Рефинансиране на летния хоризонт

С премахването на таксата за предсрочно погасяване отпада най-съществена пречка за предоговарянето на ипотечните заеми при по-добри условия

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Условията за рефинансиране в момента са изгодни за почти всички кредити, изтеглени преди кризата, смятат консултантите.

В банковия сектор лятото обикновено е сравнително спокоен сезон и това правило се отнася в особена степен за жилищното кредитиране. Ако при потребителските заеми все пак може да има известно раздвижване – лятото все пак е сезонът на ремонтите например – то при ипотечните кредити съществената активност е по-скоро изключение.

Това лято обаче има потенциала да се окаже малко по-различно. Причината е, че тогава ще влязат в сила новите правила за ипотечните кредити, с които ще бъдат премахнати таксите за предсрочно погасяване както за новоотпуснатите, така и за старите заеми. Така може би най-съществената бариера пред хората, които имат желание да рефинансират задълженията си, ще отпадне. Премахването на част от останалите такси и комисиони, които банките начисляват, за новите кредити - например таксата за усвояване на кредит, също ще облекчат желаещите да сменят банката си с такава, която би им предложила по-изгодни условия.

Дали си струва

Разбира се, макар и да е съществено облекчение за клиентите, съвсем не е задължително само по себе си премахването на таксата за предсрочно погасяване да доведе до мощна вълна на рефинансирания. От една страна, защото всеки случай е индивидуален и простата сметка показва, че невинаги би си струвало да се рефинансира, дори и след отпадането на този разход. Съществено значение в случая играят например лихвените условия, при които клиентът се е финансирал до момента, и новите, които би могъл да получи.

"Би могло да се каже, че колкото по-стар е заемът, толкова по-голяма възможност има за намаляване на цената, доколкото в периода на кризата имаше няколко повишавания на лихвите, докато сега равнищата са по-ниски", обяснява Иван Стойков, старши анализатор от "Моите пари". "Разбира се, трябва да се съобразят и другите разходи, свързани с едно евентуално рефинансиране – с новите правила сега те остават предимно такива от юридическо естество, т.е. например разходите за вписване и учредяване на ипотека в полза на новата банка, както и за нова оценка на имота", допълва той.

Подобни са наблюденията и на изпълнителния директор на "Кредит център" Тихомир Тошев. Според него типичен случай са заемите, изтеглени точно преди кризата – през 2007 г. и в началото на 2008 г., когато беше честа практика предлагането на оферти за финансиране до 100% от стойността на обезпечението, а самите цени на имотите бяха доста по-високи. "Имали сме случаи на клиенти, търсещи рефинансиране, при които размерът на главницата на оставащото задължение е по-голям от текущата пазарна стойност на имота", посочва той. По думите му условията за рефинансиране в момента са изгодни за почти всички кредити, изтеглени преди кризата. "Тогава беше честа и практиката да се отпускат и заеми без доказването на доходи при лихви от порядъка на 9-13%, за които сега могат да се постигнат доста по-добри условия, стига доходите вече да са доказуеми", отбелязва Тошев.

По думите му повечето от рефинансиранията в момента се правят при лихвени равнища от порядъка на 6-6.5% и съответно ГПР от 6.5-7%. "Затова като цяло рядко излиза изгодно за кредити с лихви под 7.5%", обяснява консултантът. Иначе рефинансиране може да се получи и за до 90% от стойността на имота, но най-често заемите покриват 85% от пазарната му оценка. Рефинансират се кредити за покупка както на монолитни, така и на панелни жилища.

"Това, което съветваме хората, решили да рефинансират кредита си, е да опитат да оптимизират максимално плащанията си по новия заем – не само по отношение на цената, но и например да помислят за смяна на срока на кредита, стига доходите им да го позволяват", казва още Тошев.

Вял пазар

Има и друга причина, поради която декларираните от част от управляващите очаквания новите правила да раздвижат пазара може и да не се реализират. Дори и преди да има окончателна яснота дали таксите за предсрочно погасяване ще отпаднат и дали това ще засяга само новите или и старите кредити, пазарът не беше особено активен въпреки усилията на банките да го раздвижат.

"Това, което наблюдавахме до момента като поведение на кредитополучателите, беше не толкова конкретен интерес за рефинансиране, а по-скоро проучване на възможностите", посочва Иван Стойков.

"През последните 6-7 месеца на пазара се появиха някои нови интересни предложения – редица банки например предлагаха отпускането на кредит без начални такси, а не бяха малко и тези, които даваха възможност за рекапитализация на новите разходи, свързани с рефинансирането, в главницата", обяснява и Тихомир Тошев. Въпреки това по наблюденията му интересът от страна на потребителите не е особено силен, макар и да има клиенти, които са се възползвали от тези възможности.

Имоти инвестиции