Свят

Държави вземат на прицел покачващите се лихви по ипотеките

Вноските по жилищните кредити в Европа рязко скочиха и някои правителства предприеха мерки, за да предпазят потребителите

Мораториумите са скъпи за банките и облагодетелстват непропорционално големи собственици на имоти.

Васил Минков

Мораториумите са скъпи за банките и облагодетелстват непропорционално големи собственици на имоти. © Reuters

ЕС отблизо

Седмични новини за европейски регулации, бизнес и финансиране.

Темата накратко

След десетилетие на ниски лихви в развитите страни тази година тенденцията рязко се обърна.
Вноските по ипотечните кредити нарастват и затрудняват собствениците, докато бюджетите им вече са под натиск заради високата инфлация.
Някои правителства вече разработиха различни мерки, за да защитят кредитополучателите, но част от тях изглеждат недобре обмислени.

Докато централните банки по света се опитват да се справят с излязлата от контрол инфлация, като рязко вдигат лихвите, потребителите се оказват притиснати от две страни - освен постоянно покачващите се разходи за живот много хора сега са изправени и пред растящи вноски по своите заеми. В десетилетието след световната финансова криза свъхниските лихви в САЩ и Европа доведоха до бум на кредитирането, а мнозина се възползваха от момента, за да закупят жилище. Но те едва ли са очаквали, че тази година условията внезапно ще се преобърнат. Сега лихвите по ипотеките в еврозоната гонят най-високите си нива за последните 7 години, като само за 12 месеца са се удвоили и продължават да вървят нагоре. Тенденцията вероятно ще се задържи още известно време, а според някои анализатори това може да е началото на нова реалност на по-малко достъпно финансиране, към която пазарите ще трябва да се приспособят.

По-високите лихви и влошените потребителски нагласи вече потискат кредитирането в големите европейски икономики. През третото тримесечие търсенето на жилищни заеми в еврозоната нетно е спаднало с 42% след понижение от 10% през април - юни, посочва скорошен доклад на ЕЦБ. Спадът е най-големият от 2012 г., като изключим този по време на пандемията, а банката очаква той да продължи през последното тримесечие. Охлаждането вече се пренася и на жилищните пазари, където търсенето отслабва, а цените започват да падат от рекордните върхове.

По-високите вноски по кредити изяждат все по-голяма част от доходите на домакинствата точно когато те вече плащат повече за всякакви стоки и услуги, най-вече за храна и енергия. И макар част от заемите за покупка на жилище през последните години да са изтеглени с инвестиционна цел, тъй като имотите изкушаваха с висока доходност, има и много домакинства с ниски доходи, за които оскъпяващите се ипотеки сега стават непосилни. Затова някои правителства вече започнаха да търсят начини да подкрепят най-уязвимите. Мерките засега са разнопосочни и хаотични, тъй като всяка страна се справя по свой начин - от облекчени условия, през дългови ваканции до замразяване на лихви. Каквито и да са механизмите обаче, накрая винаги някой плаща цената на по-високите разходи - било то потребителите, правителствата или банките.

Опитът на Испания

В края на ноември испанското правителство прие пакет от мерки, с който да подкрепи около 1 млн. домакинства, уязвими към скока на вноските по своите ипотеки. В страната около 3 от 4 от жилищните кредити са с променлив лихвен процент, който е чувствителен към решенията на ЕЦБ. Повишение с 3 процентни пункта би увеличило броя на домакинствата под натиск (тези, които харчат над 40% от доходите си за изплащане на дълг) с 400 хил. до едно на всеки седем. "Затова е важно ситуацията да се следи отблизо и при необходимост да се предприемат допълнителни мерки за помагане на уязвимите домакинства", коментира за "Капитал" Уотер Тиери, икономист от ING Think, който следи пазара на имоти в региона.

Мерките на испанското правителство ще позволят на семействата с годишни доходи под определен праг (25 200 евро) да плащат по-ниски лихви - до 0.1 процентни пункта под Euribor. Това е значителен спад спрямо 1 пункт над Euribor, колкото в момента е преобладаващата лихва по ипотеките в Испания. Друга възможност е отсрочването на падежа с до 7 години. Групата с по-високи доходи - до 29 400 евро годишно - могат да замразят размера на вноските и също да удължат срока с до 7 години. Премахват се също така таксите за предсрочно погасяване и за преминаване от променлив към фиксиран лихвен процент. Мерките са част от кодекс на добрите практики, договорен между правителството и банките, който поначало не е задължителен за кредиторите, но ако го подпишат, се задължават да го спазват. Схемата вероятно ще бъде възприета от повечето банки в Испания.

Все още обаче не е ясно какви разходи ще донесат тези мерки на кредиторите. "Това неизбежно ще има последствия и до известна степен ще изкриви пазара", казва Тиери и допълва, че мярката е ефективна за подпомагане на домакинствата под стрес, но трябва да се поддържа добър баланс между подпомагането на уязвимите клиенти, без да се нарушава твърде много нормалното кредитиране.

Мерките се определят като превантивни, тъй като засега криза с ипотеките в страната няма, а нивата на неизпълнение остават сравнително ниски. Испанската потребителска група ADICAE предупреждава, че удължаването на срока на дълга помага да се намали месечната вноска, но цялостно увеличава размера на лихвата.

Държавата плаща

По-богати администрации отвъд океана пък помагат, като сами поемат част от разходите. В най-големия американски щат Калифорния подкрепа за длъжниците с ипотеки започна още в края на миналата година. Местната власт помага с до 80 хил. долара безвъзмездно финансиране при затруднения, възникнали заради пандемията. От програмата могат да се възползват домакинства с по-нисък от медианния доход в своя регион, които имат пропуснати плащания и притежават само един имот като основно жилище. Подобни схеми предлагат и други щати като Илинойс.

Обратно в Европа, в Гърция, където разходите за наеми и ипотеки се изстреляха през последните години и създават напрежение, правителството започва програма за подпомагане на стойност 1.74 млрд. евро, като повиши жилищната субсидия за студенти. А от януари ще започне пилотна програма за жилищни кредити с ниска лихва (до 1%) до 150 хил. евро, от която се очаква да се възползват около 10 хил. млади семейства.

Крайни мерки

По-крайни мерки взеха страни като Полша и Румъния, които през юли прибегнаха към "кредитни ваканции", а Унгария още от началото на годината замрази лихвите по част от кредитите, като наскоро удължи мярката до средата на 2023 г. Прави впечатление, че източноевропейски страни като Унгария, Чехия, Полша и Румъния, които не са част от еврозоната и провеждат собствена парична политика, са с най-високите лихвени проценти в Европа. Техните централни банки започнаха настоящия цикъл на затягане по-рано и често се намесват на пазара, за да стабилизират своите валути.

Още от началото на годината унгарското правителство замрази за шест месеца лихвите по голяма част от заемите, въпреки че местната централна банка започна да повишава основната си лихва от края на 2021 г. и сега тя достига 13% - най-високата сред страните от ЕС. Впоследствие мярката беше удължена до средата на следващата година, а обхватът ѝ беше разширен, въпреки че Унгарската банкова асоциация ѝ се противопостави. Според експерти схемата "изкривява пазара" и макар да носи стабилност за някои домакинства, "десетки хиляди" се възползват за сметка на кредиторите, без да имат нужда. Според министъра на икономиката Мартон Наги ограничаването на лихвата ще помогне на 350 хил. семейства, като им спести общо над 140 млрд. форинта (около 340 млн. евро) през тази и следващата година, или по около 1000 евро на средното домакинство (по настоящия обменен курс).

Тази цена се поема от банките в страната, посочва за "Капитал" Виктор Лендвай, анализатор в OTP Group. Мярката не взема предвид с колко би нараснала вноската по съответния кредит, нито промените в доходите на неговия притежател. Тъй като важи само за вече отпуснати заеми, ограничаването на лихвата няма да има пряк ефект върху имотния пазар, пояснява още той.

От юли румънското правителство даде възможност на своите граждани да се възползват от до 9-месечен мораториум на плащанията по кредитите при определени условия - ако месечните им разходи са нараснали с над 25% на годишна база. В страната над 70% от новите ипотеки са с плаващ лихвен процент. Мярката е част от по-широк пакет за подкрепа на домакинствата и бизнеса в размер от над 1 млрд. евро по данни на SeeNews. Мораториумът беше въведен въпреки възражения от страна на банките.

В средата на годината полското правителство също въведе "кредитна ваканция", включително по ипотеките, като притежателите на кредити могат да отложат плащанията за до 8 месеца - 4 тази и 4 следващата година. За разлика от подобното облекчение в Румъния, в Полша мярката е с по-широк обхват, посочват експерти, тъй като е достъпна за всички. Помощта обаче може да се приложи само за един ипотечен договор на лице и той трябва да е за имот "за собствена употреба". Управителят на централната банка Адам Глапински критикува мораториума като недобре насочен, посочвайки, че "има и богати хора, които не се нуждаят от това изключение", а мярката влиза в противоречие с паричната политика. Кредиторите изчислиха, че ако всички, които могат да се възползват, го направят, това може да им струва около 4 млрд. долара. Мораториумът може да доведе до по-строги кредитни политики и до по-укрепнала инфлация, което би изисквало допълнителни повишения на лихвените проценти, казват експерти.

Стари проблеми

Полша и Унгария имат особени проблеми с жилищните заеми, които датират още отпреди световната финансова криза от 2008 г. Популярна тогава е практиката да се теглят кредити в швейцарски франкове заради по-ниските лихвени проценти, без обаче да се отчита рискът от промяна във валутния курс. Именно тази опасност се материализира, след като инвеститорите възприеха франка като сигурно убежище по време на кризата и стойността му рязко скочи, което оскъпи заемите за чужденците. Сега швейцарската валута струва над два пъти повече спрямо полската злота, отколкото преди кризата. Макар практиката да отшумя след сътресението, проблемът не е изчезнал - множество кредитополучатели продължават да съдят банките. А полските кредитори все още имат в балансите си 347 хил. заема във франкове на обща стойност 14.3 млрд. франка по данни на KNF, цитирани от Financial Times.

Необмислени рискове

Мораториумите са скъпи за банките и облагодетелстват непропорционално големи собственици на имоти, посочват експерти. "Те могат да отслабят трансмисионния механизъм на паричната политика на централната банка и да доведат до още по-големи повишения на лихвените проценти в бъдеще", пише в анализ за FT Беата Яворцик, главен икономист в Европейската банка за възстановяване и развитие (ЕБВР).Те също така правят кредитополучателите по-невнимателни, тъй като създават очаквания, че при шок правителството винаги ще се намесва. И не на последно място, тези практики могат да накарат банките цялостно да повишат разходите по заемите, за да покрият загубите си. Така понякога подобни мерки, целящи да поправят едно изкривяване на пазара, причиняват друго.