Офисите отесняват

Наред с обективните основания за вдигане на наемите влияние в тази посока оказва и още едно явление: по време на кризата от 2008 г. наемодателите предлагаха на своите клиенти отстъпки и гратисни периоди, които сваляха цените с 20-25% от нивата, считани за ефективни. Тези предложения вече изтичат и това се отразява върху цените. "Въпреки това все още пазарът е "пазар на наемателите", казва Тодор Кавръков от "Търговски център Европа".

"Трендът не се е обърнал изцяло, но със сигурност намаляването на процента свободни и качествени площи ще даде на наемодателите повече кураж да си отстояват цената", смята той. През миналата година компания, в който той работи, която е изградила и управлява 15 сгради, пристъпи към изграждането на 16-а с 10 хил. кв.м площи, като изгледите са тя да бъде завършена до 2015 г.

Ледовете се топят

Стимул за строителните предприемачи създават регистрираните през миналата година сделки с наематели "на зелено", преди сградите да са завършени, но най-големият тласък би дала подкрепата от страна на банките за такъв тип проекти. По данни на MBL в София има около 30 замразени проекта, които чакат кризата окончателно да отшуми. Във Forton споделят, че през миналата година два такива обекта с добро местоположение са били придобити от нови инвеститори, което показва съживен интерес. "Контактите ни с инвеститори показват, че те биха придобили завършени или отдадени под наем клас А сгради при доходност от около 9% в края на първото тримесечие", посочва Станимира Пашова от компанията. Това ниво е съществено по-ниско от средното за последните 10 години, но дори и така остава значително над нивата в редица европейски столици, с които София се конкурира за интереса на международните компании. По данни на Cushman & Wakefield в края на 2013 година доходността на първокачествени офис сгради в Прага е било 6.25%, а във Варшава - 6%. Според Forton малки до средни проекти с квадратури 5-10 хил. кв.м изглеждат нискорискови, докато проекти за повече от 15 хил. кв.м отдаваема площ се избягват, тъй като за тях строителните предприемачи по-трудно биха намерили финансиране. При всички положения експертите съветват усилията да са насочени към обекти с поне 1000 - 1500 кв.м площ, които са съобразени с потенциалната възможност за поемането на разширения предвид потребностите на разрастващите се компании.

Миграция към новото

Освен, че сегашните офиси им отесняват, компаниите са изкушени да се огледат за смяна на адреса и от предстоящото откриване на нови обекти. Технологично те са с 10-12 години по-съвременни от първите обекти клас А, появили се на пазара, което дава възможност на наемателите да оптимизират разходите си, а оттам и да са по-конкурентни в своя сектор. "Има вероятност да станем свидетели на някои по-значими премествания през тази година, но все още е рано за конкретни коментари по този въпрос", споделя Николай Неов от MBL. "При наличието на нови сгради с високо качество международните компании ще продължат да сменят адресите си, особено ако промяната води до по-добри условия за служителите, по-голям престиж или по-ниски разходи за наемане", добавя Станимира Пашова от Forton. Верка Петкова от Colliers допълва, че в момента с колегите си работи по такива предстоящи премествания и обяснява това с факта, че има доста компании, особено от сферата на IT технологиите и центровете за изнесени услуги, чиито темпове на растеж са изключително динамични. На местния пазар идват и нови клиенти. Сред тях има такива, които избират София защото в Прага или във Варшава вече няма подходящи оферти, а събитията в Украйна превръщат основния конкурент на страната в несигурна територия. Показателен за това е и фактът, че украински компании изнасят офисите си в България.

Примери за компании, чиято дейност се разраства и това води до наемането на допълнителни офис пространства, са IBM, които през миналата година разшириха бизнеса си в София и планират наемането на офиси и във Варна, както и Call Point, които наеха допълнително площи през миналата година. "Има и други компании, при които очакваме експанзия", каза още Николай Неов от MBL. "Новите сгради имат потенциал да изтеглят наематели от по-стар клас А сгради или такива от по-нисък клас, но при разумни наемни нива. При една от тях (Infinity Tower или Capital Fort), този процес вече е факт", казва Неов.

"В офисния пазарен сегмент сме достигнали един определен момент на зрялост и не може да се очаква, че ще има вълни от местене и опразване на сгради или изтичане наведнъж и в голям обем на договори за наем", смята Верка Петкова от Colliers. Тя подкрепя прогнозата си с практиката стандартно договори с наематели да се сключват за 5-годишен период. Тодор Кавръков от "Търговски център Европа" добавя, че съществуват гъвкави разрешения за проблемите на компаниите с разрастващ се бизнес. Обикновено те предупреждават за това наемодателя си, който поема ангажимента до 6 месеца да осигури необходимите помещения. Освен това често се включвала клауза, според която, ако в сградата има празни помещения, а наемател се нуждае от допълнителни пространства, те да му бъдат предлагани с ексклузивитет пред другите клиенти.