доходи - най-вече чрез справки за движения по банковите си сметки шест месеца назад.

Галина Янева допълва, че за чужденците с постоянно местожителство в ОАЕ условията за ипотечно кредитиране са значително по-благоприятни от тези за хора без.

Напоследък и много строителни фирми действат като кредитори, обяснява Емилия Димитрова - предлагат покупка на жилище със разсрочено плащане. Например 50% до завършването, а останалата част на равни вноски през следващите пет-десет години. Имотът се прехвърля на собственика, след като бъде изплатен изцяло.

Сделките като правило се извършват в дирхами (AED). Плащанията най-често са по банков път, но и в брой не са официално забранени. Не се изисква деклариране или доказване на произход на средствата за покупка на имоти.

"Най-често купувачите от Европа, включително и българите, предпочитат да купят имот през доверена агенция или брокер. Неизвестните са твърде много и не искат да рискуват", казва Габриела Тодорова. На пазара в Дубай има множество регистрирани агенции за имоти. Българите предпочитат да работят с няколкото български брокера, активни на местния пазар.

По-евтини са имотите в по-отдалечени райони като Jumeirah Village Фотограф : Shutterstock

Жив пазар, цените нагоре

"След две-три кризи пазарът е доста уравновесен и цените са такива, че могат да купуват и съвсем нормални хора. С регулирането му и купувачите от Западна Европа започнаха да се завръщат", казва Галина Янева.

От декември цените тръгнаха нагоре, казва тя. "И в момента се качват заради поскъпването на строителните материали, на земята, заради необходимостта от нови документи. За последните две години ръстът е 35-40%", добавя Емилия Димитрова.

Тя отдава оживлението на пазара (20% ръст на сделките с имоти през 2021 г. спрямо 2019 г.) и на изложението Dubai Expo, и на либерализирането на някои режими в страната. Новоприет закон през 2021 г. очертава 160 сфери на дейност, в които може чужденци да регистрират компания в Дубай и без местен спонсор. Преди е било нужно спонсорът да има 51% дял. Въведени са студентски визи, 10-годишни визи за лекари, 5-годишни резидентски визи за хора над 55 г., инвестирали над 600 000 долара в Дубай.

В центъра на Дубай вече е презастроено. Затова и повече хора се ориентират към къщи и вили. Фотограф : Shutterstock

Гражданство срещу инвестиция

Дубай е търсен и защото много лесно можеш чрез покупка на имот да получиш резидентска виза. Законите тук са строги, но без провинението да е доказано безспорно, никой няма да обвини, обяснява Емилия Димитрова.

Известно е, че граждани, които притежават имот в Дубай на стойност минимум 1 млн. дирхама (около 245 000 евро), имат право да получат тригодишна виза за емирството. Новото е, че от началото на 2021 г. прагът е свален на 185 000 евро в готово жилище, казва тя.

Български граждани могат да пребивават до 90 дни в емирството само със задграничен паспорт, после трябва да напуснат през границата, но могат веднага да се върнат за още 90 дни, обяснява Габриела Тодорова. Резидентската виза обаче носи някои допълнителни ползи - позволява да се отвори банкова сметка, да се купи кола, да се ползват по-добри условия при банков кредит. А ако човек е над 180 дни на територията на Дубай с резидентска виза, той е освободен от необходимостта да плаща данъци в страната си за доходи от втори и трети имот в емирството, казва Емилия Димитрова.

Иначе в ранния период на отварянето на пазара за чужденци Дубай привлича и с възможността да се купи имот през чуждестранна офшорна компания. Преди шест-седем години тази практика е ограничена и разрешена само на местни офшорни компании - регистрирани в някоя от свободните зони в страната. Собственикът обаче трябва да бъде обявен.